最近楼价转跌的中山楼市，似乎传出了一个“重磅利好”！

翠亨新区印发《广东中山翠亨新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。

文件截屏

赶忙下载PDF文件，全文认真看了一遍，有几点不成熟的看法，不吐不快。

如果不了解翠亨新区，单凭这份文件，还以为是什么了不起的国家战略。这也不是针对中山翠亨新区规划纲要，不少类似的规划纲要，均存在满纸大话空话嫌疑，照搬主要城市的形式和内容，咋一看甚是唬人。

一兵的槽点是，这份规划纲要提“深”高达115次，其中，“深圳”60次，“深中”55次，对深中联动期望很高。但恕我直言，里面一厢情愿的成分居多，最终恐怕会是剃头挑子一头热。

都盯着深圳资源外溢不正常

应该说，深圳的资源并不是广阔无垠的，能对外输出的资源早已被众多城市盯上。

中山以翠亨新区为桥头堡，依托一桥前海的先天优势，的确有“近水楼台先得月”优势。但在深圳资源的争夺战中，已经丧失了先机。毕竟，深圳与莞惠两城亲如兄弟，一体化都喊了十几年了，华为去了东莞，中兴通讯去了惠州。

更不用说深圳还远赴汕尾，拿到468.3平方公里土地。深汕特别合作区行政上已经归属深圳，目前很多优质资源，包括交通工程，都在往深汕合作区倾斜，腾讯、华润率先进驻，今年新入世界500强榜单的比亚迪也已大举进入，高调宣传总投资额高达250亿元。

剩下给中山抢的资源还有。但中山凭什么能抢到？仅凭深中通道一桥飞跨，“比深圳更近前海”？

感觉编制翠亨新区规划纲要的人，被马鞍岛的楼盘广告洗脑了，太看重深圳前海的机会。

一座桥救不了一座城

2017年，中山某位领导履新深圳重要职位，曾让我对中山承接深圳资源产生过期望。不过，这位领导还没给中山带来太多实惠，就于2021年4月从深圳卸任，今年6月落马。

翠亨新区这份规划纲要，抢夺深圳资源的目标非常明确，让我产生“凭什么”的联想。这也让一兵想起去年中山市委书记赖泽华的“箭簇”之喻。

2021年8月27日，中山加快翠亨新区（南朗街道）高标准建设现场推进会召开，市委书记赖泽华表示，从中山看，全市发展格局就像面朝东方张弓搭箭，其中东部环湾创新带好比弓臂，西部优势产业升级带好比弓弦，小榄是箭羽，西北组团到岐江新城再到火炬开发区这条轴线是箭杆，翠亨新区就是箭镞，是发展的“势”与“劲”之所在。

道理是这个道理。在赖书记“箭簇”论后十天，一兵赴中山参加粤港澳大湾区城市价值高峰论坛，主题演讲时对“箭镞”论进行了引用。

在随后的对话环节中，与来自中山、广州的专家展开了一番探讨，其中也对广州在中山发展中的作用，包括援助力进行了浅层次探讨。之所以不是深层次探讨，主要是不好驳主办方的面子，以聚焦“前海西”为主。

一兵以为，中山在发展过程中，面向前海承接深圳资源的方向是不错的，但也需要统筹考虑省会广州和港、珠、澳的优质资源。

包括规划纲要强调“写好东承文章”，包括书记“箭簇朝东”，格局小了。

翠亨新区格局

翠亨新区想要完成中山赋予的“打造面向未来的国际一流科技创新区、中山制造业数字化智能化转型升级示范区、中山参与粤港澳大湾区建设的主阵地”的“两区一阵地”三大发展定位，先决条件并不是太好。

不管是深圳，还是广州、珠澳，都有竞争压力，资源的输出不会是无偿的，也有成本和情感等方面的考虑。错过两次历史性发展机会的中山，并没有太多优势。

第一次历史性机会，是中山大学外设校区，中山市完美错过。

作为广东省最具影响力的综合性一流大学，中山大学于1924年由孙中山先生创设。孙中山先生故乡在中山。中山，古称香山，1925年为纪念孙中山而改名为中山县。

中山市因孙中山而名，但在上世纪90年代高等院校兼并扩容潮中，却没有把中山大学设立分校的机会抢到手，或许已埋下被赶超的伏笔。

如果说中山大学创设时没有选址中山情有可原的话，那么没有把设立校区的机会抢到手，游离于中山大学“三校区五校园”之外，的确是非常遗憾的一件事。

从1999年9月，中山大学与珠海合作建设中山大学珠海校区，到2015年，深圳与中山大学达成协议在深圳新建校区，中山市一错再错。

从情感上说，中山拿到中山大学分校区理由充分，土地也不是问题。难道，仅仅是因为资金问题？彼时的“广东四小龙”没钱？说不过去。

通过翠亨新区规划纲要“两区一阵地”定位中的“两区”来看，错失中山大学分校区设立机会，就等于放弃了高等院校建设，最终可归结为前瞻意识不足，所以，中山至今没有一所本科制大学，以致于围绕“两区”的发展失去了内在动力。

