8月18日早间，碧桂园在港交所刊登了盈利预警公告表示，预期上半年核心净利润介乎约45亿元至50亿元，去年同期为152亿元；股东应占利润2亿元至10亿元，去年同期为150亿元。

据此，对比去年的152亿元，碧桂园今年上半年核心净利润将同比下跌高达约70%。

碧桂园马上开了个投资者会议，分析了碧桂园利润大幅下降的主要原因。

第一、行业艰难，碧桂园也无法独善其身；

市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。

整个行业的业绩也是大幅下降的，今年上半年百强房企销售额普遍都腰斩了，地产股的跌幅巨大，碧桂园股价只剩2块多了，融创4块多，去年还是30多，恒大1块多，去年20多块。

第二、碧桂园此前在战略布局上出现了严重失误。

碧桂园之前一直是坚持“占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的战略。

这跟行业内其他大房企的布局刚好相反，别人都是想方设法要占领一二线。

现在一二线都在降价，更别说三四线了，很多小城市价格又跌回五六年前，很多项目都要亏钱卖，但卖一套房都太难了。

所以碧桂园开始出清相对较差的资产，从去年的106个区域调整到现在的63个区域，聚焦深耕在五大都市圈（长三角，广东，环渤海，长江中游，川渝。）和确定性高的市场。

但碧桂园的危机还是没有完全解除，虽然撤离了一些特别差的五六线区域，但他的土地储备还是以三四线为主。三四线这一轮要什么时候才能好转，真的说不好。

目前苏州大境风华项目处于停工状态，多地也传出停工的消息，很多人不由担心，碧桂园会暴雷吗？

市值仅剩下600多亿港元，杨惠妍身价缩水841亿元人民币

投资家网获悉，彭博社日前公布一项数据显示，连续4年蝉联中国女首富的碧桂园联席主席、杨国强二女儿杨惠妍遭遇财富重挫。她的身价在一年内从237亿美元缩水至113亿美元，蒸发124亿美元（约841亿元人民币）。这是杨惠妍时隔多年，首次面临财富危机。

她所执掌的“宇宙第一房企”碧桂园今年遭遇了滑铁卢，市值仅剩下600多亿港元。当一个个房企巨头接连“滑落”，也宣告着，泡沫破裂，房地产造富的“神话时代”就此终结。

2007年，“福布斯”中国富豪榜发布了一则数据显示，有一个陌生的名字靠着1211亿元身价跃升为中国女首富，年龄却只有26岁，这个陌生名字便是：杨惠妍。早在碧桂园IPO前，“农民的儿子”就将手中价值百亿元的股权转让给了美国读书的学霸千金。

她刚当上女首富的2007年，碧桂园的年销售额只有177亿元，可到了2017年，该数字翻了30倍，达到5508亿元，用10年时间首次坐上中国房企销售规模第一宝座。

那亦是中国房地产“狂奔”的10年。

到了2017年，是国家对于房地产属性的定调，“房子是用来住的，不是用来炒的。”

由此，2017年亦是中国房地产由造富、造神到负债、破产的“分水岭”。

而今年以来，碧桂园股价就像一个“滑梯”，直接从千亿港元市值“滑落”。

最被市场关注的还是7月的大动作。碧桂园发布消息称，计划通过出售股票以筹集超4.9亿多美元资金，其中部分用于偿还债务，这被认为是个非常恐怖的信号。

当然身价腰斩，股价滑坡，并不说明碧桂园会暴雷，目前来看，碧桂园还算安全。

其因之一，碧桂园去杠杆去得早，等三条红线出来的时候，碧桂园的负债率已经慢慢降下来了，才能活下来。

其次，碧桂园的现金流还算比较充足，项目回款很快，现在贷款也松，卖出去的房子很快就能回款，这就保证了现金流，只要现金流能覆盖短期债务就没问题。

他们也做了自我压力测试，今年下半年没有美元债到期，国内到期的债务不愁。

碧桂园今年熬过去问题不大，但到明年就不好说了，因为行业还看不到底部。

杞人忧天下，2022年相对安全后，碧桂园未来2,3年债务是否高承压？这就需要看债务结构质量如何。

碧桂园2021年债务优化，为2022年的过冬，做好了准备。

其一，碧桂园债务结构2021年底长短比上升至3倍，大大减轻了企业短期债务压力；

其二、2019年至2021年，碧桂园有息负债总额3696亿、3265亿和3179亿，一直在稳步下降，而21年净资产负债率显著下降10.2个百分点左右到45.4%，负债结构得到顶层改善！

其三，分析了债务绝对值、债务结构安全之后，碧桂园资金2022年“自我造血，外部输血”也是相对乐观。

一方面自我造血可期。2022年对市场低开高走的判断、至少6500亿的权益货值、70%去化率的提升以及碧桂园连续6年超90%高回款率的能力支撑，这意味着碧桂园在2022年现金流“自我造血”值得高期许。对此，CFO伍碧君也补充到：“我们预计2022年预售资金监管会有适度松动，但碧桂园在做2022年资金预算时，依旧按照现有严厉监管政策在铺排。”

另一方面外部输血可期。2022年融资对优秀民营房企依旧相对友好，乐观，碧桂园的投资级评级的领先，以及自身高质量发展的底盘也意味着2022年在融资外部输血依旧相对乐观！