江湖- 第一家暴雷国企，身负万亿巨债，摩天大楼之王这回有救了？

作为第一家“暴雷”的国企，绿地集团不仅身负万亿巨债，曾经让它引以为傲的摩天大楼在这几年更是接连陷入停工，不时将这一“摩天大楼制造者”置于尴尬的境地。

随着一个月前绿地集团董事长、总裁张玉良在各个城市频频现身后，绿地集团最近终于可以稍微松口气儿了。

被“拯救”的摩天大楼

2月下旬，绿地集团官微发布文表示，位于长沙的绿地岛星城光塔380米超高层项目和绿地长沙之门都有了新进展。事后有媒体报道，长沙市政府将以出资购买资产的方式大力支持绿地星光塔建设，并支持绿地长沙之门项目引入外资产业龙头……。

联想起最近一个多月以来，绿地集团董事长、总裁张玉良频繁现身各地，与当地政府领导会见，目前看来已经取得不少成果。

2019年8月，绿地地产集团长沙置业有限公司以底价31.49亿元拿下[2019]长沙市072号地块，此次中标地块位于有中国V谷之称的马栏山视频文创园腹地、浏阳河第八湾之上。

竞拍结果公示不久，绿地集团即对外展示这一座名为星城光塔的摩天大楼全貌：立面呈V造型，科技感十足；380米超高层建筑，建成后将是湖南第二高楼，仅次于452米的长沙国金中心。

长沙星城光塔

中国 V 谷地标性建筑、浏阳河畔生态轴线点睛之笔，耀眼的头衔之下，星城光塔成为当年长沙地产界火爆“出圈”的城市名片。

总投资高达40亿元的星城光塔于2020年6月底动工建设，2021年10月底，在项目完成地下室顶施工出正负零后就陷入了停滞，直到今年2月中下旬才逐步复工。

除了星光塔，绿地集团在长沙高铁南站打造的长沙之门项目颇受关注。

2021年绿地集团以27.03亿元拿下长沙之门项目600亩用地，其中的三座超高层建筑规划不低于249米，总投资约80.7亿，建成后将是高铁新城的全新地标。同样，自2021年6月长沙之门开工仪式后，项目进展便止步不前。

目前长沙市政府表示将支持绿地长沙之门项目引入外资产业龙头，开展战略合作，积极发展康养等新兴产业。有业内人猜测或将引入新加坡的鹏瑞利，该公司是一家集房地产和医疗健康于一体的综合性集团公司。

无独有偶，绿地集团位于黑龙江哈尔滨市的东北亚国博城项目也迎来政府援手。黑龙江省将通过省、市、区三级联动，以出资购买资产、战略性入股、协调金融机构支持等方式支持项目开发建设。

绿地集团自2022年11月32亿美元债券展期以来，便频频向外界寻求援手，此次得到政府力挺，总算舒了一口气。

捂不住的雷声，头部国资房企引爆巨债

2022年5月27日，绿地集团宣布2022年6月25日到期的5亿美元、票息6.75%的债券无法按期兑付。

“世界500强国资控股”、“资产规模超过万亿”、“中国房企TOP10”，顶着一连串闪耀头衔的绿地集团居然暴雷了？外界对实力名企的信仰也随之被打破。

有数据显示，绿地集团“暴雷”之时总资产为1.35万亿元，总负债1.18万亿元，资产负债率达87%。

成立于1992年的绿地集团最初是一家具有国资背景的企业，在其后近30年间，其股权结构不断调整。

截至2021年底，上海格林兰投资成为绿地集团的最大股东，持有股份约29.13%；据媒体调查发现，绿地集团董事长、总裁张玉良是上海格林兰投资的实际控制人。此外，由上海市国资委控股的上海城投集团和上海地产集团也是绿地集团的大股东。

在地产行业中，绿地排名整体较高，甚至在2020年前，其地位与恒大、碧桂园、万科相当，曾连续多年排名中国房企前五。不过，在2020年，绿地集团在地产行业中排名便滑落至前十左右。

实际上，自2020年开始，绿地集团手头上资金就非常吃紧了。位于深圳、杭州、西安的一些在建项目被迫陆续暂停，甚至在2021年8月还传出裁员40%的传闻。

巨大的短债压力彻底冲开了绿地集团的资金缺口。

截至2022年中，绿地集团短期借款为295.84亿元，应付票据为286.28亿元，一年内到期的非流动负债为809.4亿元，三者合计后，短期负债规模达到1391.52亿元；此外还有3163.28亿应付账款等着资金来填窟窿。与此同期，绿地集团的货币资金为613.62亿元，很明显与其短债规模相差甚远。

为了推进债务“瘦身”，自2020年起，绿地集团开始频繁处置资产，甚至不惜以72.6亿转让广州绿地，彻底退出了广东市场。

仅2022年一季度，绿地集团就先后甩卖55个项目，累计作价132亿元。在官宣“暴雷”的前十多天，绿地集团还相继处置了位于美国纽约的两处资产，共回笼资金4.65亿美元。

2022年上半年，市场还传出绿地集团打算以35亿抛售南京第一高楼紫峰大厦，但是无人问津。

摩天大楼之殇：从疯狂跃进到难以为继

位于南京鼓楼的紫峰大厦，又名绿地广场，总高450米，是绿地集团开发的首座摩天大楼。

2006年，随着紫峰大厦拔地而起，绿地集团也开启了摩天大楼大跃进时代。此后15年间，绿地旗下30多座地标性摩天楼遍布郑州、西安、广州、济南、合肥、南昌等城市。

南京紫峰大厦夜景

打造摩天大楼是绿地集团在全国各地获得土地的手段之一。业内把绿地的拿地模式称为勾地，也就是政府向绿地集团定向出让地块，绿地通过建设摩天大楼，再向政府获取价格优惠的配套住宅用地。

