南沙楼市，在尴尬中默默前行

01楼市与规划政策等绑定

2015年，中国(广东)自由贸易试验区在南沙区正式挂牌。利好当前，南沙楼市率先沸腾。2015年南沙一手住宅年成交量首破万套。

2018年，南沙再被赋予新定位，成为广州市唯一城市副中心；次年《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，其中提出打造广州南沙粤港澳全面合作示范区。趁势大好，南沙开始“筑巢引凤”。

2019年年底，南沙出台人才新政，规定在南沙区工作、学习的本科及以上学历购房者，购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

购房政策的松绑为接下来楼市第二个沸点埋下伏笔。

2020年，由于深圳、东莞等城市接连加强楼市调控，大量购房需求开始外溢至南沙。得益于人才政策的松绑，南沙在2020年斩获18513套新房成交，同比大涨36%，位列全市第二，仅次于“东大仓”增城区。（克尔瑞数据显示，2020年8月，南沙的新房成交中，来自深圳的购房者占比高达7成。）

当然，利好频至的南沙，也难免有流年不利的时候。2021年，国家多次强调“房住不炒”，广州屡次跟进调控，火热的南沙也随之收紧人才购房政策，南沙开始大挤水分，2021年总成交量仅录得14706套，同比下滑两成。

尽管楼市经历过不少波澜起伏，但仅从房价角度看，这七年来南沙的房价基本上只涨不跌。2021年南沙商品住宅成交均价28478元/平，对比成立自贸区的2015年，几乎翻了两番。

02南沙楼市这一年半

房地产市场调控一年多以来，从严密调控到适度宽松，南沙房地产市场也逐渐归于平淡。前些年南沙商住地供应量猛增，众多项目在这个淡季里扎堆入市，其中包括庆盛、横沥岛尖、南沙湾等板块的不少高地价项目，过去的一年半，南沙楼市需求大幅下降，新房库存持续高企，土地市场降温明显。

本区消化能力有限，外区人又看不上，看得上的外地客又被拦在外面······南沙的房子难卖，已是一年多来的常态了！

开发商的厮杀，刀刀见血！

“顶不住了，我要降了！”

“真巧，我刚降了，还来不及跟你说！”

前几天，大家都见到南沙楼市刮了一阵“

龙卷风

”！中介发出一个降价消息，南沙有7个楼盘都推出特惠活动。其中，南沙“头牌区位”的南沙湾、灵山岛尖、横沥岛尖的多个项目直降至2字头。消息一出，各群便炸开了锅，高位站岗的在“掐大腿”，还没买房的想捡漏。

不为嗨而嗨，这里面难道就没有内情吗？

6月《南沙方案》出炉，“大礼包”发布时南沙被誉为“大湾区的未来”，然鹅，这一重磅光环，丢进南沙楼市如沉大海，连水花都没扑腾开，南沙楼市依然“一蹶不振”，新房成交依旧在低位徘徊。（嘴上喊“南沙可以买了”，但身体却很诚实。）

2021年7月南沙的新房成交还有1120套，8月直接降到823套。后面基本维持在每月500套左右的成交水平。但从网签数据看《南沙方案》这大礼包似乎没有起到刺激楼市的作用。

成交低迷，南沙库存量自然就持续高企。中原地产数据显示截至9月底南沙区库存消化周期全市最高，高达29.8个月，可见南沙区购买力依然严重不足，不足以扭转目前的基本面，开发商去化压力仍比较大。房子卖不出去，各大开发商只能降价内卷。毕竟大家现在日子都不太好过，急需回款，急需资金。

南沙楼市的未来一段时间，也可能不太乐观。近日，财政部向土拍市场泼了一大桶冰水：“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

这意味着，以后功能性国企可能无法再拿自己区域的地块了。

有网评认为：这对南沙等郊区土地市场的冲击也很大！因为，广州郊区（包括南沙）近一年多来的土拍，基本都是“自家人”在兜底。据统计，2021年-2022年10月，南沙总共出让19宗涉宅用地，不少于9宗是区属国企拿下，比例占全市最高。

一些区级的城投公司，独立开发楼盘的经验比较少，因此拿地后往往都要找房企合作开发，如果没有找到合作企业，那么就有可能面临比较长的开发周期。像南沙横沥岛尖的2021NJY-14地块，南投便引入越秀操盘，打造越秀江海潮鸣。在南沙还有一些类似这样的地块，目前仍未引进合作伙伴，开发进度也就一度拖慢。（国央企已经兜底了很多地，民企资金压力大，大家自己都照顾不好，可能也很难抽身去合作开发了。）

目前财政部发文严令禁止这种“左手倒右手”的行为，如果区级的城投公司不能再“兜底”自家的地块，这对南沙等郊区土拍市场影响也很大。如果面粉都卖不出去了，就更别说面包了。

有网评认为：短期内南沙楼市可能还会经历一段“阵痛期”。但还有很多工具没用，后续出现利好或政策放松，翻盘的机会肯定是有的。