华夏幸福割肉 反哺伙伴地产打包上市

上周，华夏幸福公布“以股抵债”的具体方案：搭建幸福精选、幸福优选两个平台，以其中49%股权实施债务重组，预计换取债权400.39亿元。同时，明确了“退股”路径，推动换股平台资本运作，包括“幸福精选”平台独立上市、将平台股权以现金出售等。

据第三方评估机构评估，在实施本次债务重组时，两个股权平台的预测估值分别为500亿元和521.4亿元。

这是9月华夏幸福首次披露“以股抵债”计划的补充方案。有意思的是，9月份平台初建时，幸福精选平台估值约250亿元，此次估值则翻了一倍。

01 从控股股东到股东

如果按计划执行，华夏幸福所占伙伴公司股份，从60%变成30%左右，从控股股东变成股东。

据悉，“幸福精选”平台包含下属公司幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。

2016年7月，华夏幸福基业股份有限公司与深圳市伙伴房地产经纪有限公司（下称“伙伴公司”）原股东签署《关于深圳市伙伴房地产经纪有限公司之股权转让及增资扩股协议》，通过收购及增资的方式取得其60%股权，交易完成后伙伴公司股东为华夏幸福及深圳市鼎城产业园运营有限公司。

02 估值翻倍底气何在？

为了鼓励债权人尽早换股，华夏幸福设置了“早鸟期”，2022年12月31日前选择债务重组的债权人，能以七五折的价格以股抵债。

同时，华夏幸福明确了“退股”路径：后续将推动换股平台资本运作，包括“幸福精选”平台独立上市、将平台股权以现金出售等。

不过我们看到，从9月份到12月份，“幸福精选”估值从250亿升至500亿元，直接翻番，虽然可以七五折的价格——相当于375亿元以股抵债，但债权人不一定买单，因为存在高估的情况。

基于两点：

一是盈利情况。

结合公告中披露的三家企业营收和净利润数据：2021年，营收36.41亿，净利润2.3亿，净利率6.3%；2022年前三季度，营收21.4亿，净利润4887.4万，净利率2.3%。

很明显，幸福精选和其他上市物企一样，业绩出现滑坡，且幅度不是一般的大。

二是参照其他同类公司市值。

幸福精选平台是是华夏幸福重新搭建的物管平台，所以参照对象是物业公司。按照中报数据，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米，算上其他两家，预计2亿平方米。跟在管面积2亿平方米以上的的合景悠活、旭辉永升和融创服务相比，总市值最高的融创服务也才125亿，最低的合景悠活是38.09亿；再参照下已上市的恒大物业，其在管物业面积约4.8亿平方米，现市值是248亿港币。

对比上述物业公司，没上市的幸福精选估值达500亿RMB，债权人想想都挺“幸福”的！

但从另一个层面说明了一个问题，物业不一定值钱，其中肯定有更值钱的资产，那有可能就是——深圳伙伴地产！

03 华南工业地产的“贝壳”

值得特别关注的是——伙伴不同于普通的园区轻资产运营类的企业，而是属于中介平台，其中部分分销项目非常赚钱，轻资产业务未来IPO可形成高估值预期，用此偿还债务，则更为合理。

华夏幸福在2022年年中披露中显示，国内产业新城业务中粤港澳大湾区新增签约投资额达4.3亿元，占全国新增签约总投资额20.6亿元的21%，这其中深圳伙伴的重要性不言而喻。

据公开资料介绍，深圳伙伴是一家专业从事工业厂房经纪活动的公司，其在深圳、东莞、广州等大湾区六城市场占有率第一，相当于工业地产领域的“贝壳”，近3年厂房累计销售超250亿，年产业招商成交面积超6000万 ，园区运营管理面积超500万 。

图片来源：伙伴地产官网

这是一个让二手房东和产业地产界又爱又恨的公司，业内有戏言称“伙伴一出 寸草不生”。

这个说法，一是肯定其在业界的地位——人数最多，官方说法是5000多人，但笔者在实际接触下来后，感觉只多不少，例如在东莞，笔者曾接触过城区及周边镇五六个镇街，如东城、万江、寮步、高埗、厚街等镇，发现每个镇一般都有两个业务团队，每个业务团队50-60人左右，相当于一个镇区100来号人——当然有些大镇的团队兼管了其他小镇，初步估计，东莞应该有1000-1300多人。在一个城市有着1000多号业务员，这阵容有多可怕！

二是其狼性让人生畏。伙伴的业务员几乎是没有底薪的，镇街的负责人以“零底薪、高提成”的方式去推动人的赚钱欲望，让业务员放弃底薪，毕竟零底薪有望拿到80%的提成，而拿了底薪，可能提成就只有20%。

这个机制也决定了伙伴业务员的狼性，逼着他们用各种手段从市场上抢肉夺食——坚持走自己的路，让同行无路可走。

对众多的二手房东，也具有强大的威慑作用，不敢随意得罪伙伴，不然可能会付出较大的代价——断租一两个月，亏的可是真金白银。

其强大的话语权，也让产业地产开发商们又爱又恨，既爱他们手上的客户，巴不得都带到自己园区来，又恨他们下手太狠，合作的话条件由他们开，不合作的话，5000张嘴在客户面前用口水都可以把你的项目淹没！

但无论如何，都证明“伙伴”就是个优质资产。华夏幸福或可考虑换个赛道，把伙伴凸显一下，把“幸福精选”包装成工业地产届的“贝壳”，或许估值更有看头。截至12月19日，贝壳港股总市值1337亿港元，而在美股市值还有183亿美金，相当于1200亿人民币。

04 等待春天

伙伴地产为华夏幸福鼎盛时期投资的模块，最初寄希望于在园区招商运营方面的产业链协同，为华南地区的产业新城战略布局浇筑坚实的基础，如今在逆境中能“救主”，也是说明了当初投资眼光的正确性。

现在华夏幸福为度难关，不惜割肉求存，痛失“伙伴”控制权，也是让人惋惜！

冬天似乎即将过去，春天似乎也已在招手，此时割肉求存，这种痛，或许只有许家才能感同身受！

END