楼市“断粮”了？房价会下滑吗？能跌多少？潘石屹透露“底线”

文章开头先问大家一个问题：何谓楼市的粮食？

可能有人会说，楼市的粮食还不简单？当然是钢筋、水泥、砖头了。其实不然，在笔者看来，钢筋、水泥、砖头只能算构成楼市的骨骼、皮肤、肌肉等外形因素，而资金规模才是楼市真正的粮食。

但从现如今的楼市发展态势来看，楼市，似乎已经“断粮”了。

为什么？众所周知，2020年8月底，央行以及银保监会等房地产主管部门联合部分房企召开了房地产座谈会，会上确定了房企的“三道红线”试点新规，分别是：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

2021年，“三道红线”的试点范围再次扩大，几乎涵盖整个房地产开发行业。

熟悉房地产行业的朋友应该都清楚，房地产开发属于资金密集型行业，对于现金流的依赖度非常高。一旦现金流不足，轻则会导致楼盘延期交房，重则可能会导致楼盘烂尾，进而导致开发商陷入经营危机，甚至是破产重组也不足为奇。

“三道红线”新规明确规定：2023年6月30日之前，所有房企必须完成“降档达标”的任务指标，否则，今后的贷款额度、融资增幅等都将会受到限制。但从目前各房企的负债情况来看，想要在规定期限内完成“降档达标”，难度还是非常大的。

当然，这也是最近一段时间房企频频“爆雷”的原因所在。

与此同时，2021年，央行再次加码“双限令”，一方面规定了房地产企业的贷款上限比例，另一方面锁定了个体购房者的贷款比例上限。

凡此种种，可以说，楼市真的已经“断粮”了。

看到这里，或许大多数人都会产生这样的疑问：既然楼市已经“断粮”了，那么，房价可能会下滑吗？实际上，现实已经给了我们答案。

根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。

更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市中，有52个城市的新房价格出现下跌，64个城市的二手房价格出现下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。

时间来到2022年，楼市继续延续2021年的下行态势。根据克而瑞的数据显示，2022年上半年，百强房企的累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期的降幅也达到了27.8%，其中，近8成百强房企的累计业绩规模同比降幅高于30%。

除此之外，同样是克而瑞的数据显示，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企门槛值，较2021年分别下降了47.7%、49.6%、49.7%和60.4%。

要知道，2021年同期的百强房企销售门槛值仅为177.7亿元，也就是说，2022年上半年，百强房企的销售门槛值竟然不到百亿元，是不是感觉不可思议？但这就是既定事实，不可不信。

更令人难以置信的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，33个城市的二手房价格跌回至2年前。其中，不仅仅包括牡丹江、安庆、锦州、北海这样的三、四、五线小城市，还包括济南、青岛、石家庄、呼和浩特、南宁、武汉、天津、太原等这样的省会城市以及国家中心城市。

通过以上种种数据我们可以看出来，虽然房价下滑似乎已经成为不可逆的发展态势，但笔者相信，大多数人最为关心的还是未来房价的下跌空间有多大的问题，换言之，房价还能跌多少？才是大多数人所关心的问题。实际上，关于这个问题的答案，SOHO中国的创始人潘石屹早就透露“底线”。

此前，潘石屹曾在公开场合表示，20%就是房价下跌的底线，如果超过这个幅度，那大多数的房地产企业将不复存在。无独有偶，融创中国的创始人孙宏斌也曾说过，如果房价下跌超过30%，那么我们也就不存在了（这里的我们是指所有房企）。

从潘石屹以及孙宏斌的话语中，我们不难看出，房价下跌的底线基本在20%~30%之间，如果超过这个底线，那大多数房企的生存空间或许就真的不复存在了。

坦白来说，作为业内人士，笔者是完全相信这个降价“底线”的，毕竟，房地产开发真没大家想得那么赚钱，但我们同样也不能忽略市场的发展趋势，而且要时刻对市场保持敬畏之心才可以。对此，你怎么看？