人民大学副校长刘元春曾坦言：中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆。

不言而喻，房地产仍是对我国经济影响较大的行业，既影响着房地产相关行业的就业问题（包括建筑、装修、家居建材等），又影响着地方财政公共预算支出（基建、公共配套设施等），还影响着居民家庭财富资产稳定性（城镇家庭住房拥有率达到96%），所以房地产硬着陆是地方城市、有房家庭、从业人员难以接受的结果，然而过去的房地产发展又带来了产业空心化和金融泡沫化，房地产急需悬崖勒马，否则也难以避免硬着陆结局。

而所谓软着陆，如同飞机保持了长时间高速飞行，即将到达机场目的地时，需要在一定距离外让发动机转速下降，同时保持机身稳定，才能实现安全平稳地着陆，飞机硬着陆的代价，或许是机毁人亡，不仅航空公司难以承担，乘客家属也难以接受，而房地产中的房企、地方城市如同航空公司，已购房家庭如同乘客，只有软着陆才是楼市最安全的着陆方式，什么时候开始软着陆，是购房者都关心的问题，2022年已过半，楼市“3大趋势”形成，软着陆来得比想象中更快。

趋势一：房贷利率下调速度加快，距离发达国家水平越来越近了

根据央行每月20号发布的贷款市场报价利率显示，8月份5年期基准利率从4.45%下调为4.3%，是2022年以来第三次下调。

值得注意的是，本次下调达到20年新下限。

1998年之前，5年期贷款利率均超临近10%，那时鼓励人们存款，不提倡人们贷款，更是阻止人们做长期贷款。

而1998年房改年之后，商品房面世，鼓励人们买房，房贷利率不断下调。

2002年基准利率低至5.76%，随后回调至2007年的7.83%，再下调至2008年的5.94%。

从2011年开始，房贷利率开始了长达12年的下调期，3次下调趋势，2次上调趋势，那时的我们不觉得房贷利率超过6%很高，毕竟还有超过10%的时刻。

然而4.3%的基准利率，加上银行上浮0-60bp，这样的房贷利率相比其他国家而言并不算低。

全球房贷利率排行中，我国房贷利率仍处于高位，美国、英国、韩国、德国、法国、日本房贷利率分别仅为3.69%、2.75%、2.47%、1.89%、1.69%、1.41%，德国、法国、日本三个国家的房贷利率低于我国公积金贷款利率水平。

就连国内实行一国两制的香港和台湾，其房贷利率仅分别为2.02%、1.92%，也低于公积金贷款利率水平。

可见房贷利率还有较大的下调空间。

至于为什么发达国家房贷利率普遍较低，主要原因还是在于国家的经济大环境。

经济增速快，资金使用效率高，贷款利率往往较高，而经济增速放缓，说明资金使用率降低。

美国从2010年开始历年GDP增速维持在2%-3%。

日本则时不时出现GDP负增长现象，大部分时间GDP增速维持在1%以内。

德国GDP增速则维持在1%-2%。

而我国GDP增速基本维持在6%-7%，是美、德、日三国GDP增速的2-6倍。

但是从我国上半年GDP增速只有2.5%来看，若下半年GDP仍得不到拉升，意味着2022年全年GDP增速维持在2%-3%。

华为创始人任正非在近日表示，未来十年是非常痛苦的时期，全球经济持续衰退，全世界经济在未来3年-5年都不可能好转，加上疫情影响，没有任何一个国家能独善其身。

这样一来，表明我国GDP增长也有可能进入缓慢增长阶段，对房贷利率而言，无疑会步入发达国家步伐（持续保持下调趋势）。

趋势二：房价下跌持续蔓延，房地产正式告别高增长

根据国家统计局公布的商品房销售面积和销售额数据显示，2022年1月-7月销售额和销售面积分别为75763亿元、78178万平方米，分别同比增长-28.8%、-27.1%，销售额比销售面积多下滑1.7个百分点，意味着全国房价整体也同比2021年1月-7月下跌1.7%。

除此之外，从国家统计局每月重点统计的70城大中城市新房与二手房价格指数结果表明，7月份新房价格同比下降的城市已增加到48个，二手房价格同比下降的城市增加至61个，仅一线城市还在正增长线上坚守，有意思的是，一线城市的涨幅开始出现下滑，意味着一线城市也存在房价下跌倾向。

