广东楼市扭头急跌，10月房价环比跌25%，同比跌11%，拐点出现？

今年截止9月份，广东新建商品住宅交易情况总体要强于全国。

但是非常意外，10月份却出现了房价大跳水，从17631元/平米跌至13244元/平米。

这是二次探底的拐点信号？还是单纯的“意外事故”？

接下来，我们就从10月份的暴跌、今年楼市总体走势、经济及人口三方面来分析广东省楼市到底发生了什么。

01 广东省楼市10月份大跌

国家统计局新商品住宅同比交易数据：

• 广东房价下跌11%，全国上涨1%
• 广东成交面积跌24%，全国跌24%
• 广东成交金额跌32%，全国跌23%

由于房价的大幅下跌，导致广东省的成交金额大幅低于全国。

如果看广东省10月份和1-9月的数据对比，跌幅就更加明显：

10月房价跌10.5%，1-9月仅下跌2.8%。

涨跌的数据稍显抽象，以下，我们用具体的成交数字来勾画广东省楼市的总体情况。

02 广东省楼市今年总体走势

1）房价走势

2021年，广东省房价总体平稳，维持在16000元上下，波动并不大。

2022年，房价低开高走，从年初14519元/平米涨到历史最高点17631元/平米。

而10月份，骤然下跌，来到13244元/平米，环比跌幅达到25%。

从各调研机构的数据来看，一是豪宅交易量急剧降低，二是二手房价格大跌倒逼新建商品住宅降价。

显然，楼市的议价权从卖方市场转移到买方市场。

2）成交走势

成交面积从去年开始逐月下跌，今年仍然延续下跌的态势，楼市持续冷清。

值得注意的是，10月份楼市的成交价是两年来最低，但成交面积并没有相应上扬，反而下探。

这里需要提一下，大家不必过分解读疫情制约，因为它断断续续一直存在。如果用7-10月份整体的数据来看，成交量水平线也要低于上半年。

所以，用绝对值来看，广东省楼市10月份是“量价齐跌”，并且仍然存在一定下探的动力。

03 广东省楼市与经济、人口因素

去年和今年（前三季度）是20年来广东省唯一两次GDP增速低于全国水平。

• 前三季度广东增长2.3%，全国3%
• 前看广东增长8%，全国增长8.1%

而在这之前，广东省凭借庞大的GDP基数和更高的增长率，是全国经济的领跑者。

从广东省统计局公布的1-9月国民经济主要指标可以看到，出现经济发展滞缓的原因来自于工业、投资、消费、进出口四大方面。

这四大方面组成了经济的基本面，工业是基础，后三项是GDP增长的引擎。

1）工业方面

规上工业增加值增长3.4%，全国为3.9%。

值得注意的是，广东省工业用电下跌2.3%，其中制造业用电更是下跌了3.5%，这是由于工厂开工不足和部分工厂迁移两方面原因导致，这也是广东的工业规模受到挑战的地方。

如果工业升级不能尽快完成，那么制造大省的根基将受到巨大影响。

2）投资、消费、进出口方面

这是拉动GDP的三驾马车，前三季度广东省的表现非常疲软。

固定投资同比下降0.9%，全国增长10.8%。

社会消费品零售总额增长2.2%，虽然比全国好，但作为没有受大面积疫情影响的区域，广东的表现也差强人意，参考福建4.1%、广西3.1%江苏2.2%、浙江3.2%。

进出口总额同比增长5.6%，全国增长7.7%。

除此以外，我们应特别注意两个经济高地危机：深圳的工业制造外迁和广东的外贸优势下降。

深圳：据深圳赛迪方略咨询公司发布《深圳市制造业迁移全景报告》，深圳市2017年迁出463家，2021年攀升至4344家，增长达到10倍，而迁出的企业当中有75%是注册资本在5000万元至1亿元。

腾笼换鸟的策略是否能成功还是未知数，但从目前的数据来看，腾笼的阵痛已经到来。

广东外贸：三十年前，广东外贸占据全国半壁江山，随着长三角在加工制造业的崛起，广东外贸份额逐渐被吃掉，广州被宁波超越，东莞被苏州超越，深圳在今年上半年被北京超越。

随着全球制造产业链继续往越南、印度等地外迁，广东省在外贸上的压力还会更大。

3）人口方面

人口流动和经济紧密挂钩。

根据国家统计局过往10年的数据，广东省人口增幅下降非常厉害。2018年以前每年新增200万常住人口，最近三年连续下降，去年仅增加60万人。

在人口上，广东省面临三大困境：产业外迁流失掉大量中低收入人口，高房价流失掉年轻人口，出生率低影响人口基数。

短期内，人口增速下降的趋势很难逆转。

综上所述，经济发展和人口规模无法继续给予楼市支撑，广东楼市下跌在情理之中。

结语：

曾几何时，南下赚钱是一个潮流，数年来，大量的人力和资本涌入广东。

时局变化，广东转型，楼市的红利期宣告结束。

对于广东楼市，您怎么看呢？

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