时隔7年，再救市，济南楼市2023年将继续迎来分化走势

过去的近一周真的很不平凡，各种消息满天飞，可以说“防疫新二十条”+“金融16条措施支持房地产”，是促经济、稳地产的连环政策。

这几天各个城市的防疫政策顺势调整，我们不去评论对与错，再过一段时间回望，再发表评论会更准确。个人意见是，支持现在的调整！

我们继续说房地产，二十多年的商品房历程中，全国规模的救市，我们经历的次数并不多，2008年算一次，2015年算一次，2022年底这次，得算一次。虽说都是救市，但是原因的确各不相同，更不会重复之前普涨、暴涨的房价走势，只是让楼市不要拖累经济，只是让地产在促进内循环经济中发挥应有的作用。

政策出了，购房者反应如何，房价会不会大涨？我引用这段话：

“房地产救市其实也一样，欲救其市，先富其民。有稳定且有奔头的收入，遇上有增值保值预期的产品，市场的信心才会回来。”

01.过去的经济环境

简单总结一下过去两次的全国救市：

2008年，全球经济危机之下，中国的经济还处于高速发展期，城市化更是处于初级阶段。所以那时候房地产救市政策出来，从经济发展、城市化进程和住房需求等几方面看，经济迅速恢复，老百姓收入增加，城市扩张建设高速进程，涌入城市人口源源不断，自然住房需求旺盛，房价大涨是必然。

2014-2015年左右的再次刺激楼市。在2011-2015左右的几年中，经济持续高速增长的国情下，老百姓是有钱的，但是那几年房价并没有太高的涨幅，而部分部门的债务却高起，夹杂制造业的不景气……所以有了这一次的救市，不好展开讲了。类似2008年的大体环境，老百姓兜里有钱+低负债率+城市化高速发展+旧城改造+大规模拆迁，促成了2016年的房价上涨。

上一次的房价暴涨留下了很多后遗症，之前写过一篇文章，可以翻阅再看看：

济南楼市：拔苗助长的后遗症

2015年那一轮楼市刺激过后，过去几年我们都在修复那一波的暴涨引发的后遗症。有些城市有所回调，比如我们大济南，2019年房价跌下来不少；有些城市继续高歌猛进，比如深圳、杭州、南京等。

部分城市房价本来调整差不多了，可是后来又赶上了2020-2022年三年的额疫情，三年疫情期间，对于楼市又先后出台了”房地产商三条红线+银行五档分类“等政策，后面的房地产行业走势我就不赘述了，时间就到了今天。

2022年的当下，我们所面临的经济环境完全不同了：

普通百姓兜里钱不多了+城市化率比较高+疫情三年持续影响经济+人口增长降速+诸多客观因素……

所以这一轮的救市，只能说是稳楼市，不拖累整体经济恢复，发挥应有的作用。指望房价再暴涨的人群可以洗洗睡了，别被人忽悠了。

02.济南楼市的现状

现如今整个全国的楼市分化很严重，一线城市各片区、房源之间尚且分化，像济南这样的城市自然不可能是一样的走势。

针对此次全国性质的救市，我们济南楼市会有怎样的独立行情吗？

正好前几天跟几个朋友聊天，聊起了最近房价一直在调整中的深圳、杭州、南京等城市的差异，确定济南楼市的健康走势。

我对济南的认识：

1、济南的经济发展一直比较稳，GDP增速很稳，不存在虚假成分。市级国企、省级国企在济南的数量众多，再加上市级、省级公务员人群，还有很多互联网、高新企业在整个东部也比较扎堆，这些都是济南的的底气和硬实力。

2、济南的省会地位，以及厚积薄发的后劲十足。山东作为一亿人的人口大省，山东人踏实做事的性格，作为省会城市济南，没有发展不好的道理。有人会说济南很慢，但是济南很稳，一直在发展，人口每年10万的增速增长。随着一线城市的不宜居，济南这种省会城市，会迎来大规模的一线城市人才回流。

3、济南不是一个炒房城市，政府不会炒、老百姓也不会炒房，所以尽管我们2016-2017年经历了大涨，但是后面几年我们调整过来了，比如雪山、工业北12000-15000之间的房价可以说稳了5年了，我们老城区的老房子持续阴跌，也是肉眼可见的……刚需房价很亲民，1200-15000的楼盘一大堆；普通改善盘也一大把，比如盛福片区，一直保持20000-23000元/平米左右的均价。所以说济南的房价很健康，城市能级、老百姓收入与房价相比，比较合理。

最终我再剖析一下济南这些年的楼市供需情况，总结一下济南过去这几年的楼市：

1、济南楼市已经经历了2019-2022年四年的调整期，除了极个别的楼盘存在虚高价格，绝大多数楼盘没有什么泡沫存在。

2、济南近20多年的楼市供应，相对是充足的，现有在售楼盘+存量老房子+存量次新房，整体不缺房子。

3、在整体不缺房子的大环境下，楼市存在局部供应不足，特别是优质改善盘供应不足，后续供应跟不上的现象，比如CBD、奥体、高新、汉峪片区；同时也存在局部供应偏多，需求不足，导致房子滞销的现象，济南西部、北部片区较为严重。

4、济南过去济南的刚需楼盘供应量比较稳定，供需平衡，造成了刚需盘房价相对很稳定。趁着政策比较人性，房贷利率比较低，刚需可以买房，但是不要期望涨多少。

5、改善盘的供应不少，但是品质好的改善盘是真少。核心片区容积率低于2.5的住宅用地供应少，而且这种供应少，是持续的，每年都少，所以自然导致优质改善盘的房价，被持续增长的改善需求堆高。

03.济南的房价会涨到多少？

2022年底这一波的救市，对济南的影响只有两个：

1、刚需盘成交回暖，但是房价并不会出现什么上涨，比较难；最好的结果就是去除贷款利息不赔钱。

2、对于热点改善盘包含次新房，房价会创一个新高。这个价格到2023年底基本就会止住，达到阶段性的房价天花板。甚至涨太高会回调，如果涨的一般会在2024-2025年左右稳定两年。

很多人其实还是不理解凭什么优质改善盘一直涨，没道理啊！其实是真有道理：

1、最近咨询我的400-700万的改善，基本都是高新区周边三室置换四室，也有从工业北周边置换到高新核心区的。

2、300-400万预算的客户，大多数是从刚需片区卖掉旧房子，或者因为限购政策放松，可以2-3成买房，所以要买改善房。还有很多卖掉地市老家的房子，到济南置业的。

3、在咨询我的改善客户中，四室需求基本上占绝大多数，而当下不管是奥体、高新、CBD、汉峪的，新房+10年内次新房+四室+小高层，能符合这几条的房源极度有限。

一圈圈外围的人在向里靠拢，这是未来很多年都会保持的节奏，因为济南东城的核心区就这么大，现在还没到发展的顶峰期，这种聚集效应短期内绝对不会减弱。需求与供应明显不匹配，且改善群体购买力又比较强，就导致优质改善次新二手房价格的水涨船高。

小结：的确絮叨了一箩筐，有些话之前絮叨过，但是看过不见得记住，记住不见得执行到位。

刚需自住可以买房，别指望赚钱；改善置业可以买房，最多做到保值；今年房价可以相对追高；2023年下半年，如果还追高，很多人会站岗。

星球已经发了这几年的详细置业思路：

2022买一套；2024-2025卖一套，寻找机会再买一套。

买房，买在大涨前是行家；人云亦云跟风买，只能说不掉队；最后恐慌上车，站岗！

本文全干货，收藏、转发、分享给近几年将要买房的朋友。

个人观点，供您参考。

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