美债持续七日遭抛售，15城的楼市或将成为雷区，中国买家将被套牢？

路透社在8月31日报道，至少三位美联储理事继续“放鹰”，重申他们支持进一步加息以驯服通胀，其中一位是，有影响力的纽约联储行长约翰.威廉姆斯表示，美联储可能需要将其政策利率“略高于”3.5%并保持在该水平到2023年底，预计明年不会降息，里士满联储主席重申“不惜一切代价”抗击通胀。

目前，美国金融市场正在以更快的速度定价，与美联储政策相关的期货合约反映出交易员押注利率将在年底前进一步上涨1.5个百分点至3.89%，美国联邦基金利率显示，反映美联储在9月会议上连续第三次加息75个基点的可能性连续增加到了76%所以，基准十年期美债收益率存在涨到3.5％的可能性，使得美债持续七日遭猛烈抛售（具体收益率趋势请参考下图）。

8月31日，美国两年期美债收益率触及15年最高至3.497%，刷新8月30日所创的2007年11月来近十五年高位，指标10年期美债收益率一度上涨7个基点至3.15%，反馈美国经济衰退的关键指标两年/10年期美债收益率差报负32.5个基点，突显市场对美国经济衰退降至的担忧，债券价格与收益率成反比，收益率上升代表债券被市场抛售。

据美国金融网站ZeroHedge在8月31日报道称，在多年来积极推动房地产、股市和美债的高估值价格之后，美联储现在正在支持价格暴跌。

由“鸽王转为鹰王”的美联储理事尼尔·卡什卡里对彭博社表示，“很高兴”看到杰克逊霍尔央行年会后，美国股市的此次抛售表明市场正在认真对待美联储的通胀斗争。

自2020年3月以来，美联储通过有史以来最大规模的量化宽松和货币刺激措施以及历史上最大的财政刺激措施，积极推动了其中最大的资产价格泡沫，以应对新冠病毒，但现在，美联储料将迎来美国房地产市场的崩盘和经济大衰退。

在过去两年中，在近乎零的利率的支持下，在美国房屋供不应求的环境下，使房价上涨了40% 以上，将许多首次购房者拒之门外。

但随着美联储自3月以来累计加息225个基点以及未来几个月预期更多，抵押贷款利率上升，对借贷成本高度敏感的房地产行业将不可避免地放缓，比如，在2006年，当美国房地产泡沫开始破裂时，抵押贷款利率为6.8%，而一年前为5.5%，现在随着美联储更长时间更大幅度的加息，抵押贷款利率将会很快触及2006年的高点，抵押贷款利率的飙升扼杀了房价，因为人们无法承受房价上涨和抵押贷款利率上升。

对此，美国西部银行首席经济学家斯科特安德森在8月31日对路透社说，美国人在住房负担能力差以及经济和金融环境恶化的重压下，美国房地产的繁荣景象将戛然而止。

据美国加州房地产经纪人协会在8月公布的最新月度报告数据显示，经季节性因素调整后，加州7月份单户住宅 (SFH) 销量较6月份下降14%，较上年同期下降31%，且为连续第13个月同比下降，7月份公寓销量较6月份下降18%，较去年同期下降36%。

随后，路透社调查显示未来两年美国经济衰退的可能性为50%，美国房价将会出现两位数以上的跌幅，上一次以两位数的下跌是在全球金融危机期间，累计下跌了约三分之一，因为预计30年期固定利率抵押贷款利率至少在2024年之前将保持在5%以上，大多数分析师也同意美国房价已经被高度高估。比如，像美国的凤凰城和博伊西等在内的183个区域的楼市房价可能很快下跌20%。

对此，美国行业研究机构EPB Research在8月30日发表报告中称，现在全美房价增长高于上次房地产泡沫高峰时的近14%，正如下面的房价地图时，可以看到价格升值的范围更加广泛，比如，2005年最大的泡沫是亚利桑那州，但目前最大的泡沫爱达荷州，比2005年还要疯狂，现在有38个州的房价年增长率超过10%，在2005年的高峰期，只有26个州的房价年增长率超过10%。

目前，美国房屋建筑商信心更是连降八个月，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。美国房产经纪协会在8月24日公布的数据显示，美国7月成屋签约销售指数同比下降22.5%至89.8，创三年以来的最大降幅，且为连续第六个月下降，然而，美联储仍将继续大幅加息。

值得一提的是，中国买家已经在提前抛售美国房产，据Real Capital Analytics在8月10日发布的报告指出，中国买家在今年4至7月份就已经开始带头抛售美国房产。

根据美国房地产经纪人协会在8月5日公布的数据，去年，中国投资者是美国房地产活跃的买家之一，主要在佛罗里达州和加利福尼亚州的房屋上花费了创纪录的61亿美元，自2022年第一季度以来，中国买家对美国房地产的咨询数据要比一年前下降38.5％。截止7月的8个月内，中国买家至少抛售了约120亿美元的美国房产，这或将成为全球投资者抛售美国房产的一大风向标。

因为，现在美联储继续放鹰，市场迅速对短期美元流动性进行了重新定价，美元荒也将随之而来，这意味着借入美元的成本变得越来越高，美元荒再次开始在美联储激进的缩表和加息的背景下在货币市场呈现出来，正因此，对于欧美发达市场楼市杠杆投资者而言，以美元计价的美债收益率涨幅更加明显，对冲成本就几乎相当于一次加息。

这就意味着，美元将对高估值的资产举起屠刀，而除了利率、货币政策和融资借贷成本，更需要关注碎片化的全球经济趋势，因为，这意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的门槛筑高了，意味着全球的一些城市正在成为楼市雷区，部分城市因这几年美欧国家的无底线印钞放水造成的高房价庞氏骗局或将开始溃散，而放眼欧美发达市场，部分城市甚至将会断崖式下跌。

事实上，近二年以来，被全世界楼市投机客热钱炒作过的多个欧美国家的非刚需城市的楼市或将进入成交的衰退期，包括中国买家在内全球买家在这些城市买房或将进入雷区，存在被套牢的风险，据我们长期跟踪全球楼市的数据统计，这些城市的房价结合本国经济现状和财政收入增长等综合因素，有15个城市进入候选名单：

它们分别是，澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德、加拿大的温哥华和多伦多、美国的纽约、西雅图、加州、洛杉矶和旧金山、新西兰的奥克兰，瑞典的斯德哥尔摩、德国的慕尼黑、英国的伦敦和曼彻斯特。（完）