保卫战！央妈再出猛拳，刚需会上车吗？

文|杨国英观察

很直接！很暴力！

房地产保卫战全面打响，央妈再一次猛出重拳。

昨晚7点，央妈和银保监会发布一则重磅文件，重磅文件提到：

|新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这个政策，绝对是很直接、很暴力，堪称吹响了房地产保卫战的冲锋号。

可以预期，在这个重磅政策的加持之下，2023年楼市至少不会发生崩盘风险，整体将走向阶段性稳定。

为什么这么说？这个政策真有这么厉害？

且一一道来。

最近两三个月，为了应对经济冲击，房地产再一次成为支柱产业。

与此同时，最近两个月，针对房地产的维稳政策一个接一个，但是，重点都是针对房企的——给予房企信贷等多种融资支持，稳住房企的流动性风险。

而在元旦结束之后，结果却比较遗憾，最近两三个月，侧重于房企的政策支持，并没有有效激活楼市。

因为，在经济遭受冲击叠加楼市逻辑（从成长逻辑切换成传统逻辑）切换之下，要想稳住现在的楼市，要想不让楼市发生崩盘风险，政策仅仅侧重于房企这是远远不够的。

说一千道一万，关键得有人去买房，得有人去买单。

没人买房，没人买单，这一轮金融机构对房企的支持，最终都会沦成肉包子打狗有去无回。

所以，现在政策开始聚焦买房人群了。

昨晚央妈发布的这则重磅文件，本质就是间接驱赶刚需人群去买房。

这里的刚需人群，当然指的是稍微具备买房能力的刚需，一点都不具备条件的，再怎么刺激再怎么驱赶也没什么用。

之于当下预期不乐观的楼市，有效刺激刚性需求的手段，无非只有两个：一是大幅降低房价，二是给予买房人更有利的金融支持（降低房贷、降低首付）。

大幅降低房价，这个政策搞不定，这本质是市场行为，尤其是二手房市场，卖方得愿意大幅降价才行。

虽然，两三年前针对新房各地都有限价政策，但是，当时的新房限价，对应的是房企拥有一定的利润空间，而现在楼市很低迷，房企不仅没什么利润了，而且多数房企都濒临破产、都需要政策支持了，这也就意味着要求房企大幅降价这条路走不通。

当然，不对楼市进行维稳，不给予房地产任何政策支持，2023年房价肯定还要跌，而且，绝大多数城市的房价还要大跌——但是，如果房价发生普遍性的大跌，我们的经济又撑不住了，在经济本就遭受冲击之下，房价普遍性的大跌，本身就预示着一场失控的经济危机。

所以，现在间接驱赶刚需去买房，唯一的抓手，有且仅有给予买房人更多的金融支持——这就是昨晚央妈出狠招的宏观背景。

现在，我们再解读昨晚央妈的重磅政策，其含义就一目了然了。

2023年，只要房价稳不住的城市，都可以连续下调首套房贷款利率，直到最终刚需上车买房为止。

具体的做法是，“新房价格环比和同比连续下跌3个月的城市，就可以下调或取消当地首套住房贷款利率的政策下限”。

假设一个城市的房价，新房价格连续三个月环比和同比均下跌，那么，这个城市就可以下调首套房贷款利率（10—20个BP），如果房贷利率下调了一次，这个城市的房价还没有稳住，新房价格再一次连续三个月环比和同比均下跌，那么，这个城市就可以再一次下调首套房贷利率（10-20个BP），如果再不行，那就再一次下调，如此循环往复，直到刚需上车买房当地房价稳住为止。

所以，我说这个政策很直接、也很暴力。

现在已有一半城市（非头部城市）的首套房贷低于4%，假设房贷利率再下调二次，那么首套房贷利率就仅有3.6%-3.7%。

这对稍具一定经济能力的刚需，肯定是一个巨大的诱惑，与其租房付房租，还不如买房付房贷了，每月房贷相比2020年上半年的高点，足足可以少付1/4左右。

所以，在这一政策加持之下，2023年的楼市最终是会稳住的。

唯一担心的是，在2023年间接驱赶刚需买房之后，未来还有多少刚需？

（注，这里的刚需，指的是稍微具备一定能力的刚需）

最后，再谈一谈今天的市场。

1，特斯拉国产车型全系大降价，普遍降幅超过10%，最多降价4.8万。

特斯拉此举再次带头开卷，让尚未盈利的造车新势力们压力倍增。直接给国内的新能源车厂商出了一个大难题，到底要不要跟呢？这波由特斯拉挑起来的价格战可能会持续一年多，一年以后，恐怕部分新能源车企有熬不下去的风险，彼时也就迎来了新能源汽车新一轮周期的起点。

2023年车市注定要血雨腥风，但还是有车企未雨绸缪，比如比亚迪在特斯拉忙着大降价时推出百万级豪车，避免孤注一掷陷入价格战泥潭。

（特斯拉车型最近一年时间价格变动情况）

2，辅酶Q10概念股异动，金达威、新和成、汤臣倍健、百合股份等冲高。消息面上，因新冠康复人群心脏保健需求爆发，近日在京东商城、一些地区线下药店，部分品牌的辅酶Q10制剂已脱销断货。

尽管没有现成的数据，但从周围以及大城市披露的地铁人流量来看，这波疫情已基本度过高峰，最紧迫的境况过去了，但善后问题以及会不会反复还在持续困扰着人们。

身边有几位已经咳嗽两周至今未愈的，还有心脏某项或几项指标出现异常的，至于还有没有其他情况谁也不敢保证。因此这段时间人们对身体保健需求大有持续上升的趋势。

3，新东方在线拟更名为“东方甄选控股有限公司”，今日股价涨幅超6%。

新东方在线可以说是众多遭受重创的K12教育企业中，为数不多转型成功的。这主要是因为创始人俞敏洪早有先见免除了企业遭遇追债的困境，同时又能敏锐抓住市场的风口，快速切入直播带货的赛道。

新东方在线转型成功，股价从历史底部涨到近期高点58.25港币，涨幅超过2000%,市值达到546亿港币。可以看出新东方在遭遇K12风波，股价陷入低迷后，仍然有一部分人坚定看好俞敏洪，正是对企业家精神的这种情怀，让他们赚了大钱。

另一方面，新东方暴涨之后，我们在疑惑新东方在线的基本面是否能够撑得起这么高的股价？现在的价格是不是已经透支未来很长一段时间的预期了，还有在直播带货领域时刻都面临着翻车的风险。