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首发|作者：kangins

1月1日零时，许家印在内部致全体员工信中对恒大在2022年全年的表现作了总结及对全体员工的努力拼搏表示感谢。

信中核心主要提及四点：

1、恒大地产实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计30.1万套；

2、恒驰汽车经过三年的准备和打磨，实现了当年量产和交付；

3、恒大物业服务超千万业主；

4、海花岛在2022年累计接待游客760万人次；

针对以上四点，结合2022年销售情况，恒大的业绩水准究竟成色几分？与同业对比情况怎样？恒大2023年能否软着陆？康哥将进行一一重磅解读！

455.3亿：销售“零”启动，逐月提速

12月31日，克而瑞公布了房企2022年TOP200房企榜单，康哥这边截取了TOP前20和恒大的一个数据：

2022年1-12月份，中国恒大完成销售455.3亿，同比跌幅89.65%，如果单纯看这一数字的话，确实与2021年相比降幅过大，这点是客观事实。为了探究这个数字背后的含金量，这里从另外两个维度进行分析：

1、还原全年业绩。2022年1-12月的全年销售数据，对于其它房企而言，是销售一年的业绩，对于恒大而言，因其自身的体量和知名度，又属于TOP3中第一个暴雷的房企，不管是对暴雷前认规模的金融机构还是以民众信仰来说，对恒大的信心在短时间内迅速归0从而导致其一季度挂零的销售业绩，因此这数据仅仅是销售9个月的业绩，如果按月均销售还原全年的业绩进行估算，其业绩为607.1亿，如果按这测算的，则中国恒大排名还可以往上提一下，即从42名上升至31名，位居中梁控股后面；

2、销售额并不等于回款。因恒大暴雷后，所有金融机构及监管机构对所有房企的销售回款均加强了监管，导致了从事实上高杠杆的“期房”模式转变为“现房”模式，即只有房子交付后，销售款项才会全部打入房企账户。

数据来源：国家统计局

而在此前，很多房企可以通过房子预售款的全国范围内灵活调度从而事实上进行加杠杆。

因此，在2022年房地产行业泥沙俱下的背景下，万科郁亮“活下去”一语成谶，成为房地产行业的至理名言。保命的前提是回款，在从高杠杆的“期房模式”转变为“现房模式”后，因杠杆的消失，销售额越多需要自身的垫款也就越多，对于此前依靠高杠杆的一众房企来说，其垫款所需支付的财务费用也相应增多，而销售价格却稳中有降，导致通过新增销售产生的净现金流减少。因此，从“活下去”的角度看，销售额并非越高越好，反而与保交楼的数量密切相关。

2796亿：保交楼超预期！

恒大在2022年保交楼30.1万套，比12月2日许家印在TL事件传闻后会上提出全年完成30万套的目标高出1000套。按月度来看，12月单月保交楼4.5万套，同样创下了2022年月度新高，与销售数据逐月加速的情况类似。同样，我们来看一下保交楼在行业中的排名情况：

这里看两个指标：保交楼套数保交楼回血。

1、保交楼套数。中国恒大2022年全年保交楼完成30.1万套，在全行业交付数量位居第二，仅次于排名第一的碧桂园64万套；根据国家统计局数据，截止至11月份，全国商品房竣工面积4.04亿m²，折算全年预估4.4亿m²，若按100m²/套，则全年累计交付440万套，TOP10的保交楼数据超过全部的一半，而作为曾经TOP3且最早暴雷的恒大贡献了近1/10的数据，以实际行动践行中央“保交楼、保民生、保稳定”的要求，对于2022年“四面楚歌”的恒大实属不易；

2、保交楼回血。恒大因保交楼回血2796亿，排名第六。在保交楼套数上遥遥领先的恒大却在保交楼回血这一指标排名下降。康哥仔细分析后，有一个有意思的发现，对比前五名的榜单中的房企，商品房销售均价还处于8字头的只剩碧桂园、中国恒大两家房企，算上9字头的新城控股，在房价高企的当前，头部房企中房价低于1万元的仅3家，而行业老大哥万科销售均价达到16147元/m²，央企华润置地、招商蛇口更是超过20000元/m²。

对于碧桂园、恒大等可以支撑这一销售价格底气有两方面：其一、资金成本方面，众所周知的原因，央企的融资成本远低于民营企业，在资金成本高企的情况下，民企唯有以高杠杆、高周转的方式数倍于央国企的效率来降低成本；其二，开发央国企普遍不愿意开发的三四五六线城市，通过完善上、下游产业链以规模化优势来降低单位成本。因此，从这个角度来看，保住碧桂、恒大、融创这类民营房企，不仅是落实“三保”和中国房价稳定的某种中坚力量，也是加快先富地区带动后富地区的排头兵，否则对于央国企普遍不愿意开发的低能级城市，如果没有碧桂园、恒大这类民营企业的存在，相信城市化进展也将会更缓慢。

100亿：现金奶牛 恒大物业

在许家印内部致全体员工信中,提及恒大物业服务千万业主，康哥查询了一下恒大物业在12月20日的最新公告，数据显示：目前在管面积约4.92亿m²，服务320多万住户，签约面积8.2亿m²。

这些数据隐藏着未来年千亿现金流的奶牛，体现在：

1、在管面积4.92亿m²，物业收费根据最新的2021年中报的均价按1.05元/月.m²的标准测算，年营收入62亿。在暴雷前，恒大是与碧桂园两家在业内出了名的舍得在园区投入方面大手笔的房地产开发商，物业费1.05元/月.m²的标准也是低于市场水准，叠加通货膨胀，物业这个轻资产板块未来产生的现金流增量不可小觑。

