作者：子非鱼

01 | 杭州没有托起来

原本想趁着疫情放开，借助一波放松的杭州楼市，依旧没有托起来。

11月末，杭州降低了公积金首付比例，开启了“认贷不认房”操作：

杭州职工家庭名下无住房，无房贷款记录或有商贷记录且结清贷款，再次申请公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策，贷款首付款比例不低于30%。职工家庭拥有1套住房，或无住房但有公积金贷款记录且相应贷款已结清，再次申请公积金贷款购房的，执行二套房政策，贷款首付款比例不低于40%。

然而，杭州方面传来的12月份成交数据显示，成交量并没有托起来。

截至目前，杭州12月二手房成交量为4824套，中断了11月有所起势的势头。

从全年杭州二手房成交量来看，为5.4万套，创下了2015年以来新低，只有2020年的一半，和2016年、2017年的大牛市相比，不足一半。

杭州二手房成交量托不起来是很明显的。

尽管疫情放开了，但整个12月遍地都是感染者，大家要么在家卧床治疗，要么关在家不敢出门。谁还有心思去看房。

12月份还顶着风险去看房买房的，那真是对房子到了痴迷程度了。

但是：

第一，这一波感染高峰过后，杭州的成交量逐渐复苏是必然的，毕竟2023年还是有预期的，哪怕阻力和不确定性仍在，但再坏也不可能比2022年坏。

第二，复苏并不意味着回暖，杭州的成交量很难再恢复黄金时代的那个体量，毕竟楼市已经进入了黑铁时代。而且，杭州房价调整的趋势，仍会延续一段时间。

02 | 炒房第二城失落的2022年

杭州被揶揄为炒房第二城。

这座城市过去十年发展相当迅猛，经济发展给力，人口也突破了千万，2021年达到了1.81万亿，朝着2万亿进发。在获得亚运会举办权后，杭州的地铁建设如火如荼开展，目前已经开通了12条线路，运营里程高达516公里，位居全国第六。

最关键的是，尽管杭州的综合实力距离广州仍比较远，但在某些单项方面的表现已经超越了广州，所以过去多年杭州一直被拿来与广州PK。

这也让杭州在长三角的存在仅次于上海。

吸引了大量热钱涌入，导致房价水涨船高，整体均价冲上了4万+。尤其是阿里坐镇的未来科技城板块，堪称杭州楼市中的王者。2020年，未来科技城部分楼盘一度卖到约8万元/ ，而且购房者们认为，涨到10万/ 没问题。

然而，今年的情况是，新房打新热凉凉，没有了疯抢的场面，中签率飙升，很多楼盘甚至流摇。

二手房方面，曾经不可一世的高价盘，今年纷纷遭遇了重挫。

7月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。

调整不分内外，核心区也同样，其中泡沫最大的未来科技城，大概是房价跌幅最大的片区之一。

时代财经披露，阳光城未来悦MAX的单价则直降三万。该小区之前的成交单价约为8万多，且在往上升。现在成交价单价约为5万左右，有些还不到5万。

奥体的御虹府，“5字头”已是主流成交价；天璞已有部分房源向“6字头”靠近；年中刚交付的澄品，低区的价格也来到了6万+......

其中跌幅最大的，当属杭州顶豪学区房文鼎苑，已经跌成了事故。

此前的成交价普遍在9至11万。在行情高点时，一度以12万/ 以上成交。经过一年多的回调，文鼎苑的价格一路跌至6-7万——跌去至少40%。

杭州房价调整，是两股力量共同作用的结果：

第一，阿里效应破灭。

当初未来科技城的暴涨，就是阿里效应带来的，而随着两年对平台经济的治理和反垄断调查，从2021年年初到2022年11月15日，阿里和拼多多市值跌了60%以上，腾讯、美团、京东也跌了40%左右，快手跌了80%。根据公开数据显示，370多只中概股中，跌幅超过90%的有73只。

第二，房价永涨不跌的神话破灭了，信心缺失，预期缺失，收入缩水所致。

03 | 后续仍会继续挤泡沫

杭州的房价今年才开始调整，尽管个别楼盘的跌幅比较大，但整体价格仍非常高。

杭州目前的均价仍在4万以上，高达4.35万元/平方米。

数据：中国房价行情网

一个在杭州拿着平均薪酬的人，不吃不喝一年只能买到3.24平米，想要买一套标准大小的房子，需要不吃不喝30年左右，如果算上吃喝，得50年以上。

浙江富裕不假，但二八定律告诉我们，富裕永远只属于少数人。如此畸形的房价，杭州的潜力与价值根本支撑不住，杭州大多数人的购买力更加支撑不住。

更何况，经历大疫三年，很多人的积蓄都被掏空了。尽管防疫放开，但无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。

更何况，我们经济与收入复苏的路上，还有不少困难。比如全球经济衰退，比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。

这些都构成了2023年及以后的不确定性。

总而言之，在房价依旧高企，泡沫依旧巨大，房价远超城市价值与潜力，购买力根本支撑不住，经济与收入复苏路上仍存在不确定性的诸多背景下，杭州楼市挤泡沫仍会是主流趋势。