除了提前还贷不自由，还有商转公合作银行少、公积金贷款占比低

转过年来提前还房贷已形成一股热潮，以致银行变相提高提前还房贷门槛需要预约排队审批，且排队周期以月至半年计。提前还贷的现象究其原因，主要在于：

1，存量房房贷利率与新增住房房贷利率差距过大，在五年期LPR不断下探的同时政策逐渐打开对房贷利率的管控，目前部分城市首套新房贷款利率至3.7%，而早期存量房房贷利率普遍较高（巅峰年份利率为5%-6%，即使LPR下降两者之间利差也有1%-2%）；

2，近年受疫情及外部环境影响整体经济走势较难，本身影响民众对未来预期信心的减少的同时更直接的反馈就是自有资金投资收益率下降且存在一定风险。

综合考量来看，在手头具备一定现金的情况下提前还贷不失为一种更好的处理方式。

发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，地方政府可依据产情况自行调节个人住房贷款利率下限

但现实是，在民众开始提前还贷之后，作为债权方的银行开始设置一些隐性门槛，造成民众提前还款不畅。其实民众本非主观提前还款，主要还是存量房贷与新增房贷利率利差过大，按道理最好的解决方式就是出台政策降低存量房贷利率。但这种方式难度比较大：

1，作为既得利益的银行肯定不愿意，存量房贷利率高且普遍正常还款，相较目前普遍较低的利率属于优质资产，哪有吃进去的东西再吐出来的道理；

2，作为政府来讲需要考虑的更多，有民众的、有银行的、更有整体经济社会面的考量，目前政府动态意愿不明。

提前还贷需预约排队审批，等待时间以月甚至半年计

从个人来看，除了提前还贷款外还有一种就是通过商转公的形式来降低民众利息成本的方式。就本人所在的南昌来看，最新的公积金贷款利率为3.1%、不仅与早两年的存量房贷存在2%-3%的利差，即使与最新的首套房贷款利率4.1%来比也存在1%的利差。

但现实是南昌直接商转公合作银行少，目前有建设银行、招商银行、中国银行以及本地江西银行、九江银行等共计9家银行实现公积金中心垫资模式申请商转公，除此之外只能通过自筹资金方式来实现商转公（2021年8月之前只有工商、建设、招商3家可采取中心垫资模式）。

鉴于2022年公积金中心数据未出，以2021年南昌市房地产销售情况及当年公积金中心年报数据来看，2021年南昌住宅销售534.49亿元（按30%首付比例估算，新增住房贷款374.14亿元）、公积金中心当年发放个人住房贷款69.32亿元，公积金放款仅占当年新增住房贷款的18.5%。即绝大多数人依然身背高利率的房贷。

不时有人咨询商转公合作银行扩大事宜，但囿于商转公并不是住房公积金管理中心强制执行的，从商业银行角度来说并没有动力去推进这件事情，而个人通过自筹资金的方式一是增加民众负担、二是同样涉及到提前还贷的事情....

以上公积金的情况或许很多地方都存在，只希望未来公积金中心直接合作银行越来越多、民众负担越来越小、社会发展越来越好。