北京楼市：万急预警,2023将是远郊最后的出仓机会!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师好！亦庄、通州有几个盘，性价比和未来发展增值角度请教您！亦庄马驹桥金悦郡，六环外，目前周边基础很弱均价4.3万；橡树湾；通州金地壹街区；以及采育波尔多小镇。资金可承受400多点，有刚需也考虑升值。朝阳有一套百米房。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读精华栏的文章,通州大兴跑赢大盘选筹导图,理解文章内容,在这两个地方置业保证不会踩坑,首先马驹桥这个位置在过去两年被炒的很热,但这个地方没有核心产业,属于亦庄的产业外溢,本地落户的产业造富力度也比较弱,溢出的区域一般分为一级二级次次级和纯产业溢出;北京的楼市行情从317之后就变成传导型的规律,核心板块必须大热才能带动一级溢出的区域,就是行情来了一部分刚需客在核心板块上车压力偏大会自动传导到周边的次级板块;

溢出的区域有3个核心逻辑:一个是距离一个是配套,一个是产业数量,距离一般5-7公里，越近越好,这个距离属于一级溢出，可以承接热门板块的人口溢出，也可以承接部分产业溢出。其次就是配套:溢出的区域要有基本的生活配套，比如学区、商业，能够满足这个区域人群的基本生活需求。如果没基础配套就是通勤睡城,睡城是一个伪概念.在过去的城市化进程中已经被否定,最后溢出的区域所依靠的产业越集中、后期越能承接优质的购买力,意思就是单靠一个产业没有靠2个产业的有优势,靠2个产业的没有靠3个产业的有优势,产业数量+产业的质量最终决定的是溢出板块的价值;

马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从217年到今年期间有过几次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房市场价格还是处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价水平挂钩;

单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热盘是珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;马驹桥唯一的利好就是亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性;如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里;

3、通州的金地壹街区属于通州的郊区,通州重点发展的是运河商务区,靠近运河附近的商圈,如老城区万达、新城区武夷花园、东边的市政,北侧的璐苑,这些位置未来都能享受到板块红利,其他位置基本可以说是纯通勤板块,以后的楼市和马驹桥差不多,做为投资不推荐这些位置,橡树湾稍好,400多不如看看通州的武夷花园或者万达,大兴可以看看赢海,按照精华栏的文章做选筹即可,祝一切顺利!

Q:提问:交通需求：工作和孩子上学都在西直门附近，所以在西直门附近老人5公里以内能骑电动车接送孩子最好（这种要求不知道是不是太局限了）居住需求：2个孩子，二娃27年上小学，车公庄还有一个老破小60平米，是不是还得留着？等二娃上学了再卖。另一套是石景山远洋山水的2居（能卖个650-700万左右）。

面临的问题：1、两个孩子实在住不下了，现在是两套房子都租出去，在附近租了三居住着，但租了快两年了实在不想再租了。2、为了压力小，两套房子都卖了换一个大点的三居室。其实都卖了也换不了太好的三居我自己认为，因为我感觉这附近三居都不便宜了。3、如果先卖一个，卖哪个合理？贷款500万-600万，杠杆加的是不是太大了，这个杠杆比例是不是叫1倍杠杆，是否合理，请指教。

4、家庭收入80-90/年，现在这经济状况后面估不出来了，还有两娃，压力不小，这也是不敢加太大杠杆的原因。5、我自己看了看：中海雅园的小三居感觉不错，交大嘉园的朝西向的110平小三居，还有就是天兆家园南向110平的2居室，金典花园的各种朝向的小三居（小区不错但户型真不太喜欢）都在1300万左右。

A:回答:您好,车公庄老破小和远洋山水不算差,但也不是特别突出,能跟在大盘后面,成为市场上带头的比较难,只能说保值性不错,利用负债投资房产的本质等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜;抛去家庭开支剩下的去供一套优质盘,吃未来的行情,方向上是正确的,但需要注意的是如果买进的盘和原来持有的盘没有明显的涨幅差距,或者涨幅不明显,加上交易的成本和贷款利息,前几年可能受益性一般,只能吃后期,可查看星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用

