01、前言

现在很多人还是想要抄底楼市，尤其是这段时间各地不断的释放各种利好政策。比如说是苏州，把限购、限售给放松了一些。

苏州应该是全国较早放松的强二线城市了，我认为国内只有六个强二线城市，分别是苏州、成都、武汉、天津、南京、杭州，这两个城市算是强二线城市了，比其他的城市，不管是从人口、经济等，都要高一截。

这六个城市里面，苏州是较早放松的。

在全国的普通二线城市里面，像是青岛、郑州、沈阳等，这些都是普通的二线城市，这些城市之前就已经不断的放松了。

至于那些弱二线城市，像是昆明、南宁、哈尔滨等等的，更是很早就已经放松了。

其实我们能看到一点，楼市放松的城市，从原来的普通二线、弱二线、三四五六线城市，开始往上一步步走了。

这也说明了一点，当下楼市形势非常严峻。

很多人觉得楼市放松是个利好消息，但实际上楼市放松，在楼市不景气的时候，反而是个利空。

因为现在大家买房都猴精猴精的，小白越来越少了。楼市调控越放松，就说明楼市越冷。

大家想想深圳房价2020年大涨的这一年，深圳出台了多少调控政策，但是深圳房价还是涨个不停，直到2021年2月二手房指导价出来，深圳房价才停止了上涨。

这说明，楼市楼市越收紧，房价越是在上涨，楼市调控越松，房价就跌的越厉害。

楼市调控放松，要出台一系列的政策时，才能把房价给真的拉起来，光靠一两个政策，是无法把房价拉起来的。

如果这个城市房价已经在跌了或者说楼市不景气，出台较早放松政策，这个城市房价不会涨；接着出台第二个放松政策，这个城市房价不会涨；紧接着出台第三个、第四个，

也许在第五个或者第六个的时候，房价才会被拉起来，而这些政策必须要具备连贯性，而且之间的时间不能拖的太久，否则半年出一个放松政策，其实和没出也没区别。

所以现在楼市里面 ，放松调控的政策才是刚刚开始，大家没必要焦虑。

02、银行为何拒绝提前还贷

说一个身边的例子，2019年，他在杭州摇到一套房子。

当时杭州楼市如烈火烹油，摇到后自己庆祝了好几天，感觉中了五百万彩票一般。收房后他马上把房子挂出去，挂了一年多，一直无人问津，挂牌价一降再降。

直到上个月，终于有人当了接盘侠，结果的价格只比买入价高15万，但他没时间精神内耗了。

他现在的念想，就是赶紧过完户，拿到卖房款，去继续打新。但是，要过户，得先把剩下的贷款提前还掉。

然而，提前还贷的诉求，被贷款行上海银行杭州临平支行一口拒绝了。银行的理由是：提前还贷的额度没有了。

要知道，河南村镇银行前段时间刚给我们上了一课——你欠银行钱，坐不了高铁；银行欠你钱，还是坐不了高铁。

现在，大银行继续上课——向银行申请房贷，没有额度；想提前还贷，也没有额度。中国银行就是很行。

为阻止大家提前还贷，做得绝的是交通银行。

这周一，交行发公告说，今年11月以后，提前还按揭贷款的，都要交本金1%作为补偿金。在以前，绝大多数银行房贷只要还款超过一年，提前还贷就免收补偿金。

媒体和公众纷纷指责交行不讲武德，交行反应速度很快，很快删掉了公告，但这个政策，还得继续执行。

过去十年，情况不是这样的。

中国楼市每年三季度都会遇到同样的话题，额度不足。银行准备的个人按揭贷款额度，往往到三季度就用完了。

个人按揭贷款是银行较安全的业务，购房者申请房贷，正常几周就能放款。但遇上楼市火爆，购房者得等等来年银行的新额度。

民间甚至形成了一种共识，房贷是大部分人能获得的、较优质的低息贷款。尤其是年轻人的首笔房贷，被称作宝贵的：处女贷。

2020年，经历无数次试错和调研，监管层认识到，扩张最快的房企，往往是金融工具玩得最溜、杠杆用得最足，当然也是风险敞口较大的企业。

这是个类金融行业，只要：要管住房地产，得先管住银行。

这就是后来的“三条红线”，从金融领域对房地产实现控盘。既管住房企的总负债，也管住银行无节制发放房地产贷款的行为。

2020年末尾，央行、银保监会祭出楼市调控的大杀器——房地产贷款集中度管理制，给每一档银行定下两个标准：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

首档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；第五档的村镇银行两大指标分别是12.5%、7.5%。这是从制度上让银行对地产业缩表。利率也每天上涨，大家排着队求银行放按揭，一等经常等三五个月。

