天风地产：房价下行压力有多大？

行业追踪（2022.11.13-2022.11.19）

新房、二手房价格下行压力仍在加剧

国家统计局数据显示，10月新建商品住宅价格环比-0.4％，降幅较9月扩大0.1％；同比-2.4％，降幅较9月扩大0.1％。二手住宅价格环比-0.5％，降幅较9月扩大0.1％；同比-3.7％，降幅较9月扩大0.2％。21年9月以来，新房价格已连续14个月环比增速为负或为零，且降幅仍有扩大趋势；二手房价格环比变动趋势与新房基本一致。22年下半年以来，一线城市新房、二手价格环比由涨转跌，二线城市价格环比跌幅扩大，三线城市继续探底，全国房价下行压力明显加剧。

房价下跌城市范围继续扩大，占比已超八成

趋势上看，自21年9月起，新房、二手房价格环比下降的城市显著增加。22下半年以来，下跌城市范围继续扩大，截止2022年10月末，占比均已达8成以上。10月，一线城市中，上海二手房价格年内首次出现环比下跌，广州、深圳持续下行，仅北京二手房价格仍处上涨通道。

二手挂牌均价跌至谷底，年末冲刺新房价格承压

据58安居客房产研究院数据，10月，全国40城二手房在架套数约265万套，环比-4.1％；在架时长约74.8天，环比+3.3％，去化难度仍在加大；新增挂牌量约64万套，环比-11.6％；挂牌均价20156元/平，环比-0.51％，均价已跌至近一年谷底。

整体来看，尽管近期退税优惠、带押过户等利好政策频出，但受购房者信心低迷、市场抛压较大、政策细则落地缓慢等因素影响，二手房价格未有回暖迹象。我们预计，成交缩量影响下短期二手价格回调压力仍会偏大。同时伴随二手房价格走低，一二手价差快速收窄，新房市场成交或受牵制，叠加年末房企降价促销力度加大，短期新房价格或将继续承压。

我们认为，未来房价回暖将取决于疫后经济复苏对基本面的拉动效果以及供需支持政策的连贯性。预计一线及强二线城市在人口、产业等多因素支撑下，价格波动幅度仍会相对有限，而城市间受基本面分化影响，房价分化或继续加剧。

11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著

新房市场本周成交343万平，月度同比-34.10％，相较上月下降8.34pct；累计库存17047万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交153万平，月度同比+40.97％，相较上月下降8.56pct。土地市场本周成交建面2725万平，滚动12周同比+19.07％；成交总额457亿元，滚动12周同比-0.64％；全国平均溢价率+2.09％，滚动12周同比+0.07pct。

本周申万房地产指数+0.23％，较上周下跌10.01pct，涨幅排名14/31，跑输沪深300指数0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.89％，较上周下降6.99pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数1.04pct；克而瑞内房股领先指数为6.47％，较上周下跌17.30pct。

投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

1.本周观点：房价下行压力有多大？

新房、二手房价格下行压力仍在加剧

国家统计局数据显示，10月，新建商品住宅价格环比-0.4％，降幅较9月扩大0.1％；同比-2.4％，降幅较9月扩大0.1％。二手住宅价格环比-0.5％，降幅较9月扩大0.1％；同比-3.7％，降幅较9月扩大0.2％。

10月，一线城市新房、二手房价格环比近年来首次出现同时下行，新房价格环比-0.1％，降幅与上月相同；二手房价格由9月持平转为环比-0.3％。二线城市新房、二手房价格分别环比-0.3％、-0.5％，降幅较9月分别扩大0.1％和0.2％。三线城市新房、二手房价格分别环比-0.4％和-0.5％，降幅均与9月相同。

21年9月以来，新房价格已连续14个月环比增速为负或为零，且降幅仍有扩大趋势，二手房价格环比变动趋势与新房基本一致。2022下半年以来，一线城市新房、二手价格环比由涨转跌，二线城市价格环比跌幅扩大，三线城市继续探底，全国房价下行压力明显加剧。

