三四线城市房价还会上涨吗

房价涨跌是个老生常谈的问题了，相关的问题很多专家从经济、数据等角度都分析过，催生出了一大波唱空者和唱多者，最终被打脸的数不胜数，为什么？

是他们水平低吗，好像不是，除开一些靠发表一些吸引眼球观点的流量号，一部分专家还是具有相当的经济学水平和人生阅历的，那为什么屡屡被打脸。

因为经济学严格意义上不是一门严谨学科，他不像物理数学一样套用一个公式就可以得出一个结论，经济学有太多的因素干扰，管理水平、买家心理、卖家预期、文化影响都是不能不考虑的因素，智者千虑必有一失，更何况很多预测的人并不是什么智者。

房价的本质是以房屋为标的的货币在市场上的流通，那么首先看买方意愿和成交意愿。据我了解，许多五、六年前买房的人已经有了置换打算，准备着手买房，着重考虑条件优于原有房屋的次新二手房及新房，这个信息非常重要，对我们判断房价提供了一个重要条件，即使房屋总量已经很多，但是置换或者改善的需求依然强劲，换一种说法叫做市场活跃度很高，依照量在价先的原则，房价在很长一段时间内不会出现大幅下跌的情况。当然这个推论不是很严谨，那么下面我们就进行一次逻辑推演。

我们就假设一个理想的环境里面有五户人家，A、B、C、D、E，五户人家住房条件依次提升，A条件最差，E条件最好。五户人家的房产价值分别是10万、20万、30万、40万和50万，五户人家的收入情况与住房条件相匹配。在一个封闭环境的条件下，五户人家的收入水平都会有增长，那么出于住房条件的改善需求，五家人家便会购置房屋或者置换房屋。我们分情况讨论，先假设该环境里无新房供应，那么他们只能进行二手房交易。

对于现实环境中，二手房交易主要是市场定价（法拍房与限价房除外）且处于买卖双方自愿，因而能较为准确的反映市场需求。因该环境中无新房供应，假设A愿意出22万购买B的房屋，那么B的市场价格即为22万，较原值上涨10%，但因此为B的唯一住房，那么B必须先购买房屋才能卖掉自己的房屋。

又因B也有改善居住环境的想法而不会仅持有现金，那么B想要购买C的房屋，同理C也要购买D的房屋才能卖出自己的房屋，D购买E的房屋才能卖出自己的房屋。那么这个锁链式的交易最终还是难以完成，因为E无法找到所需房屋。

在这个交易中我们假设所有的房屋价格均上涨10%，但因无法成交所以有价无量。这中间只有有一户放弃改善居住条件而持有现金，选择低于目前自身居住标准的房屋，那么此交易才可以完成。

第二种情况，在第一种情况的基础上增加一套新房供应，我们假设供应的新房为与C相匹配的居住条件，那么在上述链式交易的C可以选择购买新房，那么二手房成交为A与B交易，B与C交易，D、E仍无法实现交易。

如果假设供应的新房为与D相匹配的居住条件，那么会增加C与D的交易，如果假设供应的新房为与E相匹配或者高于E的居住条件，那么会促使D与E的交易。从这种情况可以看出，供应的新房其条件会极大影响整个环境交易的活跃程度，即新房的居住条件越好，市场交易越活跃。当然这是理想情况，与现实情况有所差异，但仍可以为我们的判断提供参考。

在这个链式交易中，A的原有房屋因居住条件最差而不被交易，亦可以看出在市场交易中低收入的人群其已有资产的变现能力也是最低的，在买入房产的同时无法卖出已有资产，无法变现亦降低了进一步改善条件的可能。此种情况即有供给而无退出，对低收入群体不友好。

第三种情况，在第二种情况的基础上增加外部一户导入，假设该户人生活及收入水平不高于A，那么该户迁入即产生居住需求，那么在第二种情况的条件下，最佳的购房选择即为A的房屋，那么在此情况下，A的房屋即有了退出途径，从而促成整个交易系统的稳定。

