全面降低首付“救市”，楼市将面临更大风险

今年以来，多地给楼市松绑，以期“救市”，其中最主要的一条政策是降低首付比例。

据笔者掌握的资料显示，楼市新政中包含降低商业银行贷款首付比例内容的代表性城市有：山东菏泽，河北唐山、石家庄，湖北大冶，宁夏银川，山西太原，河南洛阳、驻马店，江西赣州，安徽蚌埠，浙江温州，江苏南通，广东佛山、珠海，重庆等城市，首套房首付比例多数降至20%，还有部分城市同时降低公积金首付比例。这只是一个不完全的统计，而且随着销售压力的加大，仍会有更多的城市跟进降低首付比例这个措施。

图片来源：头条图库

毫无疑问，出台这条新政的决策意图是：降低刚需入市门槛，支持普通群众的合理住房需求，帮助低收入群体实现住房梦和致富梦。这是一条对无房者的帮扶政策。

然而，问题也有另一面。如果这条政策，各地全面跟进，则会给楼市带来新的风险，可能增大银行系统性风险的压力，同时也使购房者处于高风险之中。

银行面临的风险：商品房抵押贷款之前，之所以需要设定一定比例的自付资金，实质目的是给未来房价留出一定比例的下行空间。通常来说，商业银行对首付比例的确定是要经过风险评估的，当房地产处在上升周期时，首付比例可以降低，因为房价可以继续上升，极端情况下即使首付为零，银行也不会有风险。反之，如果房地产处于下行周期，房价在下跌，即使首付比例维持原来水平不变，银行也会面临更大的风险。这个原理应该说是一个经济学常识。在目前商品房市场有价无市的实况下，难道我们的商业银行预期房价还会继续上升吗？或者说，这仅仅是地方政府“救市”的权宜之计？

购房者面临的风险：在房地产下行周期之中，降低首付比例不仅给银行带来风险压力，同时也给刚需购房者带来巨大的风险压力。降低首付比例，给购房者的唯一好处是降低了入市门槛，比之前更容易上车了。但也提高了购房成本，有人计算过，若30年等额偿还本息，多十万元贷款也就要多还10万元的利息，就是说，降低百分之十的首付等于增加百分之十的购房成本。

购房者面对更大风险的还不只是成本加重的风险，而是房价下跌的风险。若首付比例为20%，当房价下跌超过20%，购房者立刻成为“负翁”，这时要面对三种选择：一、断臂求生，即使亏本也出售房产偿还贷款。二、理性违约“断供”，最后是银行低价法拍，购房者还得背负信誉污点和继续偿债责任。三、坚持月供，等待房价回升，这可能是一个漫长的煎熬过程。前两种情况若大量出现，银行也会面临更大的风险压力。

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不过，降低首付比例，也有得益者，它就是开发商。因为降低首付比例可以在一定程度上促进销售，加速开发商的资金回笼，同时利润空间不会被压缩。

最后，总而言之，我的结论是：如果全面降低首付比例，将增大楼市的系统性风险压力。

从政策效果上看，降首套房首付比例，不如降二套、三套房的首付比例，同时可鼓励全款购房，因为这些才是有支付能力的买家，建议宏观决策者慎之！

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