房价下跌城市范围继续扩大，占比已超八成

10月，70个大中城市中新房、二手房价格环比下跌城市分别有58个和62个，较9月分别增加4个和1个。

新房方面，10月较9月价格涨幅较多的城市有南充、合肥、北京，分别环比+1.1％、+0.7％、+0.4％；跌幅较多的城市有大连、牡丹江，分别环比-1.2、-1.1％。10月较1月涨幅较多的城市有成都、杭州、北京，分别增长6.9％、5.1％、4.6％；跌幅较多的城市有北海、岳阳，分别下降9.5、7.3％。

二手房方面，10月较9月价格涨幅较多的城市有成都、南充、北京，分别环比+0.4％、+0.3％、+0.2％；跌幅较多的城市有锦州、济宁，分别环比-1.1％、-1％。10月较1月涨幅较多的城市有成都、北京、上海，分别增长7.6％、4.1％、2.9％；跌幅较多的城市有牡丹江、哈尔滨，分别下降8.4、7.2％。

从趋势上看，自21年9月起，新房、二手房价格环比下降的城市显著增加。22下半年以来，下跌城市范围继续扩大，截止2022年10月末，占比均已达8成以上。10月，一线城市中，上海二手房价格年内首次出现环比下跌，广州、深圳持续下行，仅北京二手房价格仍处上涨通道。

我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏 。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

2.政策与成交概览

2.1.政策梳理

2.2.新房市场

<；；？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />；；<；？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />；<？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />新房成交情况

11月12日-11月18日，64城商品房成交面积为343万平，移动12周同比增速为-22.47％，增速较上期下降1.92pct；月度同比-34.10％，相较上月下降8.34pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为83、226、34万平，移动12周同比增速分别为-5.97％、-20.87％、-46.68％，增速较上期分别变化-1.16pct、-2.42pct、-1.22pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。

推盘去化方面，截至11月18日，17城商品房可售面积为17047万平。全国平均去化时长为76周，一线、二线、三线城市去化时间分别为66、87、69周，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。

2.2.2.新房推盘去化

推盘去化方面，截至11月4日，17城商品房可售面积为16728万平。全国平均去化时长为82周，一线、二线、三线城市去化时间分别为65、93、145周，三线及以下去化放缓，一线二线速度持平。

2.3. 二手房市场

11月12日-11月18日，17城二手房成交面积为153万平，移动12周同比增速为+31.51％，增速较上期提升1.19pct；月度同比+40.97％，相较上月下降8.56pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为31、118、4万平，移动12周同比增速分别为+12.34％、+43.19％、-39.47％，增速较上期分别变化+0.75pct、+0.94pct、+2.84pct，与历史相比，三线及以下降幅收窄，一线、二线增幅扩大。

2.4. 土地市场

11月7日-11月13日，全国土地成交建筑面积为2725万平，滚动12周同比增速为+19.07％，较前期下降1.52pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为59、687、1979万平，滚动12周同比增速分别为+1.32％、-3.89％、+37.16％，增速较上期分别提升+0.52pct、-1.92pct、-1.52pct，与历史相比，二线成交建面降幅扩大，一线增幅扩大，三线增幅收窄。

全国土地成交金额达到457亿元，滚动12周同比增速为-0.64％，较前期上升1.66pct。其中，一线、二线、三线城市分别为5、130、322亿元，滚动12周同比增速分别为-11.78％、-16.53％、28.65％。

全国土地成交平均溢价率为2.09％，滚动12周同比增速为+0.07pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0％、0.26％、2.89％，滚动12周同比增速分别为-0.66pct、-1.35pct、0.77pct。

3.本周融资动态

2022年11月13日-2022年11月19日，房企共发行境内债券5只（其中5只为国企发行），境内债发行金额合计52亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。

2022年11月（数据截至2022年11月19日），地产债境内、境外债券发行额分别为155.66亿元、60.13亿元，当月偿还额分别为385.02亿元、300.6亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-229.36亿元、-240.47亿元。

4. 行业与个股情况

4.1 行业涨跌与估值情况

4.1.1.A 股市场

4.1.2.H 股市场

4.2重要公告概览

5.风险提示

本文源自券商研报精选