直到2021年，中山市十四五规划，才在高等教育方面提到了3所高校，“包括筹建中山科技大学以及澳门科技大学中山校区，以及电子科技大学中山学院这所独立学院的转设”。

这个时刻才筹建，未免太迟了。看看深圳在南山建设大学城的年份有多久，引入众多高校机构所取得的成就有多大，这时对中山只剩一句感慨，已经落后太多了。

此前，中山市的高等教育全靠电子科技大学中山学院这所独立学院在支撑，教育资源相当匮乏，高水平大学仍是一片空白。

没有高等院校、科研机构输出人才，科技创新、数字化智能化转型升级谈何容易。结果，只能依靠从深圳承接并非核心的一些资源。承接到部分，虽然也有助于提升GDP，但这绝非一个有追求的大湾区城市谋划发展的长远之计。

第二次历史性机会，是2008年金融危机赋予的转型升级机会。

同样是外向型经济模式，在遭遇美国次贷危机引发的全球性金融危机重创之后，深圳、东莞、佛山等地求生欲更强，体现在发展上，首先想到的就是“腾笼换鸟”、转型升级。

深圳，迅速成为全球科创中心，华为、腾讯、中兴、大疆等一批科创企业迅速壮大，迈入世界级科创大鳄之列。

东莞，应该在此前就已感受到“世界工厂”难堪重负、难以为继，提前将华为引入松山湖，在2008年金融危机之后开始谋求转型升级，努力剔除“东莞制造”标签，朝着“东莞智造”奋力奔跑，同样成就不菲。

而中山，似乎还固守在“广东四小龙”时代的“三来一补”产业模式，深陷“制造”成就不能自拔。虽有1990年就创办的国家级高新区——火炬开发区，拥有7个国家级基地，但在面向未来的产业发展方面，成就甚微。

再看东莞松山湖的发展历史，只能追溯到2001年，晚于火炬开发区超过10年，但在大湾区综合性国家科学中心中，已经拥有了一席不可或缺之地。

这次机会与第一个机会实际存在很大的关联。一是对“三来一补”的果断摒弃，二是对面向未来的科创产业的主动对接。很显然，中山这方面意识淡薄，没能重视高等教育培养人才的影响，没能抢来中山大学校区落户，也就没能在产业转型升级中，通过人才战抢得先机。

翠亨新区占据不错位置

所以，这次规划纲要没有将翠亨科学城规划摆到足够高的高度，算是一种缺失。过于聚焦深圳资源，有点急功近利。

2018年7月，翠亨新区管委会发布公告，翠亨科学城启动城市设计国际咨询，面向全球公开征集设计机构，拟打造国际化现代城市新中心。2019年5月公示，明确定位为湾区国际化、现代化、创新型城市新中心。

在规划、布局和城市功能设计方面，翠亨科学城公示稿充分考虑到了与深圳前海、深圳大空港、深圳海洋新城、广州南沙、珠海横琴、东莞滨海湾新区等区域重要节点关系的互动。

尤其是交通规划篇幅较大，未来通过多种交通方式，可实现一小时达到广州南沙、深圳前海、香港机场、澳门、珠海等核心地区。

全力发展翠亨科学城，才是翠亨新区应该有的规划思路和发展态度，其中包括引进和发展高校，引进科研机构并增加研发投入。但是，很可惜的是，错失两次历史性机会，导致自身一片空白，发展动能不足，在未来参与大湾区建设中，在大湾区综合性国家科学中心版图中，始终只能是配角地位。

还在想着“拿来”资源，这将会使中山与深圳、东莞的差距越来越大。

中山经济数据一般

人均数据不够抢眼

反映在楼市上，中山近些年受外来消费力影响较大。在这轮投资性需求受到遏制的调整周期中，外来（主要是深圳）消费力最为集中的马鞍岛受冲击最大，房价从3万+的神坛跌落，中山业内大V对外称，套住了两万炒房客。

取消限购，赠送购房消费券，也没能挽回楼市颓势。8月份，中山新房成交3828套，环比下滑11%。

前不久，翠亨新区有盘开盘成绩非常靓丽，据说开盘日成交10亿，单价最高突破4万元/ 。这只是个案。如果是投资目的，这批买家肯定又会被套在高岗上，没有五年八年，铁定无法解套。

大趋势之下，中山房价也难逃“跌”运，不少二手房源挂牌价累计下调了20%。“中秋”小长假，中山新房市场掀起一波促销潮，涉及近50个楼盘，包括特价房、N重礼、一口价、现金直减、来访送礼、成交送管理费等手段，有楼盘直接推出拼团7.8折。

挂了！

虽然不像惠州那样酣畅淋漓，但中山楼价也已出现大面积崩塌迹象。希望中山40多年在产业方面的积蓄和本地自住消费力的觉醒，能够力撑房价，使得整体跌幅不至于进一步扩大。

楼价下跌至此，还不是最可怕的。最可怕的是，中山楼市找不到人接盘！最早奔着“比深圳更近前海”的广告语，2.8-3万买进马鞍岛的深圳买家，手里的房子降到2.4万根本无人问津。

这与深圳、东莞有很大的区别。这两地重点发展区域，包括东莞的松山湖，最起码目前看起来非常抗跌。