房价的下跌，并非没有前兆，自2020年8月央行联合住建部拟定“四档管理和三道红线”开始，随后央行又联合银保监会对银行实行集中度管理，为2022年房价下跌埋下伏笔。

在此“新规”下，大部分房企向金融机构融资的渠道被切断，2020年融资余热只让房地产市场回光返照了一年（2021年），随后进入2022年，每月销售面积和销售额均同比出现下降。

央行作为代表国家的金融监管部门，出台对房企和银行的金融管理措施后，标志着国家开始降低对房地产预期。

房企在失去现金流的依赖后，以价换量表现更加突出，正如万科当年集团会议所拉横幅一致，“活下去”才是房企当下需要面临的困境。

趋势三：老旧小区改造与住房租赁加速发展，保居住需求比保楼市增长更重要

自2020年开始，保障安居工程中心从棚户区改造明确转移至老旧小区改造和住房租赁中，从财政部公布的历年保障性安居工程专项资金预算数据显示，2019年之前保障安居工程专项资金以棚改为主，以住房租赁补贴为辅。

而到2020年，公租房保障补助资金达到198亿元，老旧小区补助资金改造303亿元，棚户区改造补助资金仅2亿元资金，公租房和老旧小区补助资金占总保障安居工程补助资金的99.6%。

2021年公租房保障补助资金1944372元，棚户区改造1.8亿元，老旧小区改造3053288元，公租房和老旧小区补助资金占比达到99.8%。

2022年部分保障安居工程工程预算资金分配表显示，租赁保障和老旧小区改造预算占比达到86.8%。

从老旧小区改造和住房租赁支持加大力度可以看出（尤其是住房租赁持续加大力度支持），近三年来，国家的倾向，保居住需求比保楼市增长更重要。

从以上“3大趋势”已经形成来看，很显然，未来的楼市或将颠覆以往“保值、增值”预期，首善曹德旺在接受媒体采访时直言，别再傻傻的对房子抱有保值想法了，未来的房子是有钱人与有钱人之间击鼓传花的游戏，现在买不起房子以后会更买不起而选择租房，房子又何谈保值呢？

无独有偶，深耕商业地产的大佬王健林在退出住宅地产时表示，我国房地产躺着赚钱的机会再也不会回到2012年之前了，最大的拐点就在于供应从不足变为过剩，未来终将面临长期供大于求局面。

别看王健林在2022年上半年疯狂接手烂尾楼项目，给外界传递出回归房地产信号，实质上，王健林只是在商业地产中抄底，并没有转向住宅地产，那么，从明年起，房产是否会彻底失去投资价值呢？

明年起，房子或彻底失去投资意义？

近日，湖南石门县县委书记在房交会上一段话走红房地产：买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套，这段话起初不免让人浮想联翩，随后官方给出回应：只是为了活跃房交会气氛。

在内行人士看来，当鼓励人们多买房成为活跃气氛的需要时，房交会也就变得不再有含金量了。

常年分析经济局势的经济学家郭涛表示，房子已经失去了投资价值，大概率会回到2010年房价，不过仍会有价无市，理解起来并不难。

一方面房子库存较多，截止到2022年6月份，全国广义库存面积74亿平方米，去化周期达到65个月，相当于五年不拿地都能满足供应，楼市进入供大于求时代，急需回笼资金的房企，以价换量或是唯一突破口，换言之，未来房企之间的较量，不再是谁能赚多少钱，而是谁能坚持到最后；

另一方面，随着我国城镇化率不断提高，当城镇化率达到70%时，按照发达国家发展规律，城镇化进入缓慢增长阶段，对房子的实际需求断崖式下滑，即便价格十分便宜，也不一定有人接手（房产税终将到来）。

总而言之，房子增值、保值的谎言被戳破只是时间问题，其实房子并不具备保值、增值特征，不像黄金、石油、稀缺金属那般不可再生，仅仅只是城市化推进的风口赋予了房子短期处于高增长阶段。

长远来看，回归居住属性是必然结果，从供需关系来看，房子已彻底失去投资意义，接下来就看经济增长是缓还是急了。

经济增长放缓（GDP增速维持在2%-3%），意味着房子难以守住保值底线。

经济继续保持高增长（GDP增速维持6%），意味着房子保值还能再撑一撑，这也是投资者或房企最好的一次出手机会。

下半年经济增长走向，决定了明年房子能否守住保值底线，至于投资，还是不要抱有任何幻想了。