关注！统计局2022年10月70城房价，楼市全面入冬，短期很难企稳

统计局数据：

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

10月份房价最值得关注的是一线城市二手房新房首次出现了全面下调，这是最近多年来的第一次，代表了整体楼市已经全面入冬。

10月份楼市继续在低位徘徊，市场出现了再次探底，价格依然在下调中。房价下调城市数量继续增加。大部分利好政策都在9月末发布，只是轻微地影响了10月上半月，下半月市场再次出现了下行。

70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。10月份市场整体再次出现探底。

10月份房价数据特别值得注意的是一线城市出现了二手房价格连续2个月持平后开始首次下调，新建住宅出现了2个月的下调，整体看，在政策已经全面宽松的情况下，市场还在寻底过程中，需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。

从市场角度看，2022年10月份特别是930后逐渐开始出现全面松绑信贷利率下限等政策，但市场需要看一线龙头城市，整体看，市场还在低位徘徊，2022年4季度整体市场依然会相对低迷。

10月份整体市场继续冷清，2022年出现了楼市的铜九铁十，市场成交量也是最近8年最低，购房者信心不足。

首先：市场依然在低谷

2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2022年开年市场萧条。同时4-10月各地疫情管控升级，导致购房者对购房出现谨慎，所以市场成交量明显下调。

拆分单月数据可以看到，10月单月销售面积销售额，虽然依然是接近10年来的最低点，商品房单月销售面积不足1亿平米。销售面积同比下调23.2%，销售额同比下调23.7%，在前2月市场逐渐企稳的基础上，整体市场再次探底

7-9月市场有所见底，但10月份市场再次出现了比较明显的下调。

市场在10月份继续明显下行的主要原因有几方面

1：整体市场担忧继续出现烂尾现象，购房者越来越谨慎，一线城市宽松政策少，利率等优惠少。

2：10月份继续出现开发商暴雷的现象，整体市场购房者信心严重不足

3：从价格走势看，一线城市没有明显的宽松政策，二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。

4：疫情在10月份再次出现了反复，也影响了市场的继续上行。

第二：2022年政策全面刺激市场还未见底

2022年截止10月15日，年内房地产调控已经超过1000次（2021年同期只有600次）！同比上涨接近70%，9月单月超过135次，累计2022年房地产调控继续刷新历史记录。

降息持续，最低首套房利率已经拉低到3.7

整体看政策内容越来越宽，政策力度也越来越大。当下楼市最主要的问题还是信心不足，三四线确保交楼的具体落地措施，一二线改善购房者特别是一线城市依然很难入市。

但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度的政策。

10 月，部分城市政府直接鼓励国有企业对存量房进行回购，作为保障安置用房、保障性租赁住房、人才住房等。

从政策预期看，市场特别是一线城市需要针对换房改善出现明显的宽松政策，整体市场在4季度依然期待更多的积极政策。

第三：楼市企稳依然艰难，期待更多稳定楼市的政策

从土地市场走势看，房地产市场整体依然在调整过程中

三条红线等依然严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产市场全面速冻。房企融资难题，特别是私企还未真正解决。

市场需要更多针对改善需求的政策，特别是一线城市，目前看，大量的改善需求很难入市，导致市场并不景气。

后市预测，市场四季度可能继续冰冻

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场供应端与需求端都出现了问题。

因为疫情带来的购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。

需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济收入的预期问题， 短期看，四季度市场将依然在低谷徘徊。