城市更新提速 刷新区域价值

花都湖国家湿地公园。

永庆坊

宜居宜业的蓝图正在写就。

沙步村

新春伊始，全省高质量发展大会、广州市高质量发展大会的动员部署为经济发展注入新动能。随后，广州又马不停蹄举行了2023年一季度重大项目开工签约活动，开工、签约项目460多个，总投资超6800亿元。值得关注的是，广州提出将完成2000亿元城市更新固定资产投资目标，有力有序推进中心城区的城中村改造，全力推进城中村改造示范项目取得新突破。由重点项目、城市更新项目勾勒出的高质量发展版图更加清晰，将可看到更多新模式和新探索。 在老广们记忆中，猎德村昔日的农田果园上，猎德涌水清岸绿，现代化社区迎面而来，旁边的珠江新城拔地而起，成为崭新的城市客厅；而在江的对岸，琶洲村旧改蜕变，从小渔村跻身千亿电商总部集聚区，成为广州城市发展与产业升级这一宏大叙事中的重要篇章；而在汇聚了广州千年商脉与文脉的荔湾，用“绣花”工夫精心修缮更新的永庆坊焕发勃勃生机，已经成为闪亮的文旅地标，展示出岭南风韵老街区的无限可能…… 这就是我们生活的这座大城——历经蝶变，万象更新。 本专题文：广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐、廖靖文 本专题图：广州日报全媒体记者骆昌威、莫伟浓、陈忧子、杨耀烨 南沙区 发展重点：高水平推进南沙科学城、港科大（广州）二期、国际化人才特区等平台建设，建设广州科技创新走廊南部极点。巩固提升两千亿级汽车产业集群，聚焦新能源汽车与新型储能、人工智能等重点产业，打造大湾区创新型产业新高地。 城市更新：进一步提速旧村改造，全力推进金洲冲尾村、坦尾村等9个已开工项目建设，推动太石村等已批项目年内动工等。 黄埔区 发展重点：聚焦“万亿制造”计划，全年实现180个以上项目动工、120家以上筹建企业试投产，重点推动中俄直升机产业园、小鹏汇天飞行汽车、通威太阳能电池等百亿级项目和儒兴科技、达闼海睿等50亿级项目尽快落地。壮大领军型产业和企业，在汽车、新型显示、集成电路、生物医药等重点领域，全力打造10家龙头企业、50家重点企业、100家以上骨干企业，培育一批独角兽、隐形冠军、单项冠军、专精特新“小巨人”企业。 城市更新：加速推进广州知识城、广州科学城、广州海丝城、广州生物岛“三城一岛”空间联动发展，加快推进全域公园城市，加快广州临港经济区黄埔片区规划建设，全面实施西区振兴计划。 天河区 发展重点：四大平台聚力增效，其中天河中央商务区推动扩容提质，不断做大做强楼宇经济、总部经济。广州国际金融城提速增效，推进土地收储、招商引资、市政基础设施建设等8项重点工作；天河智慧城和天河智谷片区将强化规划引领，推动华南国家植物园周边片区融入城市功能布局，加快推动广棠产业片区、小新塘片区等6个重点片区开发建设。 城市更新：积极推进广州国际金融城西区石东村、北区棠下村以及天河智慧城范围内城中村改造。 越秀区 发展重点：提出要在优化城市功能上展现更大作为，破解空间有限、后劲不足的掣肘。处理好“老”与“新”的关系，“拆、治、兴”并举推进城市更新，推动老城区不断焕发新的生机活力。 城市更新：今年将加快项目进度，年内启动南洋电器厂及周边、瑶台村等改造项目征拆工作。加快推进今年63个重点项目建设，突出抓好北京路二期、广州站片区改造等重点项目，争取上半年完成广州站改造项目控规获批，北京路大小马站项目完成交地，金鸿顺项目启动建设。 海珠区 发展重点：推进城市新中轴南段及新滘路沿线等“一轴一路”区域的更新改造，加快沥滘村和新市头村项目复建房建设。大力开展产业转型升级和梯度有序转移行动，研深研透产业的留和转，推动中大纺织商圈打造成为数字创意设计中心、科技面料研发基地、潮流趋势发布基地、品牌孵化总部基地。 城市更新：将大力开展城中村更新改造行动，加快完善稳定康鹭片策方案和更新单元规划方案。 荔湾区 发展重点：以上下九步行街优化提升为重点，推动传统商圈转型升级；串联历史文化街区、商圈和景区，不断提升永庆坊-沙面-文化公园-上下九、荔枝湾-荔湾湖-泮塘五约、陈家祠三大片区核心吸引力；加快珠江太古、华润万象城等高品质消费地标建设，打造白鹅潭世界级商圈。 