房价真的会暴跌吗？四个反驳的理由！

今天看了一篇论文，关于16个发达国家150年以来各资产的回报研究；研究结论是不符合多数人的常识和认知的：

16个发达国家过去150年以来，表现最好的资产是房产，年化收益大约为7.1%，而股票为6.9%；日本即使经历了强行去杠杆导致的地产崩盘，房产的收益表现依旧好于股票；而只有在二战之后，股票的回报表现才略好于房产。但房产回报率的标准差远低于股票，即在更小的波动下取得了更优的收益。

房价未来会崩吗？我不知道。但是从历史数据和以及基本的逻辑看，房价大概率不会崩，以及人口净流入城市的房价以及满足改善需求的房子会让多数人更遥不可及。不过我知道用真金白银去赌趋势反转的人，永远是死得最快的。

很多人总爱抱有麻痹自己的幻想：打游戏能反杀、房价明年要崩，自己就能喜提京沪大平层直接变成人上人；多数人都能逐渐认识到自己打游戏菜，但是被现实毒打一遍又一遍后依旧抱有房子要崩的幻觉。

某种现象/事物，越经时间检验，越稳定，所受噪音影响越小；你以所谓的“常识”看到的很多不合理但是经历过漫长岁月洗礼检验的现象，在未来也会大概率继续保持下去，比如：大城市高房价、儒家思想的毒害、对中药的迷信、酒文化、普通人的艰难麻木的人生等。

很多人判断房价要跌的因素有几条：价格太高泡沫太大多数人买不起、人口持续减少、要收房产税了、杠杆率高，加杠杆到头了；

1.价格太高、泡沫太大、多数人买不起：

房价高，是事实，但是并不是跌的原因；劳斯莱斯价格也贵呢，你难道会认为劳斯莱斯价格会因为太高而崩嘛？实际上，多数人觉得房价高的原因在于欲望和能力的不匹配，你劳斯莱斯买不起，你可以买bba，可以买比亚迪；北京上海城区有120万的房子，成都西安城区有40万的房子，社平工资的10倍左右，多数人看不上啊。

泡沫大，是事实，但是并不是跌的原因；泡沫是个主观的判断，所以标准是相对的。你觉得一套房子够你不吃不喝干100年是泡沫，但是在食利者眼里就是一个大额消费品，那就不是泡沫，食利者的需求足够支撑的起供给，那么多数人所认为的泡沫就不是什么泡沫；很多人会用租售比来衡量国内房产的泡沫，但是低租售比只能说明市场对国内人均收入高增长的预期，比如过去租售是2%，5年后人均收入翻番，租售翻番房价不变，还有泡沫吗？这就和你投资股票一样，比亚迪和中国建筑你买哪个；即使是真泡沫，只有破了才能叫泡沫，如果得10年才破，你敢拿你的青春去赌吗？老婆丈母娘答应吗？

多数人买不起，也是事实，但也并不是跌的原因；房子本质上是玩收割的介质，并不是给老百姓建的，也不是用来给老百姓住的；房子是人上人为了更好收割普通人而虚构的一个意义，让普通人背负压力，有了压力和枷锁，才是兢兢业业的好牛马，自己才能独享岁月静好。让所有人能住得上买得起房子，对于游戏规则的制定者来说才是真正的不合理，所以幸福必须分等级，普通人轻易获得幸福，才会对人上人不利。

你买不起，并不等于比你生态位更高的食利者买不起，如果你们去售楼部看一圈，会发现有钱人比你们想象的多很多。只要不放开土地供应，那么能搞等级玩收割的这类供给小于需求的房子价格就不会跌。

2.人口持续减少：人口持续减少这是一个长期的问题，而长期的预测决定短期的决策本身就很扯淡。你的人生有多少个30年来赌这个长期？

不预测，只列事实：俄罗斯生育率低迷，曾经一度时间说人口要负增长，莫斯科房价依旧在高位；日韩生育率低迷，韩国首尔都市圈房价涨了几十年，日本经历资产负债表衰退30年，东京不少区域房价已经超过89年不少。

人口持续减少，乡镇小城的房产价格会持续阴跌；但是随着人口增速降低机会减少，大城市对人口的虹吸能力会更强。

3.要收房产税：

a.全面推行房产税立法难、执行难、效果差，中国区域分化太严重，很难以一个相对统一的标准执行政策且得到好的结果（篇幅太长，不展开）；若影响了市场预期，影响了卖地，得不偿失，不利于稳定；

b.2700套房的公仆这类人本身就是政策的制定者，众多规则制定者的利益和地产绑在一块，很难革自己的命；

c.即使真正收了税，最终成本也大概率会转嫁到普通人身上，承担额外成本的方式无非是要么以多掏房租的方式来体现，要么是以自己生活更惨的方式来体现。有人口有产业的区域租客多交租金，没产业没人口崩了的区域财政暴雷、银行抽贷、各行业破产、大量普通人失业。

事实上世界上很多国家，收了房产税并不影响不动产继续涨，但是收了房产税后，区域分化会更严重，贫富差距会进一步扩大。凭什么中国就是众多人意淫中的例外呢：收了税房价崩，打倒富农共同富裕，还能歌照唱舞照跳？

4.杠杆率高，杠杆加到头了：中国地方政府资产负债表里的接近70%的资产就是土地，金融秩序和社会秩序都是建立在土地财政的基础上。

资产是弹性的，负债是刚性的；这一点在辜朝明提出的资产负债表衰退中讲得很清楚，强行去杠杆，负债率会更高，那银行被迫抽贷，多数本该健康经营的企业都很难活下去，到时候真的是看烟花了。这点过去投资内房的朋友应该都了解，抽贷断了现金流，龙湖这么稳健经营的优质企业都半死不活，还有谁能活下去呢？

世界上没什么强行去杠杆的成功先例，日本被忽悠瘸，强行去杠杆喜提衰落30年，直到安倍开始印印印，经济活力才有所好转。稳杠杆，想办法靠时间逐步稀释债务才是最有利于人上人的选择，政策的制定也一定是朝着这个方向走。未来大概率依旧会把问题交给时间和后人，哪怕洪水滔天，毕竟我们中国人有个良好的传统，就是相信后人的智慧。

总结来说房价崩盘党分析问题有几个缺陷：

1.爱意淫：没事实、数据支撑，全靠自己心里的想法麻痹自己；比如房价这么贵，这么多人买不起，要崩！

2.二极管：认为价格高估值高就一定跌；比如房产泡沫大，那么一定要崩！但是这些人看不到也不知道估值高不等于要跌，以及很多的东西可以持续维持估值的高位。

3.长期预测决定短期决策：人口负增长，要崩！人口撑不起众多产业，估计是100年后的事情了，拿100年后的预测来决定未来5年的决策，本身没什么用；

4.不会具体问题具体分析，通过微观现象做出宏观判断，逻辑混乱：比如身处西部某靠卖地为生、人口净流出的五线地级市，房价确实跌了，然后认为整个房地产要崩盘了；或者周边小区房价几年原地踏步，就认为房地产不行了。

事实上18年后，行情已经分化了，房子之间的差别比人和狗都大，用同一标准做评价这不扯犊子吗？不同城市、区域、不同品质的房产的逻辑都不一样，不少城市的不少房子18年后顶着下行周期5年涨了7.80%，然后去年回调15%，算跌吗？

这种逻辑相当于，看到垃圾股n年不涨，就认为股市没希望；但是事实上真的是这样吗？

值得你我共同思考

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