历史上三次著名的房地产泡沫破裂

报告显示，全球住宅价格最高的十大城市中有一半位于亚洲，有近半数位于中国( 香港、北京、上海、深圳) ，中国香港全球房价最 贵，位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡，然后依次是上海、深圳、北京(城区)、温哥华、洛杉矶、巴黎、纽约。

在过去近 30 年里，世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭：

1991 年日本房地产泡沫破灭：

19世纪70年代，日本经济飞速发展，美国为了遏制日本的迅猛势头（现在看起来如此熟悉的套路），极尽所能推动日元大幅升值，直接导致日本出口受阻。

日本政府疲于应对，也只能想到扩大内需、放松信贷的路子，结果导致老百姓手里的钱变多了，市场流动性资金暴增，老百姓为了让手里的钱不贬值，想到的自然是多买房，大量的资金涌入房市和股市。可想而知，日本房价暴涨，在1990年终于达到了顶峰，日本各大城市的房价五年之间上涨了近一倍。　

物极必反，日本政府也害怕泡沫破裂，于是开始上调利率，收紧信贷，甚至直接停止地产行业的贷款业务。很快，日本房价开始暴跌，1991年，东京房价暴跌90%，无数高位买房的老百姓一夜之间资产大幅缩水，尤其是通过加杠杆贷款买房的人们更是几近破产，有的人无力偿还房贷，房子被银行没收并低价拍卖，一时间哀鸿遍野，市场萧条。之后便出现了大家熟知的——日本失落的三十年。

1997 年东南亚金融危机，泰国等东南亚国家房地产泡沫破灭：

20世纪80年代，泰国想要效仿日本加快发展步伐，政府出台了一系列经济刺激措施，其中最主要的就是用房地产行业带动其他行业的发展，同时，配套了宽松的金融促进政策，在金融杠杆的加持下，房地产行业兴兴向荣。

但是，泰国毕竟金融开放时间短，经验不足，整体金融管控体系非常不完善。大量本国及外国资本纷纷涌入房地产市场进行投机，泡沫越来越大。到了90年代，房地产行业的贷款金额已经占到全国总贷款的一半左右。东南亚各国情况类似，据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。

随着地产刚需被满足，市场逐渐饱和，供过于求变成了泰国地产行业常态，大量空置房形成的“鬼屋”、“鬼城”不断出现，泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。

到了1997年，随着东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国因此产生的银行坏账高达400亿美元，整个泰国的银行业和金融体系惨遭重创。东南亚各国的经济出现了严重衰退，企业停产、倒闭，百姓失业成为常态，经济受到巨大打击。

2007 年同美国次贷危机下的地产泡沫：

2000年美国互联网泡沫破裂后，为了刺激经济，美联储连续27次降息也有着直接关系，当时美国的利率仅为1%，这直接导致美国居民购房热情高涨。而银行和房贷公司为了业务扩张多发贷款，不仅推出零首付、零文件等贷款方式，甚至还帮助那些根本没有还款能力的穷人，伪造信用和收入文件以获得房屋贷款。

次级贷款因此产生了，信用风险较高的客户从次级放贷机构获得贷款，而放贷机构直接将房屋抵押的债权出售给银行，然后用收益再贷款，而银行又把这些房屋抵押权打包成债券，在资本市场发行。自然，相对于优质客户的贷款，次级贷款的利率要高得多，银行收益大的同时风险也大。

房市的疯狂让美联储看到了隐忧，为了抑制房市投机，在格林斯潘主导下，从2003年开始到2006年，美联储连续17次加息，将基准利率从1%升至5.25%，直接导致房市泡沫破裂。进入2007年之后，美国次贷危机全面爆发，穷人还不上房贷，房子被收回，被以极低的价格拍卖，穷人们更穷并且无家可归，而房子的差价损失，则由放贷的银行或是次贷公司承担，金融机构很快陷于困境。

为了应对次贷危机引发的金融动荡，美联储向市场投放大量资金并7次降息，将利率从5.25%在七个月内直接降至2%。但是危机并没有停止，2008年7月11日，美国住房贷款市场的两大巨头房利美和房地美，亏损也高达140亿美元，股价下跌了90%，美国第四大投行的雷曼兄弟宣布破产，第三大投行美林公司被美国银行收购，第一大投行高盛和第二大投行摩根士丹利转为普通商业银行，美国最大的华盛顿互惠银行被监管机构接管，次贷危机之下，五大投行全军覆没，华尔街淹没于金融海啸的哀嚎之中。而损失最为惨重的还是普通民众，房子被拍卖，家庭破产，整个社会经济进一步恶化。