中海雅园、天兆家园、交大嘉园这三个盘中规中矩吧,预算范围内可选的户型比较一般,如果是这个区域不如看看韦伯豪,综合指标包括户型要比前面三个好一些,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其它的也没地方可选,海淀中部及南部本身属于老城,开发的新盘很少,往西是四季青一带,往北是中关村,南边是西城,只能在西直门一带往北选,韦伯豪算是附近一带不错的盘了,如果能淘到笋盘可入场,如果是前面几个盘价格没有优势的话我觉得一般般,祝顺利!

Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1 2年内结婚，孩子上学可能是8 10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1 2年可能能拿出300 400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：

1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。

2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。

A:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,

反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;

2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,

一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!

Q:提问:京总好，偶然机会看到京总关于房产购置的指导问答，专业而权威，于是慕名而来，求教意见。我家在回龙观云趣园有一套120平3居（自住）大概能卖500；在沙河恒大城有一套80平2居（出租），因为建委限制可网签不可过户，算是有价无市；手头现金500。我上班地点在西二旗，爱人上班地点在小西天。

因为我父母随子女落户北京，所以父母还有一套购房资格可用。老大23年读高中（尚不知高中去向），老二24年幼升小，主要为老二上小学准备，考虑在海淀新买一套房落户（600左右）或者置换当前回龙观的房子，换成适合居住的海淀三居（1000左右）。

方案一，育新花园，新增一套600左右两居，可以育新小学九年一贯制，优点是教育、医疗配套好；缺点是小区太老，居住环境欠佳；如果买这里，基本上就是6年后学区用完，再出售，不知道到时是否会跌价；方案二，卖掉回龙观的房，置换一套总价1000左右的三居，兼顾学区和自住。比如北邮家属院，确定可以上北邮附小。

方案三，京总比较推荐的世华龙樾和莱圳家园，小学/初中都是派位，小初的不确定性都比较高；橡树湾小学比较确定，2居总价过1000万，承担有困难。方案四，有朋友推荐看看尚峰尚水或者北辰香麓，还没有考察。我们倾向于在23年年中之前解决，预留一年落户缓冲期。请京总帮忙看看方案一育新花园，方案二北邮家属院的可行性。其他方案三以及方案四，给些评论意见，或者其他方向意见均可。非常感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、回龙观一直是北京交易量稳坐前三的区域，云趣园流通性保值性都可，应该保留回龙观出掉沙河恒大城这套，如果因政策原因导致暂时无法交易，可以想想办法，如签远期合同，在价格上可以给买家一些折扣也能出掉。

2、关于选筹上，方案二三都可，方案一育新花园溢价很高，这个盘这么高的价格学区占30%，如果把学区剔除，这30%就是面临的风险，本身西三旗这个商圈的居住体验就比较一般，育新花园的居住体验也比较差，买这个盘完全是为了学区付费了，风险较大，方案四更为离谱，尚风尚水和北辰是常年横盘微跌的盘，且流动性很差，或者说很难卖出去，方案三要比方案二更优，可以淘一个小户型，莱圳的2居认真淘800以内可以搞定，清河的商圈配套在整个海淀北部可以说是数一数二的，依靠上地天然优势，这类盘的长期价值更大，包括流动性，保值性增值性都比较稳健，橡树湾的居住品质更高，价格也就更高，如果拿橡树湾比较吃力可以考虑莱圳，祝一切顺利！

Q:提问:京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总

1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？

A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;

2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来都还会有一定的空间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!

Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;祝一切顺利！

Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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微观类（部分文章）

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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

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实操类（部分文章）

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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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84#北京持币200W以下的投资术

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持续更新中