2023，有关地产的十大猜想

回首2022，我们受疫情冲击、地缘冲突及能源贸易变化等因素，导致国内经济发展全面受限，其中，占GDP六分之一的房地产首当其冲。

暴雷房企不计其数。

地产百强榜，也成了《爆雷百强版》。

对一众房企来说，销售腰斩，裁员、击穿备案价等等都是常规操作。

为此，我们也出台一系列政策，据不完全统计，2022年就出台的各地相关楼市政策有几百条。

无一不是为了稳楼市，促土拍。

为了促进2023年的信心，在2022年年末，我们不仅是时隔20年再次官宣房地产为支柱产业，同时也通过某些砖家的口径提出了2023年的新的GDP目标。

2023，以8%经济增速领跑全球。

不管实际如何，但梦想总该是有的。

为此，我对2023年的地产行业，也进行十大展望和猜想。

猜想一：核心城市的量价回归

由于放开，核心城市的经济拉动引发的人口回归潮，使得新一批创业者和年轻人重新聚集核心城市，并在经济政策下提高收入，使得部分核心城市的销售得以回归，而价格的回归则需要量回归后的质变；

猜想二：存量贷款的利率变化

其实，自房贷利率拆分为LPR后，就是对存量贷款利率的一次调整；但仍然有很多购房者站在较高的存量贷款利率上，我也多次表明，存量贷款利率的调整会带动地产的恢复。

猜想三：部分暴雷企业的企稳

暴雷企业获得展期支持，这是行业的回归，也是大佬回归的迹象。2022年12月东哥的PPT高管和深圳马骂高管事件一样。2023年可能是难得的经济窗口期，这也将引发各个行业的创始人回归，也代表地产大佬们的回归。当然，还是将选择和队伍的。

猜想四：二套房首付及贷款的回归

刚需救不了地产，只有二套改善才能稳定房地产市值。这个的回归取值于政策。政策有一点很明确，虽然要稳房地产，但肯定不能走老路。所以，针对二套房的一些政策，肯定还是“擦边创新”。

猜想五：房产税的落地

楼市的窗口期和以前不一样，所以，房产税的落地也有会一个奇点。就是楼市什么时候见好，房产税什么时候就会落地。所以，即便在楼市有所稳定的前提下，也不代表楼市是投资品。

猜想六：中心城市户口的限制

为了实现均衡发展的一个下策，不排除不会执行。好处就是引导适合的人口导入适合的区域。坏处就是人和区域，都分三六九等。

猜想七：地方城投的转移支付

地方城投会加速和地方房企的合作，以化解2022年兜底土拍的债务实现转移支付。而一些发展不成熟的区域，也有可能进入“冰封”，以化解债务的实质发生。

猜想八：棚改和农改的变化

拉动内需和消费是需要钱的，经济发展也是需要钱的，稳定楼市也是需要的钱的，但现在问题就是没钱。上一轮的经济大爆发，是通过“棚改”制造了“城市拆迁户”，通过拆迁户“发钱”，实现房价的暴涨和变现。最终到全球买买买。而这一轮，势必还得采取某个渠道进行发钱。这一轮大概率是农村渠道，要么是农村宅地基的变现，要么就是农村宅基地的置换权等等。

猜想九：人口的奇点

我们一直说2022年是人口负增长的一年。但目前还没有实质性的支撑。等数据出来后，如果2022年是人口负增长的一年，那2023年如何实现人口的新增长，还是对此躺平，也将有一个定论，如果经济能够按照既定计划实现复苏，也许，属于我们的人口的奇点，可能会出现。

猜想十：2023年本身是个奇点

尽管我本人对2023年的经济也有新的期待，但2023年的经济复苏可能也是困难重重。第一个是放开的后的调整，根据和我们比较接近的新加坡做参考，新加坡大概是经历了5个阶段。首先是焦虑，然后是高峰，第三是平缓复苏，第四是二次高峰，第五是常态。我们现在已经进入第二阶段转第三阶段的历程。

但是，每一次进入新的阶段，都是上一个阶段的平安度过作为前提的。我们目前国内还是一堆“造药神”的阶段。莲花、布洛芬、抗原、蒙脱等等。

我也挺难受的。

只要GDP还在靠卖药，以上的猜想都不成立。