北京二手房市场凉了吗？（下）

4月份借着降准写了篇二手房市场类的文章，当时我给出了，“市场处于高位博弈，没有明显掉头迹象，但成交放缓，再看一个月的量”的观点。后因公司琐事较多，一直没来得及续个下篇，本想趁着这轮疫情终于结束，可以按照常规思路展望楼市的时候，工体酒吧疫情又来了，今天就聊聊这特殊的一个月，我看到的一些微观市场的情况。

1. 北京二手房市场凉了吗？
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我可以告诉你凉了，但没透，什么意思，还是数据说明，建委官方的二手房网签住宅数据，5月8600套的量，是近几年本应被各路媒体冠以“小阳春”月份的最低成交量，有人说网签量是滞后的，这一点之前文章详细说明过了，我也认同，不再赘述，这样的网签数据显然谈不上市场有热度，甚至有一丝凉意。

再看大中介实时成交，实在抱歉，我最近只要来了周末的大概数据，仅供参考。但我觉得带看，成交发生相对集中的周六日数据还是能够说明一些问题的，如果经常看我每周直播的朋友，应该还记得，今年市场热度比较高的3月，周末大中介实时签约在700套左右，平时200套的量级，4月周末500套左右，平时150-200套，五一房山朝阳疫情影响较大的时候，北京假期仍有300-400的成交，而到了5月中下旬丰台顺义海淀朝阳房山多地出现疫情，管控更加严格的时候，周末又回到了200套的量级，尽管6月第一周随着各区复工，二手房带看和成交出现反弹，但随着疫情反复，涉及板块和小区较4-5月更广，未来一段时间，北京的二手房市场仍然会受到一定影响。从实时成交也不难看出，疫情对于成交量的影响还是比较大的，5月下旬到6月上旬，我拿到的部分小区成交数据和粉丝踩盘签约的情况来看，相比三四月份，现在的成交价大部分还是有所松动，主要来自一些着急出售，诚心交易的房源。

但我说没凉透的意思在于，和20年初京楼被按下暂停键1个多月的时间，北京二手房无带看无成交量，相比之下，今年5月中介一天还能签个200-300的量，其实已经不算最差了，我踩盘也看到一部分房源的挂牌预期依然很高，这也是为什么不少粉丝在群里讨论，房价没跌啊，挂牌都挺贵的，其实是不少卖家认为，疫情总会过去，参考20年4-5月，成交总会向好，不着急卖的，也就没有降价意愿了。

1. 两极分化行情下哪些板块强者恒强，哪些房子萎靡不振？
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无论是3月市场上行，还是量价相对平稳的5月，强者恒强，两极分化的走势依然在延续。

5月22日我分享了两条成交信息，昌平回龙观国风美唐二期和三期90平左右的小三居，成交价79000-84000元/平，和20年相比涨幅在30%以上，和3-4月份相比，小三居价格依然再“抖”。

再往南看，高米店南新里西斯莱公馆，我最近去踩盘了解了下行情，也有粉丝报价想去聊聊，像100平左右2居，中高楼层，没有瑕疵的房源590-600万的挂牌价，卖家只愿意让到2%，而临高速主路或楼层较差的房源，价格空间要明显多一些。

和西斯莱同板块的强流通小面积主导社区首邑溪谷，47平左右的2居，成交价依然在300万左右，这个价格其实已经有一段时间没怎么变过了，地铁距离远，主路高铁，房源多。互相竞争等因素导致保值一般。

以上三个个例想说明的问题就是，即使是疫情到来，但热门板块优质房源在市场上依然抢手，价格坚挺，而热门板块一般小区或存在瑕疵的房源，价格走势并不如想象的那么理想。

所以，在不考虑学区因素的情况下，热门地段，次新商品房或板块内相对稀缺的品质小区，优质房源，无论成交还是保值能力依然是跑赢大盘的。因为篇幅有限，如果您觉得个例没有代表性，这一点可关注直播，每周都在分享各种小区案例，或自行踩盘验证。

3.北京二手房板块成交是如何轮动？

有朋友问北京的二手房板块是怎么轮动的，从我的感受来看，往年刚需盘先行启动，下半年改善行情的节奏，以及低总价带动高总价房源的规律在悄然改变。拿我一直在跟进的炫特嘉园举例，开间和1居是小区主导，往年开间走量，上车价格门槛逐渐提高，会带动1居2居行情走高，但现在这个的盘情况是，好朝向的1居，2居成交节奏加快，价格上去了，开间跟着吃肉喝汤，而开间房源行情也出现了分化了，南向最贵，东向西向在开间里相对抢手，并紧跟大盘，但北向价格走势就偏弱了，没燃气的房源这1年几乎没涨价。

还有一种是热门板块带动周边板块，比如我上周踩盘去的老北苑板块，很多朋友说北五环朝阳5万多的价格，不保值；后来经我了解，整体也往上抖了10%-15%，像好一点的院落望春园好一点的户型抖了20%左右，但横向对比回龙观，望京，新北苑等板块，确实老北苑的走势并不强势，但也间接说明了热门板块对周边房价的带动影响。

4购房人当下该如何操作等等。

上周日我直播说，现在终于可以说北京市场开始恢复正常秩序了，但不成想还是打脸了，4月底我提出了一个观点，就是疫情不停，市场难言回血，因为你不没法判断它影响的范围有多广，持续多长时间，至于接下来如何操作，我简单说说我的看法。

很多人问小白看房看了半年，一直没遇到合适的，发现房价也上去不少了，现在买房会不会站岗，我觉得这些朋友的顾虑是可以理解的，买房毕竟动辄百万千万，谁的钱也不是大风刮来的，能省则省是购房基本原则。对于这样的朋友，聊聊我的建议。

你要明确的就是买房你是为了自住，不是投资，你购房存在最大的不确定性，首要不是考虑的房价涨跌，而是这个房子会不会适合不适合自己，是否存在严重影响居住体验的瑕疵。

第二， 为了住你早晚都要买，更重要的是把握好购房节奏和出手时机，谁也不能百分百抄底或逃顶，但是遵循现有一些市场规律，多做功课参考近期成交数据，买到相对合适的价格还是能做到的，以北京举例，你要知道在没有政策，疫情等因素的影响下，每年的年底到次年1月份是起势攒量阶段，3-6月是成交比较强势的节点，价格不太好谈，9-10月份往往走势比较弱，一年之中的谷底期，往往这个时候价格比较好聊。而在出现政策收紧或现在这种疫情这些不可控因素，导致市场成交减少甚至停滞，价格出现空间，往往是购房人看房买房相对好的时机，当然具体房源还要具体分析，我说的时间节点只做整体行情参考，像板块走势是否强势，小区存量多不多，房子是否有瑕疵等等，也都会对房子的价格走势起到影响。

最后，买房说不考虑保值，其实都是骗自己的，我觉得做好两点就行，一是尽可能低于市场价格成交，降低购买成本；其次关注小区的现有流通和目标房源历史成交价格变化，如果数据体现出的保值流通是持续和稳定的，那至少说明你关注的房子，不至于砸手里。

而对于接下来的行情，我只想说，夏至将近，购房人的春天恐怕还要延续，希望我们能早日战胜疫情，但同时我们也珍惜每次市场平稳，存在议价空间的日子。

不知道大家看完认同我的观点吗？也欢迎评论区聊聊，我是小白，咱们下期白话二手房再见。