房价究竟还要跌多久，还要跌多少？大家很想知道答案。

就在几天前，《证券时报》发表的一篇文章《真降了？深圳11月超40%二手房房源低于参考价成交》，引起了广泛关注。

“去年，大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在，我发现很多业主不仅按这个价格卖房，而且许多购房者还觉得这个参考价并不低。”

“我们八卦岭片区的翠馨居，2020年最高峰时成交价超过每平方米11万元，现在已经有业主低于每平方米86600元的参考价挂盘。”

是的，不少房子在短短几个月内，迅速跌到两年前的价格了。

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在讲案例之前，先说一组数据统计，来自链家，是4年以来二手房的挂牌量对比：

虽然不少人对数据的准确性持有怀疑态度，但误差是在可接受的范围内（要知道，二手房实际挂牌量只会比这个数字多，不会比这个数字少），完全可以看出大趋势。

结论？待售二手房数量越来越多，刹不住，倒是购房者理性得吓人。

就拿我跟踪的一套，南京河西南招商雍和府120平的房子来说，半年以前房主挂牌价675万，能让个10万。最近有中介透露，这套房子520万（房主心理底价）就能成交。

这不是个例。同一小区另一套138平方的房子，挂牌价也是过山车。

只能说，房主心态已经坏了，最终成交还要继续降。

要再举例子吗？

还记得我之前提到的一个名词——喷泉效应。没跌的，一个个都在补跌。前两年怎么涨上去的，就怎么跌回来，只是个别稀缺属性集中的楼盘抗跌性强一点。

楼盘是这样，城市也是这样。

杭州、合肥、上海......

想卖的业主逐步接受市场，只能降至同小区最低价，成交量的缓慢回升也说明，市场需求存在，只是买方更多还是观望，只有价格足够低才会入手。

02

政策能救市吗？

现在难道不算政策底？

这几天，大家都在议论“房住不炒”这几个字，怎么突然不提了，这其实已经不重要了，就看行动。

一边开闸降准，一边稳步降息；

一边鼓励融资，一边延长房贷；

一边调低首付，一边补差额税；

一边解除限购，一边带押过户；

一边政府补贴买房，一边开发商七折卖房。

最近，合肥还玩出“二手住房互换”的新花样。

而南京，本周二套房最低可以三成首付了，限购政策也名存实亡，有各种空子可以钻。

武汉则是二环以外不限购，首付两成，政府还补贴维修基金。

然而，中介一语道破天机，“只有房价不再下跌，老百姓才愿意拿出钱买（tou）房（zi）。”

03

刚改家庭不要再犹豫。

到现在为止，很多刚改家庭还在纠结，旧房子卖不出好价格，是不是再等等。

难道再等等，价格就能涨上去？有稀缺性吗？如果没有，房子又比较老，小区一般，那等下去的结果就是错过了这个买家，下一个还不知道在哪里，也许砍价更狠。

这时候一定要有同步思维。你老房子卖得便宜，换房子的时候，同样可以狠狠砍别人一刀，一卖一买，其实你是占便宜的。

就算给你等带来了市场的拐点，就算出现V字反弹，你要换的房子也会同步涨价，也许涨得更多，到时候你又会犹豫了。

04

房价还要跌多少？没有统一答案，所以只能教方法。

在经历了A浪和B浪之后，眼下楼市处于C浪，杀伤力已经变弱。

去链家，看挂牌量和30天带看量，以及最新成交价格，能对小区交易热度有判断。

如果挂牌量不断增加，带看量寥寥无几，那真的要珍惜每一个来看房的，不是降价降一点点就能卖掉的，要看缘分和买卖双方心理博弈了。

留意置顶的必看好房和好赞好房，可以作为定价参考。必看好房，一般都是最近15天内，带看量比较多的房子，但是这部分房子的业主销售迫切程度，没有好赞房源那么急。

从我最近观察来看，一二线城市不少准新房，尤其是投资客多的，已经扛不住贷款和下跌带来的心理压力，出现踩踏现象，有的很严重。

春节之后，这种情况应该还会进一步加剧，所以从现在到明年上半年，应该是下手这种准新房最好的时间，比新房香多了。

不少中介已经摸到房主的底了，只要你表达出足够的购买诚意，就能知道。

至于三四线城市，现在还看不到底，成交量一点没有起来的意思。

结

当下，再去抠政策字眼，解读，已经没有什么实际意义。

楼市接下来能不能走稳，关键看后疫情时代，经济复苏的速度。只要收入稳了，工作稳了，信心自然能回来，但房子普涨的时代是回不来了，有太多普通房子需要慢慢消化。

作为投资者，要及时调整预期，不要永远等待奇迹。账一旦清楚，清楚什么价格是可以承受的底线，决定就要果断点，不然全是后悔。

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