保汇率，还是保房价？

目前中美经济分化严重，美国现在面临近40年以来的最高通胀，今年美联储已经连续5次加息，而且加息75个基点的就有3次，截止今年9月底美元利息已上升到3%至3.25%之间，美联储互换表明本轮加息周期的最终利率超过4.6%，美联储的激进加息政策已让全世界哀鸿遍野。然而中国面临的问题是需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，所以我们进行了三次降息，楼市的利率的降息幅度甚至超过了实体经济。而且这一波汇率的贬值与新一波的房地产救市高度重叠。所以未来我们是选择保汇率还是保房价呢？

世界经济危机历史回顾：保房价

1989年10月之前，苏联公布的卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.6-0.9卢布不等。1991年，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布）；

1991年，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布）；

苏联解体之后，整个苏联遭遇了大规模的通货膨胀，每个国家都焦头烂额，1992年的时候，1美元就已经等于1400卢布了。如今1美元兑约57卢布，但是现在的卢布是1998年1月1日起发行的新卢布，1新卢布等于1000个旧卢布，相较于1989年前的汇率，卢布贬值超1000倍。那么按照现在的汇率算下来，1美元兑62.2498卢布，现在的的美元大概相当于1991年的6.2万旧卢布，那么目前1万美元每平的的莫斯科房价相当于6.2亿旧卢布，以当时的旧卢布计算过去20多年莫斯科的房价涨了125万倍。在2015年经济学家董潘曾喊出北京房价达80万一平米的趋势，这其实也并非空穴来风。

世界经济危机历史回顾：保汇率

1985年9月22日，美国、日本、德国、英国和法国在纽约广场的饭店达成“广场协议”，为此美元迅速贬值与此同时日元迅速升值。在“广场协议”达成的前一天的东京汇市上，1美元=242日元，而到了1985年底，美元就已跌破200日元的大关，甚至到了1988年初美元甚至跌倒了1美元=128日元的水平，在短短不到两年的时间里日元升值了将近一倍。

在美元贬值以后，美国就强迫日本开放了外汇管制和金融企业闲置，并在日本实施了经济自由化政策，在这个政策的推动下，大批国际资本涌入日本，这让日本觉得自己的机遇到了，于是开始宽松政策，并放出大量资金。与此同时日本银行现金过量溢出，为了让这些钱产生利益，银行也开始大量发展贷款，资本涌入楼市和股市，日本的房市和股市价格开始暴涨。在上世纪八十年代的巅峰时期，日本东京的楼市最高被人炒到了，1450万日元一平折合人民币83万。截止今日1美元=145日元，创下了2008年（42%）以来的新低。

在八十年代末期，过高的房价让普通老百姓买不起房，与此同时过高的汇率也让日本出口变得极其困难，老百姓和企业家都开始怨声载道，与此同时美国也停止了对日本的援助。日本政府开始才意识有问题，于是从1989年5月开始，日本银行每个月稳定加息，利率从2.5%涨到了6%，然而这样的加息不仅没有平息，老百姓的怨声和企业的困境，反而成为了点燃炸药桶的那根火柴。日本的加息政策，刺激了敏感的资本市场小部分外资嗅到了不安开始撤资。在1990年1月12日，日本股市首次出现绿字，而且是直接暴跌70%，随后的几个月里，日本股市全线飘绿，并进入了长达20年的熊市期。股市的崩溃就像多米诺骨牌一样，牵动了整个日本的经济，从9月起日本银行证券机构，企业以及股民纷纷出现巨额亏损，为了还债他们纷纷开始抛售不动产，大量的不动产涌入市场，房市开始如雪崩般暴跌，紧接着就出现了连锁反应，国际资本认为日本无法度过此次危机，于是外资快速的逃离日本。外资在撤离的同时卷走了大量的现金，这一行为无疑在日本本土造成了极大的恐慌，许多股民开始疯狂抛售手上的股票。

1991年开始危机从东京开始蔓延，当时人们为了偿还债务开始变卖不动产和奢侈品，可是当时大量的“跳楼价”的不动产和奢侈品却是无人问津。日本政府为了偿还国际债务，出台了“地价税”政策，进一步加剧了房地产的危机和房子供大于求的情况。日本政府选择主动刺破房地产泡沫而保住汇市源于发达的日本制造业，当时日本的商品畅销欧美造成了很大的贸易顺差。日本本币的升值，使得进口的物品价格低迷，而进口能源也对国内生产有着成本抑制的作用，而且深加工后再出口，并不减 其原本的国际竞争力。因而没有相对于外币的贬值压力。此时中国的物资短缺，像家电类的进口产品大部分是日货，日本的经济危机的压力在中国市场得到了释放，那时候也是中日关系的甜蜜时期。

保汇率，还是保房价？

据推测流通在海外的人民币约3000亿美元左右，而外汇储备有31000亿美元。在9月28日“央行发声：不要赌人民币汇率单边升值或贬值！”，所以在保汇率基本没有压力。虽然最近汇率破七，但在超过7.2时很快就下来了，因此汇率要相信央行。

对于房价公积金的首套房的贷款利率已经下调到3.1%，商贷利率各地也在下降中。

以此来看汇率和房价都会保，房价实实在在关系到老百姓的钱袋子，汇率关系到拉动经济的三驾马车，所以都重要。中国经历经济的告诉发展期，现在就是要维持稳定，汇率和房价都不会有很大的波动。

现在人们都会问一个问题，当前的经济危机和以前的数次经济危机有什么不同？我认为最大的不同就是中国因素。为什么这样说？首先，世界上历次的经济危机几乎都来自危机国的内部，第二，历史上从来没有过中国这样一个大的国家一下子加入了全球化的进程，参与了全球分工体系和全球贸易体系，它的规模如此巨大，而且发展差距和发达国家之间的差距又如此之大。第三个不同的地方是，借用美国人的一句话：从来没有这样穷的国家能成为这样富的国家的最大债主。 ----陆铭《十字路口的中国经济》