(专业分析）头部地产公司欠债二十万亿的结局分析

最近社会上最热门的话题，就是各地促销房子的五花八门手法，有用小麦、大蒜、西瓜等农产品换房子的，也有广西派公务员下乡找农民进城买房子送工作的，看热闹归看热闹，我试着搜集了一些专业资料，试着从更高层面更理性的分析整体局势，更明智的把握未来。

资料1:

从1995年到2001年，全国各地城市人均面积缓慢增长，房地产属于萌芽期，健康温和发展，那时候还没有启动房地产支柱产业政策。

以武汉市为例(外地不熟）：人均面积7.2平增长到10.95平，市政府没有对旧城区进行大规模拆迁。

2021年统计数据出炉，湖北人均面积达到42平方米，考虑到城市级别不同，城市价格不同，居民承受力不同，武汉按：42*3/4=31.5平米。

对比分析：

2001:10.95

2021:31.5

武汉城市居民人均居住面积增长了两倍。

那些比武汉市级别低的城市，人均居住面积增长应该在三倍附近。

楼市泡沫就是这20年快速膨胀的，已经成了现实，只能面对不能逃避！

如今各地人口难增长是普遍现象，武汉属于少数几个人口流入的城市，假设按维持现状计算，城市已经不需要新的房地产增量了，维持现有人口规模和居住面积，在区域内正常循环，完全能满足“房子是用来住的”政策。

数据2:

目前闹得慌的就是房地产开发商欠几十万亿，我认为他们已经完成了历史使命，该破产就破产，只不过在进行破产资产处置时，要安排好合适的援助措施，将那些未完工的房子续建起来，作为银行和债主的存量资产存放着，然后等时间入市，10年，15年，20年分三步替代旧房，城市不再建新房了，用新楼换旧楼的方式，盘活这些不良资产。

债券投资有风险，企业破产了，资产还在，钢筋混凝土还在，添加一点钱，用时间来等市场更替，结局估计只有这一种方式可行，其他的方式大概率按下葫芦浮起瓢。

总结：

1:楼市增长期结束了，市场进入存量淘汰期

2:投资有风险，结果自担

3:楼市不良资产只能等下一代人盘活