松绑预售监管资金，当慎之又慎

#11月财经新势力#

11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

说实在的，收取购房预售资金，本身就不是市场化的表现，而是一种行政手段。因为，在商品交易中，除极少数居民需要、但供应能力不足的商品，才有可能通过支付预付款的方式取得之外，绝大多数商品都是一手交货、一手交钱。而商品房早就已经供过于求、存量房规模很大了，还在收取购房预售资金，就是因为行政手段给予了开发企业太大力度的支持，而不是按照市场化原则必须这样执行。有关取消商品房预售资金的呼吁，也是一轮高过一轮。可是，就是看不到动静和见不到管理层的表态。

对非市场化取得的预售资金，让银行按照市场化原则执行，要想不发生问题，难度很大。因为，银行与开发企业之间，已经成为利益共同体。为了眼前利益需要，难免会出现帮助开发商动用预售资金的问题。因此，松绑预售监管资金，对开发企业来说，当然是非常有利的。但是，如果监管不力，难免会老问题重现、老毛病重犯，最终影响预售监管资金安全，导致购房者利益受到严重损害。前期出现的购房者用“断供”来应对开发企业停工现象，相当一部分就是预售监管资金被挪用的结果。到现在为止，很多挪用资金也无法归位。

值得注意的是，面对三部门出台松绑预售监管资金政策，业界也是叫好声一片。一些专家、学者等，则是跟风叫好。原因就在于，自从房地产市场放开以来，无论是房价快速上涨还是出台楼市调控政策，以及此次楼市松绑，这些专家、学者以及业内人士，都是如此过来的，也从未认真、客观、负责地给楼市提出一些合理化建议。房价快速上涨时，他们拿出几个数据来证明房价上涨的合理性，还用美国老太太负债购房的例子，鼓励中国居民负债购房。在楼市调控政策出台后，他们一边跟着喊要加大楼市调控力度，一边又在编造市场需求如何如何大的假话，鼓励居民购房。即便开发商大量停工了，购房者利益受损了，他们仍在不遗余力地为开发商做各种宣传推广。政策松绑后，他们帮开发商喊话、呼吁、建议的声音更大，唯独不为购房者想想，不为房奴们想想，不为广大居民想想。

笔者并不认为三部门出台的政策有什么错。因为，政策对预售监管资金松绑也是有要求的。如政策规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务；同时商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。实施细则要求，要求保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

也就是说，如果认真按照这样的标准和要求执行，预售监管资金松绑，风险可能还不是太大。但是，半年以后再来看看，有多少地方能够认真按照这样的要求执行，又有多少地方会严重违反政策。到时候，又当如何处理呢?无非找几条小鱼小虾来顶责罢了。但是，风险则埋下了。最后，可能又要银行通过放宽楼市政策来化解风险，形成恶性循环。

如果能够在制定政策时，就把出现问题后的责任追究也明确一下，一旦出现突破政策的行为，将严厉追责，且不只是对具体工作人员，也包括地方政府和金融机构主要负责人，那么，此项政策的执行，才有可能不出现随意突破现象，风险才能得到最大限度的控制。而现在的情况是，为了一时之需，根本不考虑可能出现的不良后果，也不考虑地方和金融机构一贯的不计后果问题。自然，也就不能不让人为之担忧了。预售监管资金的风险，也极有可能从政策出台的那一刻起，就会再出现积聚了。

所以，松绑预售资金政策，一定要慎之又慎，决不能在执行中再出现严重突破政策规定和要求现象。在房地产市场需要时，可以放松一下监管政策，但放松之后的监督检查不可少，出现问题后的追责处理规定也必须尽早明确，而不是出现问题后的草草处理，那样，就根本起不到作用，也无济于事。