马光远：房地产税真的要加快推出了吗？

这两天，财政部某前官员发在一个学术杂志的涉及到房地产税的文章，让很多媒体惊呼“房地产税要来了”。

这个文章里面说：“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。”

先说一下，“在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。”欧美国家普遍干，不是我们也要干的理由。我们不能总是在收钱的问题上和国际接轨，而在钱怎么用上讲特色。

以这个作为房地产税加快的理由，显然没有说服力。

其次，我强调一下，现在的媒体是真的没有热点了，抓住任何问题都要炒作一番。这是一篇财政部的前官员发表在一个学术杂志上的文章而已，怎么就成了房地产税加快试点的信号？很显然，文章的政策风向标意义被过度解读了。

房地产税会不会加快推出，关键要看目前加快推出试点的条件是否具备。

众所周知，2021年10月，全国人大常委会授权国务院开展房地产税试点，这意味着房地产税直接上升到实施层面。“试点”就是要选几个城市试一试，这是最基本的汉语意思。

在中国改革开放的历史上，“试点”是一个特别成功的经验。

很多重大问题，或者是阻力很大的改革，都通过“试点”来避开阻力或者为全国推广总结经验。当年的四个特区和十四个沿海开放城市，本质都是试点。打开中国改革开放第一枪的联产承包责任制也是从试点开始。一些重大改革，在阻力很大的情况下硬推是不行的，于是通过试点，让事实说话。试点，在中国改革开放的历史上值得铭记。

因此，对于房地产税搞试点，我是支持的。

为什么要试点，因为房地产税的立法实在是太难了。

房地产税的立法有多难？

不夸张地说，这是中国涉及财产性法律里面最难的，涉及到中国老百姓70%的财产，涉及到中国上上下下五六十个与房地产相关的产业，稍有不慎，后果难以预料。我记得某个财税专家2015年曾公开预测，2016年房产税立法完成，2017年将开始开征。我看到这个判断惊呆的半天嘴都合不上。对房地产税的立法如此看得简单，确实是太傻太天真。

我当时写文章回应：房产税5年之内出台的概率等于零。即使在“十四五”规划中已经明确了加快推动的情况下，立法的难度仍然不小。在立法短期内难以出台的情况下，通过试点，为房地产税的立法积累经验，既是无奈的选择，也是最好的选择。

但是，疫情的反复以及房地产市场形势的急转直下，影响了房地产税试点的工作。

在2022年3月，财政部发言人明确表示，在一些城市开展了房地产税试点的调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

我的判断，当时暂停试点的原因是很简单的，一些头部房企的资金链危机，以及各地房地产市场进入深度调整，在这个时候，如果再搞房地产税试点，对房地产市场而言，无异于雪上加霜。稍有不慎，会引发市场大的动荡，导致一些超预期的风险。选择暂停试点，无疑是正确的。

那么，目前房地产市场是否具备了继续试点的条件？

答案无疑是否定的。

今年房地产虽然出现了反弹，各项指标好于去年，但房地产整体的预期并没有逆转，房地产整体仍然处在调整期。房地产的调整仍然是中国经济面临的主要风险之一。无论是去年的中央经济工作会议，还是政府报告，都特别强调房地产的风险防范。从房地产的各项指标看，房地产开发投资、销售尽管明显反弹，但仍然处在下滑通道，房地产行业的风险仍然没有解除。

在这种情况下，说要试点房地产税，不现实。

暂停房地产税试点，在我看来，是好事。中国的很大重大经济决策，确实需要慎重。特别是像房地产税这样天大的事。中国房地产市场经过20年的市场化改革，目前存量价值保守估计在250万亿到300多万亿，等于中国GDP总量的3到4倍，这几乎意味着，房地产税无论对被征收的业主，还是对地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的。

房地产税一旦征收，涉及房地产的利益格局势必出现巨大的调整，而这种调整绝不是诗情画意没有任何震动的，这么巨大的利益格局，作为涉及中国老百姓最巨大利益的税种，一旦开征，将开弓没有回头箭，如果论证不严密，无论是对老百姓的财产权益，还是对整个房地产市场，都会产生巨大的影响，这是毫无疑问的。

就立法技术而言，房地产税的立法，不是简单增加一个税，而是要对涉及房地产领域的各种税费进行改革清理合并，这不是一个简单的加法或减法，而是一道复杂的混合运算，还涉及土地出让金的问题，以及70年产权的问题。

如果要增加房地产税，以前的税法如何合并增减？在立法上绝非易事。

可以说，哪怕就是简单的借鉴其他国家房地产税的立法，在中国房地产领域已经存在诸多税费的情况下，在立法上如何协调增减，是其他国家在立法过程中很少遇到的。这些问题的解决，绝非一朝一夕，只争朝夕可以完成的，这是一个巨大的工程。

而且，房地产税的征收，需要很多配套政策。需要对全国房产进行基本的普查，需要全国联网和登记，需要跨地区的协调，需要对住房价值合理的评估。就目前这些事项的进展而言，距离合理公平的开征房地产税还有很多工作要做。到目前为止，我们从来没有进行过一次真正的住房普查，全国有多少房子，还是一笔糊涂账。全国联网和登记的工作具体进展到了是否可以开征房地产税的程度，有关部门暂时没有透露进展。

说一个最具体的问题，如果法律确定房地产税按照家庭征收，无论是按照面积免征，还是按照套数免征，都一定会出现家庭的各种新的重组以避免交税，就中国目前老百姓的智慧而言，这是极容易做到的。

在重要的家庭信息联网共享没有实现的情况下，我们很难搞清楚谁和谁一个家庭，谁的名下究竟有几套房，基本的信息搞不清楚，征税的利剑只会落在守法的“老实人”头上，就会产生征收的不公平。而如何防范这种情况出现，至少目前还没有看到更有效的办法。一旦房地产税进入一审程序，相信老百姓一定会闻风而动，想出各种避税的办法处理自己的房产。至于跨区域征收这种更复杂的问题，估计有关部门暂时还没有考虑如何处理。

就开征房地产税的时机而言，我认为最好的时间窗口错过了。

征收房地产税，最好是在房价快速上涨，行业处于上升通道的时候，那个时候，你拔鹅毛，鹅不会叫。房价上涨10%，征个1%的税，没有那么痛苦。

现在，房价稳定了，地产行业走下坡路了，征税，鹅会大喊大叫大哭。在房地产税市场下行的情况下，再推房地产税，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。对于我们这么一个高度依赖房地产的经济体而言，坦率地说，我们还没有能力能够抵抗一次房地产的崩盘。

本人从来不反对房地产税立法，但我一直呼吁在房地产税问题上要慎重，要有耐心。耐心实在是太重要了。