作者：子非鱼

01 | 地产白武士入局

时隔半年，房地产市场，难得传来了一个好消息，地产白武士们入局救市了，是否意味着楼市风向要变了？

这些白武士们，包括地方政府与拥有国资背景财大气粗的AMC（资产管理公司）。

地方政府方面：

郑州已经发布了全国首个地产纾困基金，由中心城市基金下设立规模约为100亿元的纾困专项资金。

武汉方面，由建设银行以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目。

此外，市场还传言，中国将设立2000亿至3000亿元的房地产基金收购烂尾楼，用于支持包括恒大集团在内的多家出险房企，解决严重债务危机。

AMC方面：

中国华融日前已经和暴雷的闽系房企阳光城签署《纾困重组框架协议》。然而，对于未来通过怎样的方式纾困、是否会对上市公司项目纾困、涉及哪些项目等，目前双方并未公布具体信息。

此外，近日消息面上还传出，信达将对佳源国际在澳门的一个项目进行纾困帮助。

其实，早在今年4月份，相关部门召集5大AMC商讨房企纾困问题，并给出12家纾困房企名单。12个房企具体为，恒大、融创、绿地、世茂、中南、中梁、荣盛、阳光城、奥园、融信、佳兆业、富力。

根据说财猫的梳理，自鼓励白武士们入局协助以来，也做出了不少努力，驰援的房企（项目）包括恒大、佳兆业、中南、华夏幸福、融创、花样年、阳光城、世茂等。

02 | 房企的困局不会改变

白武士们的入局，是否意味着房企们就能够逐渐走出当前的困局？非也。

无论是地方设立纾困基金，还是AMC出手相助，都是一个原则：救项目，不救房企。

救项目，是作为各自的责任，保护购房者的权益。不救房企，是因为根本救不过来。

无论是纾困基金，还是AMC，都不是慈善机构，纾困不会是免费的，出手相助也是追求利益的，更不可能搭上自己，去成就伟大。

以郑州的纾困基金来说，郑州此前召集了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海八家问题房企，为他们提供了四种纾困途径，也即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房。

无论哪种途径，都是针对保交楼的项目，而不是对房企全盘托底。

根据一份内部文件显示，融创在郑州的6个项目选择“棚改统贷统还模式”，另外1个项目选择并购模式。

此外，目前AMC机构与房企签订的驰援计划，基本也是针对项目而来，而且只会针对有利可图的项目。

很简单的一个逻辑，现在有哪个机构敢于全盘去接手一个爆雷房企的烂摊子？即便投项目，无利可图也不会入手。所谓的白武士，尽管他们都是国资背景的资产管理机构，但仍是企业，既然是企业，牟利是唯一的商业准则，都是冲着利益而来。

比如一些尚未卖出而停摆的项目，开发商要么折价出让项目给AMC，要么项目股权洗牌，总之，让项目改姓，AMC出钱，AMC获利。

就目前来看，这些问题项目，有利可图的着实不多，大多都是已经完成认购的问题项目。

所以我们也可以看到，4月份管理部门号召5大AMC纾困项目以来，虽然各大AMC计划了很多，但到目前正在落地的，没有几个。

根据克而瑞披露的数据，目前长城资管已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

此外，7月信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目。

至于其他计划中的驰援，大多仍在商讨之中。

那么，无利可图的问题楼盘，该怎么解决？当下的问题项目，无利可图的是大多数，毕竟大多数楼盘已经卖出，只是开发商资金短缺，乾坤大挪移，导致停摆。

这个问题抛给了地方城市，看各城市的魄力。这些项目，显然都是一个一个的无底洞。

救，城市自己没有那么大的财力。不救，买到这些问题项目的购房者，权益无法保障。

大时代的一粒尘埃，落在普通人肩上，那都是不可承受的重量。

只能期盼着地方城市站在购房者的角度考虑，心甘情愿直接砸钱来启动项目，充当真正的白武士。

03 | 行业出清仍会继续，楼市风向暂不会变

白武士入局，房企们并没有到了开香槟庆祝的时候。

救项目，不救房企，房企们的难题，还是得自己想办法。这意味着，该出清的，还是会出清，房企爆雷还会持续。

近日爆雷的大房企，是粤系房企龙光。龙光直接发布公告，表示5笔到期的美元债，不兑换，也即公开宣布违约了。

公开资料显示，加上龙光，目前房企Top50强中，已经有38家暴雷。只剩下央企、国企和极少数民营企业，比如龙湖。

然而，在情绪低落，外加CPI创新高的背景下，今天的港股内房股与A股的房地产板块，再度迎来了大跳水。

至于楼市风向，短期内仍看不到转变的可能。

尽管越来越多的城市放开限购，但当下楼市最大的阻碍，不是限购。

如果限购是决定因素，也不至于在2016年2017年全国大调控开启之后，大多数中心城市依旧能够穿越调控周期，房价仍在我行我素的上涨。

目前最大的阻碍，是大环境的改变，在于收入与工作的不确定性加剧，在于预期的改变。

更在于，人口拐点将至、商品房整体供大于求与城市化进入后半程大背景下的房地产转向，进入黑铁时代。

前者是短期影响，后者是长期影响。目前需要解决的是短期影响，这不是能够一蹴而就的事情，需要时间，这也就意味着，楼市转向，仍需要等待。