一则传闻在地产圈广流传：2009年张玉良来到济南考察，看到当地政府非常渴望打造摩天大楼，于是果断接下这个任务。在张玉良的理念中，绿地集团就是要做“最懂政府的开发商”。

“做政府想做的事”，成为绿地集团实现迅猛发展的独特模式。2010-2012年间，绿地集团在全国拿下超40个项目，投资预算超过4000亿。那几年，绿地集团全国“造城”轰轰烈烈，摩天大楼正是其中核心利器。

凭借着摩天大楼攻城掠地，绿地集团迎来了“黄金时代”，也成为了中国的“摩天大楼之王”。

2014年，绿地集团销售额突破2000亿，成为近十年第一个真正超越万科的房企。2015年，绿地集团登陆上交所，借助大牛市的东风，市值一度超过5000亿元，成为当时全球市值规模最大的房企。

打造摩天大楼是绿地集团的硬指标，“每进入一个城市就要建这样一个地标。”绿地集团的高层表示。

但是摩天大楼投入资金量巨大，开发周期超长，后期盈利难以保证，其实是一个吃力不讨好的活。

曾有绿地内部人士直言，由于在做“政府想做的事”，所以摩天大楼从一开始就不是战略而是无奈，这种开发模式所面临的资金压力，更是不可避免的难题。

所以最终导致绿地旗下一座又一座摩天大楼施工推进陷入困境，比如成都绿地蜀峰468、昆明绿地中心、长沙星城光塔。

武汉绿地中心

最为外界熟知的武汉绿地中心——曾经的636米“中华第一高楼”，不仅高度被“砍”到只剩475米，建设过程中还多次因为资金问题按下“暂停键”。自2011年开工后，磕磕绊绊近十年才得以完工。

摩天大楼代表城市形象和招商环境，目前在中国一二线城市几乎随处可见。世邦魏理仕曾指出，中国很多二线城市建成的超高层写字楼已经引发供过于求的风险。早在10年前，巴克莱资本的一项报告就直接点名中国“可能存在全球最大‘摩天大楼泡沫’”。

随着“限高令”出台，角逐建筑高度的时代正在成为过去式。而房地产高速发展时代的结束，摩天经济红利快速消退，摩天大楼开发模式已经难以为继。

南方周末曾统计过，过去几年绿地集团在全球规划了逾50座摩天大楼，将近一半停留在图纸状态。与此同时，与摩天大楼相配套的住宅都率先售罄——或许对于绿地来说，摩天大楼是否成真都不再重要。

后摩天大楼时代，多元化转型任重道远

如果摩天大楼模式彻底终结，绿地集团还能靠什么？

近十年，绿地集团也一直在探索多元化道路。2014年，张玉良提出绿地向 “大基建、大金融、大消费”领域转型。其中“大基建”是专门用于取代摩天大楼开发模式，是绿地集团的多元化业务中的核心产业。

大基建本质上还是“政府想做的事”，在运作过程中也会涉及到土地资源勾兑。

对绿地而言，更像是因为摩天大楼模式撬不动，于是换个“大基建”的工具继续走老路。

2021年，绿地大基建产业实现营收3114亿元,达到历史巅峰，尽管同比增长33%，但与张玉良提出2020年大基建要超过4000亿营收的目标尚有差距。

自2018年大基建营收首次超过地产业务之后，就支撑起绿地集团营收的半壁江山，贡献率高达57%，并且呈逐年上升趋势。

作为第一大收入来源的大基建固然增长喜人，然而赚钱效益远不及房地产业务。近五年间，绿地集团大基建毛利率仅为3.5%-5%之间，与地产业务约23%的毛利率相比，有点相形见绌。

张玉良在2020年时表示，房地产依然是绿地的主业，但不是唯一。在他的规划中，到2025年，绿地大基建要实现营业收入8500亿元，在条件成熟时将研究拆分大基建板块单独上市的可能性。

绿地集团多元化业务中的大金融起源于2011年，目前在股权投资、债权投资、资产管理及资本运作、金融科技四大业务板块均有布局，还涉足“元宇宙”、AI技术等领域。

就业绩表现而言，绿地大金融板块的发展态势相对稳健，近五年累计实现利润总额超150亿元，其盈利能力在绿地所有业务中仅次于地产。据悉，目前绿地金融目标剑指金融全牌照，旗下公司绿地数科拟于2023年完成上市。

绿地大消费包括进口商品、跨境贸易、酒店旅游、能源保供、汽车销售服务，其中进口贸易是绿地大消费板块的重要组成部分。

位于上海虹桥的绿地贸易港口项目从上海进博会开始便被政府认定为进博会常年交易服务平台。天津、成都、武汉、西安、济南、哈尔滨等区域亦有绿地贸易港陆续布局、落地。

早在2019年，绿地大消费商品销售及相关营收就达到473亿；2020年，又加入免税品经营资质的申请队伍中。由于三年疫情，全球进出口贸易备受冲击，到2021年时绿地大消费商品销售及相关营收已经下滑至253亿。

2014年，绿地集团声势浩大地推动多元化业务升级，既是顺势而为也是未雨绸缪，但是在疫情冲击和地产行业周期性回落之下，还是没法做到独善其身。这既有行业的不可抗拒因素，也有企业经营战略失策的原因。

坊间观点认为，在这一轮房企大洗牌中，国资背景的企业会最终会生存下来。其实不论是哪一种所有制，都逃不开商业规律的约束。

敬畏市场，企业才有出路；遵循规律，才是企业正道。

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