那么如果导入的人家条件高于A而低于B，那么首选的房屋即为B的房屋，即那么此时会产生A与外来导入人家同时购买B房屋的情况，那么B必然会抬高房价，即便C、D、E的房屋并无竞买情况，鉴于B的涨价，C、D、E的房屋也会相应提高价格，而因为B涨价获利对C的涨价行为亦可以接受。我们假设B以25万卖出，涨幅为25%，A的房屋未参与交易按原值10万计，C涨幅25%，为37.5万，D为50万，E为62.5万，房产均值为37万，较原始的30万涨幅23%。

如果导入的人家条件高于B而低于C，假设C以37.5万卖出，涨幅为25%，因B的房屋无竞价，涨幅为10%，为22万，A为原值10万，D为50万，E为62.5万，房产均值36.4万，较原均值30万涨幅21.3%。由此我们可以看出，导入人口的收入生活水平越低越能够提升房价。

第四种情况，在第一种情况下流出一户（这里流出指人口与房产双流出），假设该户人生活及收入水平为A，那么该户需要出售房屋，在该环境条件下因无匹配的家庭购买A户房屋，则该交易无法形成。假设流出为B，那么可以购买B 房屋的为A，在第一种情况条件下，B的卖价不高于22万，假设卖价最终为21万，涨幅为5%。

在这种情况下，因为C的房屋缺少买方，则C房屋缺少退出路径，为原值30万，D、E房屋仍按照第一种情况交易，涨幅10%，分别为44万和55万。但因E仍无退出路径，交易仍无法形成。该情况只有在流出E户的情况下才可能完成交易，而交易方为B、C、D，A因为无相匹配的买方仍无法交易。

第五种情况，在第四种情况下增加一户外部导入，假设流出的为A户，导入的人家生活及收入水平不高于A，那么A房屋即有了退出路径，但E的房屋仍无法售卖。假设导入的人家条件高于A而低于B，那么优先考虑购买B房屋，这样即与第一种情况相仿，B房屋有了退出路径，但A与E的房屋仍无法售卖。

同理，导入的人家生活及收入水平低于C、D、E同样都导致A与E的房屋无法售卖而整个交易链无法形成。那如何才能形成交易呢，只有流出D的为E户，流入的为生活及收入水平不高于A的人家才能最大程度的保持整个交易链的顺畅。

在以上的分析中我们假设家庭收入状况与住房条件严格相符，现实情况中会有很大差异，比如某些从事高收入行业的年轻白领，他们收入增长巨大，但由于原始资本积累不足，只能居住A条件的房屋，那么若干年后，当其具备了置换的能力，即购买B甚至C的房屋。

上述假设均为理想情况，现实要复杂的多，但不失为一个思考路径。有专家说房地产进入下半场，未来是存量时代，那么在存量时代里面我们的三种假设模型则更易于被证明。在增量较少的情况下，只要大家仍存有改善条件的需求，那么交易便会存在，流动性不减则价格难有下调。对于长期走势，还要结合人口、货币、通胀情况综合分析。

那么我们可以得出以下结论：

1、房价涨幅与城市导入人口的生活收入水平呈负相关（这里收入水平不是指绝对意义的收入水平，而是其目前收入所能购买房屋的能力在该城市的相对排名）

2、房屋交易链的顺畅度取决于导入人口和流出人口的生活收入水平，导入人口生活收入水平越低，流出人口生活收入水平越高，越能促成城市房屋交易的顺畅。这里的顺畅是指房价在合理区间波动，而不是暴涨暴跌。

现实情况下一些三四线城市的房价难以维持，是由于导入的人口不足以支撑大量新房和二手房的交易，在推进共同富裕的背景下，大量的乡镇收入生活水平大幅提升，更多的人选择留在家乡，或者寻求一二线城市更好的工作机会，导致三四线城市人口吸引力越发不足，这可能是三四线城市未来可能面临的最大挑战。

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