城市更新：大力推进已批在建的5个城中村改造项目和条件成熟的城中村实施改造；持续完善城区路网体系，力争如意大桥东桥等8个项目开工建设，如意坊隧道等4个项目建成并投入使用；全面完成10号线等6条轨道交通的征拆工作。启动36个老旧小区微改造，着力提升人居环境和公共配套设施。 白云区 发展重点：打造“四大枢纽”，白云机场、广州国际港、广州白云站、广州火车站枢纽，高标准谋划枢纽周边产业及城市配套。依托广州民营科技园、白云湖数字科技城、广州设计之都等“一园两城三都四区”重大平台，打造“六大千亿级”和“六大百亿级”产业集群。 城市更新：突出打造城市更新先行试点，坚持“拆、治、兴”并举，加快黄边村等“4+2+2+X”8个以上城中村改造，新增产业空间250万平方米，推动罗冲围、机场高速等周边城中村改造，打造金沙湾、广智片区混改示范点。 花都区 发展重点：将紧紧围绕加快打造2500亿级的汽车产业集群的目标，聚焦“2+5+N”汽车产业平台，集中发力新储备新能源和智能网联汽车产业用地超万亩。在壮大时尚产业上精准发力，加快推动狮岭时尚产业园区、快麦（广州）数字基地（一期）、中国皮具之都时尚创新基地等项目建设。 番禺区 发展重点：着力构建1个千亿级汽车产业集群，高端装备制造、通用设备、软件信息和时尚产业4个五百亿级产业集群，新材料、大健康等多个百亿级的“1+4+N”产业集群体系。大力推进新鸿基南站TOD项目、广州新城西场站综合体、黄南干线、广汽自主电池项目、番禺创新智造城等重大项目、重点交通枢纽和重要产业园区建设。 城市更新：计划推进13个旧村全面改造项目和13个村级工业园改造及旧厂房改造等项目。 从化区 发展重点：坚持引流消费、刺激消费，放大“世界珍稀温泉”以及广州国家版本馆、从都国际论坛等高端品牌效应，着重在现代农业、乡村旅游、温泉康养等优势领域创新消费场景。 城市更新：有序推进3个旧村改造项目和7个以上微改造项目，高标准将地铁14号线枢纽核心区2.5平方公里打造成为“从化城市门户”。 增城区 发展重点：高标准规划建设东部枢纽，强化东部枢纽联动穗莞深、连接粤东华东的门户作用；加快提升东部公铁联运枢纽能级，建设生产服务型和陆港型国家物流枢纽、大湾区国际班列集结中心。 城市更新：今年将重点推进城市更新项目7个，涉及面积近4000亩，总投资约500亿元。 行业机会： 新指引降低引入门槛、产居比 根据计划，今年广州要力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标，要完成这个比去年明显增长的目标，广州已出台一系列政策，为达成年度目标铺路。 广州市住房和城乡建设局数据显示，2022年全市城市更新项目完成固定资产投资约1230亿元。老旧小区改造提档升级方面，推进实施老旧小区改造123个，改造老旧建筑951.97万平方米。 1月20日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》，并自印发之日起施行，试行二年。通过调整旧村改造政策，降低对合作企业开发能力、总资产的要求，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求等，以进一步吸引社会资金进入旧改市场。 根据《指引》，改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元。 早在去年9月13日，广州市印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》修订稿，在广州划定三个管理圈层，明确不同圈层城市更新产业建设量占产居总建设量的比例。第一圈层由60%下调到50%，第二圈层由40%下调到30%，第三圈层仍然由各区自行确定。 按调整前产居比要求，各项目将有大量的商办建筑需要消化，需要引入大量的优质产业。目前，除了核心商业聚集区，如珠江新城、琶洲等CBD，住宅项目价值往往更高于商办项目，降低产居比，对当下的旧改项目可谓是减轻压力。 