数据来源：公告

2、签约面积8.2亿m²，潜在现金流的高增长，这部分签约面积有相当部分是恒大自有的搜盘项目，随着恒大在未来保交楼的加速以及大概率软着陆的可能，物业板块这块未来的高增长潜力将带来进一步更可观的现金流。

千亿汽车之路：内交外困下的交付提速

截止至12月30日，恒驰汽车累计交付324辆，对比造车新势力的数据来看，这个数量初看确实没有什么，但是数字背后的蕴含意义却大有乾坤，我们来看一组数据：

2019年2月，与“PPT造车至今7年仍未实现量产”的贾老板分道扬镳后， 许家印亲自下场开始造车；

2022年2月，恒大汽车拿到了工信部公布第2批次新能源汽车的“通关批文”，也就是恒驰汽车的准生证；

9月16日，恒大汽车量产；

10月29日，恒大汽车完成首批车交付；

12月7日，恒大汽车完成交付100辆；

12月30日，恒大汽车完成交付324辆；

三年时间完成PPT造车到量产，而且这过程有一半时间是在恒大暴雷后完成的，对于公认烧钱的新源能汽车而言，其难度可想而知。而且对比上述几个数字，可以明显看出，每一个核心节点地推进均在加速：

从官宣造车到拿到准生证，共耗时3年；

从拿到准生证到量产耗时7个月；

从量产到首批车交付耗时43天；

从首批车交付到第100辆车交付耗时39天；

从100辆车交付至第324辆车交付耗时仅23天……

更难能可贵的是，恒大汽车在12月7日传出许老板TL传闻、汽车总部解散等各种唱衰的背景下，硬是在剩余的23天以完成出货量翻两倍的事实进行实力打脸各种传闻。

那恒大汽车究竟对于恒大当前的危机是加分项还是减分项？

要回答这个问题，我们来看两点：

其一，战略定位。在2021年10月，许老板即表示：未来10年房地产要针对集团产业进行调整和转型，在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型，地产将不再是恒大主业，并且还将全面实施现楼销售，其中：地产板块的销售规模要从2020年的7000亿通过10年去化压降到每年2000亿元左右。这意味着，未来恒大将形成以新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。如果以刚才对恒大明年销售的预测来看，明年恒大商品房现金回款约3300亿，远超2000亿元的未来十年设定目标。从战略转型这点来看，一旦恒大未来现金流回正后，其在销售任务指标方面的压力显然是非常小。

其二，恒大汽车的价值分析。要分析恒大汽车的价值，我们以暴雷前的恒大地产时期资本市场对恒大汽车的期望来进行分析。自从许家印开始进军造车后，恒大汽车（0708.HK）一飞冲天，股价从5元（港币）在不到一年内涨至72元（港币），其后，因恒大地产债务危机全面爆发引发资本市场的担忧，恒大汽车成为第二个贾跃亭式的PPT造车而纷纷用脚投票，其股价又像坐蹦极一样，在半年内从72元（港币）跌落至最低1.66元（港币）。

图源：同花顺

从恒大汽车的股价过山车表现可以看出，一旦恒大地产方面的流动性危机解除，叠加恒大汽车已完成量产，市场将对其价值重新进行估值，届时回到其未量产前的巅峰市值显然是也存在一定的可能性。考虑到中国恒大集团（或实际控制的股份）对恒大汽车所占股权比例约65%，是其单一最大股东。对比恒大地产现在的市值（约200亿）或巅峰时期的市值（约4000亿），显然，恒大汽车恢复正常后受益最大的就是中国恒大本身。

写在最后

“解铃人还需系铃人”。本轮房地产行业流动性危机始自恒大，而由恒大事件引发的整个房地产行业的流动性危机影响之大显然已大大超出了所有各方的预期，随着监管层在2022年面对房地产行业政策的不断加持，在2022年最后两个月甚至“五箭齐发”【详情可了解：房地产纾困：第五支箭射出！堪比核弹级别！ 】，应该说监管层工具箱里的工具是应出尽出，特别是12月15日，刘副总经理对房地产行业的定晴之笔“房地产是国民经济的支柱产业“更是激起了无数房地产企业继续奋力自救的斗志。

现在房地产行业已经度过最困难的时期，属于黎明即将到来的黑暗，虽然难熬但是曙光已现，只不过政策传导到市场仍需一段时间，借用2022年最后一天官宣暴雷的最后一家百强房企的观点。

图源：公告

“……尽管2022年11月发布的《中国人民银行.中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》已概述16项支援措施，旨在缓和市场所面临的流动资金问题，惟预期与影响及效益仍需一段时间方面惠及市场。简单一句话，就是未来是光明的，债务人一定要有信心。……”

对于还处在积极自救的恒大、融创们，包括还未暴雷的碧桂园，其代表了中国房地产“高杠杆”的巅峰，正是所谓的高杠杆、高周转从而带来了远低于国央企的低价商品房的供给，让不少够不着国央企买房门槛的人士实现了“居者有其屋”，但是成了高杠杆，败了高杠杆。随着监管的进一步加强，对于目前市面上销售均价低于万元屈指可数的自救企业，应抱以更长远地目光进行理性看待，正所谓”自助者天助之,自弃者天弃之”。

恒大债务危机若能成功化解，将对提升整个行业的信心具有重要的标杆性意义，意味着中国房地产行业始自2021年下半年开始的行业危机将得到成功化解，而房地产行业的软着陆意味着中国经济具备再次开启一轮波澜壮阔的成长之路的可能。

2023年，这将是见证中国地产行业涅槃重生的一次历史时刻。