未来中国发展唯一赢家-大城市，中小城市逐渐萎缩

将来的城市发展，会有明显的“马太效应”，强者愈强，弱者愈弱。大城市可能会成为唯一的赢家！今天咱们聊一聊中国城市的发展趋势。

随着我国经济的发展，城镇化的推进不断深入，大城市开始展现出强大的虹吸效应。目前我国的城镇化率已达60%，预计2035年将到达75%。

按照世界发展的普遍经验，一旦城镇化率超过55%，就会开始进入城镇化发展的第二阶段——大都市圈阶段。

其实从京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈，都可以看到咱们在向大都市圈迈进。所以将来的发展的赢家必然是大城市，同时未来的房价也会出现两个极端——中小城市房价“鹤岗化”（几万元一套房）和大城市房价“香港化”（几十万买不到一个厕所）。

城镇化的推进

对于城镇化，一直有两种声音，第一种就是发展大城市，利用大城市的规模效应，更好地带动发展。第二种就是雨露均沾，控制大城市，重点发展小城市，提高城镇化。

最后第二种声音占据上风，国家开始重点发展小城市，严控大城市人口。为了打好这套组合拳，国家从落户政策和征地指标上下手。

严控大城市落户条件，控制大城市人口规模，就是尽量不让大城市人口增长。开放小城市落户限制，让小城市得到发展。

除了落户，征地指标也向中西部倾斜，大城市拿到的征地指标很少，就不能利用土地进行国有化建设，大城市发展会被掣肘，在一定程度上控制了大城市的扩张。

但这种发展小城市，控制大城市的措施，不仅效果上大打折扣，而且催生了两种后果——高房价和城乡割裂。

据统计，从2013年至2018年，中国十大城市的人口还是增加了1099万人，控制人口的措施并没有产生强有力的效果。同时大城市征地指标少，人增多，房子不够住，导致房价高。还有落户条件的限制，将低端劳动者拒之门外，比如农民工辛苦了一辈子，也没法在城市落脚，只能回到村里或镇上，更加剧了阶层固化。

180度转弯

显然控制大城市发展，积极发展小城市带来了更严重的问题，那么是不是应该转换下思路，看看周围有没有可以借鉴的方案，这时大家把目光投向了美国。

美国作为一个用脚投票的国家，基本上是市场自由配置资源，让生产要素自由流动。如果美国的发展证明是成功的，那么我国大城市的发展思路是不是也可以借鉴下。于是有人就开始将中国前十大城市和美国前十大城市做了对比。

因为不管是在城市规模还是人口数量，中美前十大城市都比较相像，所以具有可比性。最终发现，经济体量上，我国前十大城市占全国GDP的23%，美国这一比例是39%。

这么一对比发现，其实我国的大城市还不够发达，规模也不够大，之所以会有大城市病，是布局的不合理，单中心的发展模式，让核心城区负担过重。于是大都市圈应运而生。

国家开始180度大转弯，不仅不限制大城市的发展，而且在征地指标上，采取另辟蹊径的做法，就是可以买卖指标。

现在贫困地区把农村的宅基地、经营性用地复垦为耕地后，可以把这些多出来的指标，跨省卖给发达地区。这意味着未来大城市可以征更多的地，盖更多的住宅和工业园，容纳更多的人口和产业。

一旦土地指标限制被打破，大城市就有更大的发展空间，全国除了北京、上海这样的特大城市可以做减量发展，其他的大城市尽可以全力发展。落户的门槛一再降低，抢人大战也是愈演愈烈。这样发展下去，以大城市为中心的都市圈会出现空前发展，并得以迅速扩张，马太效应也会愈演愈烈。

中小城市在萎缩

如今都市圈的发展，让农村和中小城市的人口都在向大城市迁移。2017年中国100个城市（经济大市或人口大市），有51个城市的人口外流，所以在推进大城市发展时，中小城市的萎缩成为必然。

还记得上面提到的房价两极端么，鹤岗化和香港化，也会逐渐显露无遗。大城市会成为未来的最大赢家。

今天就聊到这儿，下期见！点个关注吧！

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