长期运营能力将定义竞争格局 值得关注的是，在广东省高质量发展大会推动房地产业平稳健康发展的分会场上，围绕城市更新这一领域，多个行业代表房企均谈及了新模式和新探索。以华润置地为例，其系统编制更新规划，全周期管控更新实施将片区统筹和城市更新结合，通过拆建结合、运营升级、有机更新等，打造文化+商业+产业融合的城更项目。 保利发展则指出，房地产行业逐步进入经营时代，房企要抓住商业资产运营、城市更新、公共服务等新机遇，大力提升运营管理能力，助推地方经济发展和转型升级。 在广州成功打造永庆坊，正在主导花地湾一平方公里有机更新的万科则强调以有机更新来带动城市焕发新活力。其中包括关注民俗风情、历史故事等软性要素的再挖掘、把多元活力重新注入街区，还有通过持续运营引领未来。 “城市更新一直备受开发商重视，是重点布局的赛道。”克尔瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者。据介绍，对于开发商而言，旧村改造与公开土地市场是两个最主要的获取土储的方式。通过公开市场“招拍挂”的最大优点是转化快，拍地之后几个月即可以转化成可销售的项目入市。但缺点也很明显，即优质土地往往被多家开发商追逐导致价格较高，可能会压缩项目的利润。更重要的是，旧改项目往往体量大、周期长，一个成功的旧改项目有时足以让一家房企在一个城市打下根基、擦亮品牌。 但另一个方面也应该看到，不同于单个项目的开发，城市更新是开发商与政府共同探索全周期发展的城市运营，是改善城市面貌、推动片区价值提升的综合性领域。中指院报告指出，城市更新企业不仅要具备较强的建设、运营能力，还要能够优化升级原有城市的服务能力，具备建设-运营-服务一体化的综合能力。城市更新项目主要是通过运营自持业态，来获取长期稳定的回报。企业能把建成的项目运营出效益、激发出活力才是关键。可见，围绕着城市更新领域，除了传统的开发销售业务之外，对于房企来说如何在经营性不动产、轻资产管理、城市建设运营与公共服务等新赛道做出探索与创新，将是未来该领域竞争格局的胜负手。 市场影响： 供需两端均有影响 需节奏平稳 当城市面貌发生改善，城市价值逐步提升的同时，对置业者而言又应该关注些什么呢？“旧村改造的进度，由此释放出的需求以及孵化项目入市造成的供应冲击，都是我们需要重点关注的。”肖文晓说道。的确，数量和体量皆庞大的旧村改造对于楼市的供需两端都将产生一定的扰动，这一影响长期而复杂。 对此，贝壳研究院院长李茂喆分析，在供应量的维度上,随着改造的进行会释放出一批因改造而产生的购房、租房需求，从而促进市场成交；但另一方面随着改造项目的入市，会大幅提高市场的供应，从而导致周边项目竞争压力加大。而在价格的维度上，旧改项目由于体量庞大需要快速去化、成本控制使得利润空间弹性较大等因素促使项目入市时价格相对较低，或对周边项目形成冲击，但另一方面旧改的推进也有利于改善城市面貌，对周边项目价值、景观提升有帮助。 “从当下来看，短期内还没有实质性影响。未来一段时间对市场实际供求关系以及价格的影响，就取决于旧改项目的体量及入市时候的营销策略了。”李茂喆说道。 肖文晓则指出，推进旧村改造是提升城市面貌与竞争力的重要手段，在此过程中，如何通过有序、分批的推进节奏来维持整个市场的平稳，需要开发商和相关部门的共同努力。 除此之外，今年广州将推进100多个老旧小区的改造，无疑将为居住在老旧小区的居民带来居住体验的明显提升。李茂喆告诉记者，一般微改造涉及加装电梯，改造无障碍通道、照明、排水、绿化等设施，对于老旧小区焕新有立竿见影的效果。与此同时，老旧小区的环境短板得以弥补，这将提升小区本身的价值，有利于物业的流通。但李茂喆也提醒，老旧小区微改造不会对二手房的交易逻辑产生大的影响，置业者应该从居住需求和体验本身出发作出理性选择。 在城市更新领域，无论在飞速发展过程中的增量建设，抑或是转向了精细化发展后的精雕细琢，广州一直走在前列。在此过程之中，城市的历史文脉得以延续，城市的发展韧性得以提高，一个与市民生活幸福生活息息相关的宜居宜业城市蓝图正在挥笔写就。