房地产在我国经济体系中的地位特殊，以大连楼市政策为例可见一斑

房地产要在我国未来经济发展的中发挥出合理且长远的作用，恰当的产业政策是必不可少的。

首先就是产业地位的调整，从2016年以来，房地产调控政策层层加码，日益趋严。

2020年四季度房地产政策基调开始调整，在十四五规划中提出推动金融、房地产业与实体经济的协同发展，促进住房健康消费。

这可以看出政策的调整与房地产业未来的产业角色转变，基本是同步的，为房地产业未来几年的发展重新定调。

2021年两会再次重申了：更好的解决群众住房问题，促进房地产市场健康平稳发展。

纵观2021年房地产市场形势，给房地产业带来确定性的发展机会的同时，房地产也是高投资风险的领域。

大连市政府根据本地市场环境，为落实国家宏观政策环境的调控，相继推出了一些具体的措施，2015年5月5日发布房地产“5.5”政策，调整普通商品住房认定标准，认贷不认房；

2016年6月8日正式取消限购，放开市内四区和高新区的住房限购政策，外籍人士购买自住商品房不受套数限制；

2017年大连市房地产政策保持宽松，出台积分落户等多重政策，刺激消费，持续去库存。

2018年开始组合调控，为推进商品住房库存去化周期达到合理水平，3月21日大连市政府办公室发布了主题为“促进我市房地产市场平稳健康发展”通知，调整限购区域（中山区、西岗区、沙河口区、高新园区），调整贷款最低首付比例，个人公积金贷款购房最高贷款额度下调至40万元，贷款利率执行基准利率的1.1倍。

2019年1月8日，发布了大政办发〔2019〕5号文件，按规划和具体情况确定具体项目配建比例，采取集中建设租赁住房方式，逐步扩大租赁住房市场供给，落实国家关于租购并举的住房政策要求。

2019年7月26日，发布了关于加强房地产市场调控工作的通知，政策持续收紧，实施商品住房价格指导，稳定住房价格，正式进入“四限”时代。

2021年8月16日，为深入贯彻中央部署，坚持“房住不炒”定位，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳发展，市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作》的通知，概括为以下几点：

（1） 五区限售；（2） 限制住宅用地出让溢价率；（3） 提高竞买保证金比例；（4） 竞配建政策性住房成本不计入商品房开发成本；（5） 加强新建商品住房价格指导；（6） 加强房地产金融管理；（7） 禁止未批先售、捂盘惜售、虚假宣传、散布房价上涨言论。

2021年大连市商住土地供应60宗，供应量476万 ，供应恢复，且以郊区为主，呈现片区式供应特点；成交商住土地57宗，成交量近470万 ，同比下降29.6%，成交总金额近241亿元，同比下降22.3%。

以“816新政”为界限，2021年的大连土地市场上半年如火如荼，西拓北进，大体量土地悉数成交，下半年政策收紧，流拍增加，多以底价成交。

从年终数据来看，成交面积和成交总金额双降，在区域分布上，土拍“边缘化”程度进一步加剧。

金普新区蝉联土地供销榜首，成交面积近272万 ，成交金额近81亿元；甘井子区排名第二，成交面积近88万 ，成交金额超88亿元；旅顺口区排名第三，成交面积超68万 ，成交金额近19亿元。

而市内中山区、西岗区、沙河口区成交面积占比很小，沙河口区成交的土地也非居住用地，此外，高新园区2021年居住及公寓用地为0供应。

因地制宜，因城施策，大连市政府发布的“816新政”，对房地产企业，至少在以下三个方面产生了重大影响：

（1） 在土地市场方面，尽管市政府加大供应热点地区的住宅用地，但由于大连城市化率已经非常高，市内热点区域土地市场仍是“僧多粥少”的情况。

“816新政”采取达到最高溢价率摇号，或转为竞配建的方式继续竞拍，金普新区、开发区、旅顺新城区作为“非限售”、“非限购”区域，具有一定利好条件，房地产开发企业往往能以底价摘得土地，这三个地区土地市场竞争程度较低；

（2） 在房企资金链方面，“816新政”起拍底价及溢价率双控，严控成交地价，降低开发商拿地成本，进而降低后期高售价引发的营销困难程度。

此外，由于竞配建的政策性住房产权归政府，投入不计入商品住房开发建设成本，热点区域住宅用地提高竞买保证金，新政从多个方面提高了房企土拍门槛；

（3） 在对顾客心理预期的影响方面，针对购房者依然执行2018年发布的限购政策，限购范围无变化。

“816新政”限售范围增加了甘井子区，提高了购买第二套住房的首付比例、新购住房上市交易的年限，严查严控购房资金，遏制了一些投资者、炒房客的投机心理，自住客群的购房周期也将有所延长；

另一方面新政重点强调了政府部门严格控制房价上涨的举措，刚需购买住房的顾客吃了定心丸，在购房时会更加理性选择而非冲动消费。

2021年3月1日起实施的大连市公积金新规范，放宽了公积金贷款的限制，减少各项申办证明材料，更改公积金贷款的住房套数认定规则，认贷改为认房，且对于异地缴存的职工，扩大使用范围，对刚需购房者提供了更多的便利，减少了购房压力。

2022年伊始，大连市各家银行开始执行下调利率，5年期以上LPR下降了5个基点。

由于大部分银行是从新一年的一月份开始调整，对于存量客户来说，大多数客户只能从2023年1月1日重定价时方可享受下调的利率。

但对于在2022年1月20日之后完成贷款的新购房者，则能立即享受利率下调的利好，这对于有在今年买房的消费者来说，无疑是个正向的刺激作用。

综上所述，由于国家外部政策缩紧，且大连市政府最新发布的政策对大连楼市进行了大降温，这对于许多房企集团发展来说是不利好的。

但2021年3月至今大连市针对购房者的贷款政策变得宽松，针对开发商和消费者不同倾向的政策表明政府提倡市民刚需购买，房住不炒。

房地产企业应根据新变化及时调整，在激烈的市场竞争中明确其目标客户群体，开展精准化营销，捕捉刚需客户，稳固自身在大连房地产市场的占有率。

与此同时，可将战略发展目光转移到周边二三线城市房地产市场。