中国房地产市场的发展以及现行阶段的走势分析

未来房地产楼市的发展？

回忆过去发展，总结今天现状，展望未来趋势。。。

中国房地产真正的市场化也就25年的时间

在这25年时间里房价的大幅上涨有两次：

一、2008年美国次贷危机引发

二、2015年下半年提出去库存

决定房价上涨的2个主要因素：政策、金融杠杆

1998年是中国房地产的元年，当年废除公房、福利分房，让房地产商品市场化，来满足城镇居民的住房问题。于1999年国家提出了住房公积金贷款购房，只要连续缴纳6个月以上的住房公积金，就可以到银行办理贷款购房，利率只有2.75-3.25%，当时银行根本没有什么按揭贷款。这也是在房地产市场商品化开端加杠杆的原始阶段。

2008年美国爆发了次贷危机，很快就波及到全世界经济。拉动经济的三驾马车：出口、投资、消费，当时国家肯定不能再依靠出口来带动经济的增长，提出拉动内需，经济自救，向市场投放了4万亿，大兴土木，搞市场经济建设，来刺激经济的增长，在2009年底2010年初，房价飞速上涨，出现了60%的涨幅。当时被认为是救市（政策的特点是：货币投放量大、首付比例低，有的出现了0首付）迎来的第一波的房价上涨；

2010年5月份，出台了‘国5条’后被修订为‘国8条’，就是以一线城市为核心的全国推行限购政策，抑制房价过快上涨。

第二次房价的上涨是在2015年下半年到2016年，当时政策提出的是全国‘去库存’，启动了棚改货币化安置，要求在2015年-2017年全国改造各类棚户区住房1800万套，全国楼市以一线城市为代表的下出现了轮动普涨，涨幅高达40%-50%。

到2017年3月份正对房地产的快速上涨，国家出台了史上最严厉的楼市调控政策。高层定位：房住不炒，因城失策，分类调控。然而房价如脱缰的野马，已经上涨上去了，不容易控制，尤其是人口、产业比较密集的几大城市：北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、合肥、武汉等，因城施策的政策作用不大，房价依然坚挺。当时大的方向也是为了防范化解重大金融风险为第一要位，中国房地产总货值接近420万亿人民币，杠杆率50%以上，稳住房价是防范化解重大金融风险的关键，政策提出：稳房价、稳地价、稳预期，基调主线一直延续下来。2020年全球遭遇新冠疫情黑天鹅事件，超过80%的国家为了度过危机，启动宽松的货币政策，特别是美国，发行货币，降低利率，带来了楼市新一轮的全球普涨，澳大利亚上涨了25%，加拿大上涨了40%，韩国上涨了25%，美国房价均价上涨了15%，全球N多国家的房价都在上涨，原因在于货币超发，推动全球大宗商品和原材料的上涨。在此大环境下，利用对开发商设置3条红线+二手房限制挂牌价+住建部门约谈的非市场化的行政手段，将房地产市场的一片欣欣向荣打击到凄凄惨惨，在2021年下半年限制房地产企业融资，以及停贷，以某头部房企为代表的化解了房地产行业内存在的隐藏风险。2022年两会提出坚持：房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳房价、稳地价、稳预期、更好的满足刚需与改善性住房人群的合理需求，金融方面坚持不搞大水漫灌，一城一策，因地制宜。在此指导方针下，环京的廊坊新购取消，以及LPR利率连续下调，降低首付比例，引导满足刚需与改善性购房者入市，在前天北京出台连环单购房资格审核，缩短改善置换购房群体50天的交易时间，更好的优化营商环境，支持以‘住’为主的购房群体的入市。

全国范围的房地产局面：稳定一线城市、控制二线城市、发展3、4线。

2022年3季度到4季度房地产市场，对于买房者来说，购房政策趋于放松属于大概率事件，购房成本降低也是值得期待的，最好的窗口期在3-4季度已经到来；不论是自住还是投资，核心一线城市以及新一线城市的核心地段、次新高品质小区一定是最安全也是最有保障的，只要有人口持续流入以及产业集群密集的城市，就是房价最大的支撑力以及内生动力，这也是房地产红利大潮退去之后最本质的逻辑；

对于房地产企业接下来的融资环境将持续改善，但是房地产业包括关联的上下游，事实上已经进入了必然的衰退周期阶段，未来市场不是什么大鱼吃小鱼的阶段，而是已经到了大鱼吃大鱼的洗牌时代了。

最终最高会议定调了两条主线：一、稳经济，在一城一策的基础上，增加了用足政策工具箱，应用尽用，支持刚需与改善型住房需求群体入市；二、保底线，压实地方政府责任，保交楼，稳民生，一保一稳，现在会是下半年楼市的主旋律，最后基于政策和金融在楼市里的传导效应，今年4季度楼市成交会出现回暖迹象，具体表现是：量升价稳，这种趋势会保持一个中长期阶段。

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