叶一良：多生孩子！房地产市场非常健康！房价大跌的时代还很远

随着各地开始楼市松绑，取消购买资格限制已经成为了最基础的措施，另一方面各地在房贷利率、可售时间、延长贷款时间、现金补贴方面各显神通。类似于2015年的盛况再次出现，这一次兜底能够成功吗？

我们需要从几个角度看待楼市的健康问题。如北上广深等城市面临的问题和杭州武汉等城市面临的问题不一样，而一二线城市的问题和三四五线城市又有些区别。对一二线城市而言，已经健全的城市基建、教育、娱乐休闲等已经具备足够的吸引力，户口限制反而是比高房价更重要的因素。一二线城市通常是该省市的枢纽，或者具备成熟的城市发展规划，足以吸引周围城市中具备实力的家庭来买房定居。户口限制实际上拒绝了这些拥有实力且有意愿的买家。一二线城市放开购房中关于户口和社保的规定实际上是攫取了周围城市的发展力。所以一般情况下，为了发展均衡（利益冲突）一二线城市不能轻易放松户口相关的购房限制。

另一方面则是关于人才引入。总量生产函数Y=A·F（L，K，H，N），人才不仅可以提高技术A提升的概率，同时人力资源本身也是重要的生产要素。所以人力资源（如高教育人才）高的地区（大学或高科技产业发达的城市或地区）会想办法留下人才，而生产率本就低的城市实际上是更需要人力资源的。我们时常看到年轻人中竞争越发激烈，在技术进步低的条件下，竞争者越多越接近生产边际函数的边界。其他条件不变仅仅提高单一生产要素，回报率会越来越低。

我国的房地产市场颇有些畸形，国外少见的高层住宅在我国新房占比很大。一个重要原因是资源利用率。这种高层住宅是日本应对战后婴儿潮而设计的，婴儿一年就可以生产出很多，独栋住宅建造速度远远跟不上。于是日本就设计了这种高层住宅，一两年的时间就可以数万、数十万人入住，仅仅需要一块土地、几条水电气管道，周围的生活娱乐设施如公园医院或是学校都可以利用到最高。但这样一来不仅牺牲了生活质量，同时加剧了城市间资源分配问题。

按照当前的房地产市场模型，大城市会逐渐形成其卫星城市，而较落后的城市发展会比较慢。资本追求确定性则会加入到人多的地方“卷”。这个道理就像是肥料种田一样，其中一块地已经有了很多肥料，其他的地只需要一点点肥料就可以长得很好，从效用最大的角度考虑应该把肥料分散来用。可是大城市却想着把周边城市的资源进一步攫取，其实不是好事。

这种城市发展的不平衡，导致了三四线城市发展所需的资本不够。于是，偏远地区也开始搞房地产卖地这一招，无数的鬼楼、烂尾楼项目，实际上谁都知道卖不出去，但是经由卖地盖楼这一项目就可以从银行贷到大量款，至于还款？留给下个班子吧（自己任内只用税收还钱，不仅被视为无能，且和实际利益不符）。凭空催生出了大量政f债务，而且是很难解决的债务。

日前上面公布的最重要消息之一，就是要求地方财z改变原有结构，即摆脱卖地财z、不考虑偿债能力的贷款项目等。这一消息可以视作是地方z斧断供的征兆，所以接下来不仅是房地产开发商，而是全国范围内肆意举债发展的好日子到头了。

房地产市场这一关难过，房价还能稳住吗？

对一二线城市而言，受到的影响没那么大。其生产技术、劳动力、人力资本、物质资本等都很丰富，能源源不断从周围城市“吸血”，只要还有需求，房价就能稳住。即便是需求减少导致下降，周围的需求也会集中过来，所以房地产市场复苏也会优先。

三四线乃至更偏远的地区，房价如果下跌的话，可能面临的问题要复杂得多。

房地产市场的大危机还远远没到时候，真正影响大的因素实际上是人口减少。目前持有房产的主力是50、60和70年生人，他们年纪正在像70、60靠拢，如果养老金跟不上，那么可能会卖出他们最主要的资产——房子。例如一套房子卖100万，假设每个月房租2000，一年2.4万，20年后去世（平均80岁以上）也就48万。另外还有52万可以用来生活和看病等，生活质量会提升很多。

即便养老金能撑住，那么2026年开始，持有房产的主体也会因为逐渐去世而空出大量二手房，这部分供应将会冲击房地产市场。试想，如果你是一个80、90后，从父母那里继承了一套房子，放出去收租需要50年以上才能抵上直接卖出的钱（房屋会不断折旧，50年以后价值已经很低了），卖出房子几乎是不用考虑的事。且租房市场随着租房需求降低（人口变少）、供应增加（额外增加的二手房），租金回报会越来越低。市场将凭空多出数倍的房产供应，房地产市场会出现持续数十年的衰退。

注意，我还没有把房价下跌后对经济系统的影响计算进来。房地产市场看起来属于商品市场，实际上属于宏观经济的一部分，因为调控房价的主要方式就是降低/增加房贷利率。而居民手里的钱如果不流向房地产，没有其他好的投资渠道的情况下，就会滋长不可控领域的炒作风险。例如炒作大蒜、鞋子、加密货币、NFT、元宇宙等等。

文/叶一良