专家：价格回落27%才合理！央媒“8字”回应，房子或“不得不降”

转眼间已经6月中旬了，2022年即将过半，但是对于房企来说，今年上半年的日子并不好过。根据目前楼市的种种迹象来看，目前楼市正处于下行趋势，不少城市和地区的房价也正在慢慢下跌。从2021年3月份楼市金融调控政策再度收紧之后，房企的融资渠道就受到了影响，再加上“三条红线”的影响，绝大部分房企都面临了降低负债率的压力。在这种情况下，房企的首要任务就是多卖房子回笼资金，因为只有这样才能有效缓解资金链紧张的问题，同时还能降低负债率。但是现如今最大的问题就是房子不好卖，就算房企降价促销依旧无法吸引太多购房者买房。

根据统计数据显示，今年以来全国不管是一二线热点城市还是三四线小城市的住宅成交量都出现了明显下跌，其中一线城市的住宅成交量环比下跌了42%，北京、上海、深圳和广州商品房成交量都创下了历史新低。其中一线城市成交量环比跌了42%，北上广深成交量皆创新低。而二三线1城市成交量同样降低很多，环比分别下降37%和29%。更重要的是，目前有超过40%的商品房成交量锐减一半，这足以说明目前我国的房子真的不好卖了。而二线城市中，像武汉、福州、苏州、郑州、青岛、东莞等城市商品房成交量下跌幅度都非常大，根据中指研究院数据显示，2月份苏州商品房成交量降幅第一，高达53%，而福州和武汉则排在第二和第三。

随着各地商品房成交量不断降低，楼市悲观的情绪也越来越严重了，这导致就算房企推出了很多降价促销活动，依旧解决房子越来越难卖的问题。可以说，2022年房企的日子很难过，大部分房企的销售业绩都不佳，根据 统计数据显示，在今年2月份百强房企销售金额同比下降47%，同比2021年1月份更是降低了57%。另外，由于大部分房企的销售业绩都不佳，导致今年百强房企门槛也从去年的45.53亿元降至了20.9亿元。百强房企门槛的大幅降低，这并不能说明百强好进了，恰恰说明现在房子真的不好卖了。售楼部越卖不掉房子，购房者越不看好房价走势，“买涨不买跌”的思维在这个时候就被完美体现了出来。

房子好不好卖，开发商看不看好楼市走势，土地市场行情可以直接体现出来。在过去房价上涨时，土地市场一直非常火爆，房企都想拿到更多的土地作为自己扩张的筹码。但是2022年的土地市场却异常寒冷，根据统计数据显示，1-2月全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米，同比下降约28%。另外，从土地成交金额来看，1-2月全国300城土地成交金额2460.71亿元，同比下降63.18%。而对于百强房企来说，过去都是非常积极拍土地的，但是今年以来百强房企拿地额同比降幅也超过六成。

可以看出，不管是土地市场还是商品市场的表现都足以说明目前的楼市不景气，或者说房地产行业的发展已经迎来了转折点。另外，目前我国的房地产行业的体量也确实到了该转折的时候了，就像著名经济学家马光远说的那样，一旦楼市突破“两个18”（成交量超过18万亿元，成交面积超过18亿 ），说明楼市已经达到顶点，原因是无论怎么计算都不可能有更好的数据了。而在2021年时我国商品房成交量为18.7万亿，成交面积达到18.3亿平方米，这意味着我国房地产行业已经发展到了最鼎盛的时候。任何东西到达高峰后就会开始走下坡路，对于房地产行业也是如此，再加上目前我国房价也位居高位，严重偏离了居民的正常收入水平，这也预示着楼市转折点已经出现。

其实，在最近几年的楼市调控政策下，我国的房价从2021年9月份已经开始下跌了。根据统计数据显示，2021年上半年全国平均房价最高涨至11030元/平方米，到了2021年底，我国平均房价降低至10139元/平方米。而根据最新统计数据显示，在5月份全国前50城平均房价再度环比下跌，这意味着目前我国房价已经开始回调了。但是通过目前的房价水平也可以看出，目前我国的平均房价依旧位居高点，根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》中的数据显示：2021年一线城市套均总价约为298万，新一线城市套均总价约为149.5万；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万。可以看出，按照目前高的房价，大部分普通人依旧买不起房子。

买不起房子是目前很多人遇到的最大问题，特别是那些在城市中工作的年轻人，房子是必须要买的，不然根本就没法谈恋爱、结婚和生孩子。但是面对目前高的房价，这些年轻人也只能望楼兴叹，不然年轻人最终只能离开自己工作了很多年的城市返回农村生活。对此，央媒经济日报也多次发文指出高房价带来的问题。在经济日报发表的一篇题为《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中明确指出：年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心，但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。可以看出，高房价影响了年轻人的生活，也影响了一个城市未来的发展。

另外，新华社在其《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》中更是直言表示：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。新华社用“房价偏高，亟需调整”这8个字对高房价问题进行表态，这足以说明目前我国房价真的已经很高了。目前各地房价已经出现了下跌，但是总体来说跌幅有限，这样的跌幅对于大部分刚需购房者来说影响不大，依旧买不起房子。

那么，到底房价要下跌多少、跌到什么价位才算合理水平呢？对于这个问题金融专家朱运来发表了自己的观点：现在的房价下跌27%才是合理水平，即我国合理房价应该在7500元左右。为什么平均房价在7500元就是合理水平呢？其实原因也很简单，根据国家统计公布的数据显示，2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元，按照每户两个劳动力计算，一年的收入就是9424元/平方米。按照7500元的房价来购买一套80平方米的两居室房子总价为60万，年收入9424元的家庭不吃不喝需要6.3年。可见，虽然这个平均房价收入比依旧在6以上，但是已经接近合理范围了。

当然，我国的平均房价不可能在短时间内跌回7500元/平方米的水平，因为房价大跌对房地产行业和全国经济都有很大影响。就比如融创集团董事长孙宏斌就曾说过，如果房价下跌超过30%，那我们（房企）就都死了。但是这并不是意味着房价不会下跌那么多，而是需要时间，就像那些人口持续不断流失的三四线城市，随着时间的推移，未来这些城市的房价自然会根据真实的供需关系而慢慢回归合理水平。

未来房地产行业到底会怎样发展，其实国家已经给出了明确的表态：

我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。

对此，大家有什么看法和见解呢？