“钱荒”很快在一二线楼市蔓延。几乎从一季度开始，就有房贷没额度的消息。到了下半年，很多银行已经把全年的房贷额度都用完了。

紧接着银行缩表，就是民营房企一家家暴雷了。从恒大、新力、当代，再到世茂、佳兆业、融创……

去年6月份，我跟一位房企董事长聊天，他着重说了资金过度监管和一手房房贷放不出来对他们的巨大影响：账面上现金动不了，房子卖出去又因为房贷额度不足，收不回回款。

那天晚上我们聊到凌晨半夜，结尾情绪糟糕的他吐出了一个词：苍凉。

几个月后，他的公司也暴雷了。

又过了几个月，老百姓从去年在银行门口排队申请房贷，变成现在排队还房贷了。

一些银行以几乎同样的理由，拒绝了他们。

03、富人害怕通胀，穷人害怕通缩

楼市从2018年之后，能赚钱的人就已经很少了。

大家只要多留意一下，就能看到现在说自己在楼市里面赚到钱的人，大部分都是在2015年之前就已经买房的人，说自己在2018年之后买房，还赚到钱的人，比例是非常少的。

如果说，以前楼市是一个增量市场，菜鸟买房，都能赚钱的话，那么现在的楼市已经是一个存量市场了。

当楼市进入到一个存量市场的时候，就没有外来的钱，大家赚的都是场内的钱，这个时候还想要在楼市赚钱，就比较难了，而且一个不小心，就会被别人给收割了。

现在的楼市很无奈，很多城市都出台了救楼市的政策，却是依旧没能把楼市给救起来，房价该跌的，还是继续跌个不停。

很多房产中介说这段时间，富人因为要对抗通胀，不停的在买入豪宅，而普通人面对通胀，却毫无办法，只能静静的等待，所以普通人这个时候也应该继续买房，来对抗通胀。

其实，我对这种话一直都不认同。

如果你仔细的想过这个问题，你首先就会发现，人家富人买豪宅，本身就是为了自住，提高自己的生活水平才买的房，你见过几个富人是靠买房成为巨头的，买房只是他们的手段之一，而不是全部。

其次，那些房产中介嘴巴里面的富人买豪宅，是买的什么样的豪宅，都是一些伪豪宅而已，也就是给那些高净值中产准备的伪豪宅，总价在1500万到3000万之间的居多，超过3000万以上的，成交量就会明显减少了，房产中介给你宣传的那些富人在买豪宅，其实就是一些高净值中产，在投资那些伪豪宅而已，因为那些房子有倒挂，新房限价10万多点，转手就能16万、17万卖出去，他们不是为了抗通胀，就是单纯的炒房而已。

总结，普通人真的不用害怕通胀，因为通胀对于普通人来说，是好事；因为通胀的主要特征之一，就是你的工资会随着通胀而上涨。

很多人都说过去这20多年来，物价翻了很多倍，钱变毛了，但实际上是你的工资，你的收入增加了，所以才显得钱变毛了。

换句话来说，如果你的工资不涨，钱就没有变毛。

富人害怕通胀，穷人害怕通缩。

因为富人主要是持有的现金，通胀来临的时候，现金贬值，富人的财富缩水，而当通缩的时候，现金升值，资产价格下降，富人可以利用雄厚的现金，去低价购买那些已经跌破了价值的资产。

穷人害怕通缩，是因为穷人才是真正欠一屁股债的人，通缩的一个典型特征，就是资产价格下降，工资下降、萧条。

对于本来就没什么现金的穷人来说，通缩一来，很多基本上就凉凉了。

我们可以看老美大萧条的时候，是普通人破产的多，还是有钱人破产的多，很明显就很看出来的。

现在很多人说我们要通胀了，但实际上我们现在是滞涨，不是通胀。

滞涨是通缩的前兆，也就是通胀 滞涨 通缩，我们现在是处于滞涨的边缘。

04、总结

大家看完以后，就能发现一点，当下楼市里面，是真的没有房价洼地了。

每个城市的房价都已经到顶了，板块也都已经到顶了，那为什么还有地方房价在上涨？

这就是现在炒房的手法了，在大家杠杆都加到极限，城市房价也无法普涨的情况下，炒房客组成一个团体，他们集中资金，共同的炒作几个板块，这些板块本身就有一定的优势，然后炒房团放大这些优势，利用手上的资金，去炒作这些地方，把房价抬高之后，让刚需入场接盘，之后他们就套现离场。

因为每个城市都会有一些收入高于普通人，又低于有钱人的高净值中产或者是小有钱人，他们是这些板块的接盘侠。

这，也是我一直跟大家说的一点，普通人投资房产的时代基本上结束了。以后就是团队作战，要么就是你以散户的身份，跟着人家炒房团去炒那些热点区域，要么就是你加入了他们。

和他们一起炒热点区域，再要么就是你运气很好，你所在的小区，成为了他们炒作的小区，那你什么都不用做，就能看到市场上有各种你这个小区的利好。

人性是贪婪的，只要有利益，就不可能杜绝这种事情，所以哪怕以后有了房地产税，炒房的行为依旧会存在，也不可能所有地方房价都下跌。

大家心里，要有数。

普通人是很无奈的，因为普通人只能被动的选择，炒房客赚的钱，就是普通人的钱。

本来这个小区房价2万一平，炒房客来了以后炒到了3万，普通人3万接盘，炒房客离场，这个小区房价从3万又跌到了2万。普通人300万买了一个200万的房子，多花的这100万，就全部都在炒房客口袋里面了。

这是二手房，也没有什么土地成本，也没什么税，基本上就是全部炒房客赚走了。