从近期文件看建筑市场在面临方向性调整

建筑市场方向性调整：从大而难向小而精发展

这两天的疫情的影响导致全国经济预期下降，而建筑行业也受到了一定影响，但从去年的经济工作会议及今年持续提到投资超前发力等政策，整体利好筑行业，A股虽然萎靡不振，但整体来看建筑业一季度整体被看好，走势良好。

一、预期性转强的底层原因

近期翻看了中央下发的一些重大政策则更是让房地产行业和建筑行业的预期进一步增强，这两天也看到了一些经济专家在为房地产行业发生，不管意图到底是利己还是利国，但总体来说在信用市场的锚定尚未发生改变时，我依旧比较认可一定程度上保房地产和建筑业的发展。一个是投资拉动带动就业特别是农民工就业的作用效果依旧显著，一个则是稳定信用市场避免因这两个市场特别是房地产市场的变动传染到全行业的信用市场，造成信用市场的塌陷从而引发系统性风险。

二、“小、专、精”的年代来临

在这些文件的利好的同时隐约之中感觉建筑行业这艘巨轮已经开始了“航向”调整。以近期发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》和去年年底发布的《关于促进制造业有序转移的指导意见国家统一大市场》等文件为主要标志，但从近期的发文来看，建筑行业的整体方向将从“高、大、难”时代进入“小、专、精”的年代，虽然建筑行业的预期性转强但将变得更加“难做”，曾经“一年不开张开张吃一年”的市场景象即将过去。

2008年至2022年的这十五年的建筑行业是“高、大、难”时代，总部经济下的高层超高层建筑的“高”、一个不能少的小康社会下的天堑变通途的“难”和城镇化初期城市版图快速扩张下的“大”，这三个特点决定了项目的资本密度大、投资周期长、开发难度大的特点，也正是这些特点创造了一群规模龙头企业。

但2022年-2035年的这15年将进入“小、专、精”的年代，在这个时代里建筑行业更多的像是在城镇化打补丁，城市功能开始从“摊大饼”转向了“做披萨”，各省份及城市将开启以县域为基本单位根据城市在统一大市场中的功能定位对自己的功能短板进行补充的阶段，这个阶段下的项目将不再是高楼林立，而更倾向于满足功能的小而广（散）、更具有城市特色、更加专业化、更加精细化。

三、转向“小、专、精”时代四点理由

得出这样的结论主要依托于以下几点：

1、城镇化增幅速度开始降低，建筑行业增速随着城镇化运动从搭建骨骼框架阶段进入填充血管和肌理阶段的转变而进入中低速增长阶段。从下图就可以看出整体趋势上建筑行业的增加值贡献对GDP增加值贡献上呈下降趋势。

而从城镇化率增幅变化可以粗略推算出建筑行业的增速，2008年我国城镇化率为45.68%。2021年的城镇化率为64.72%，而根据2035年远景规划，2035年中国基本实现社会主义现代化，以美国为首的西方发展来看基本实现现在化的城镇化率在75%左右，那从2008年到2021年的年均增速为1.36%,而2021年到2035年预期年均增速约在0.73%，城镇化基本腰斩降档，从城镇化与建筑行业的相关性来看，预计建筑行业的年均增速同样会答复降档，预计在4.5%-5.5%之间，而这一增速下的行业蛋糕可想而知必然迎来一次重大的方向调整和行业整合。

2、根据《国家综合立体交通网规划纲要》可以看出高速、轨道交通等除了高铁基本已经都进入了慢速增长，特别是普速铁路、高速、国道的年均增长均不足3%，这一数据就是国内已经初步完成城镇化骨骼框架的搭建贴切反应。

3、《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》这两个文件指向了县域经济，我认为未来很长一段时间国家的基础设施投向更多的是在完善以县域为单位的市场设施配套和载体，如物流快递、交易市场等等内容而根据2018年度的县域统计年鉴，2018年县均人口约50万人，县均GDP约230亿元，县均一般公共预算支出约40亿元，下图展示了一般公共预算支出的区间分布情况，从这些数据可以看出县域人口和经济规模决定了很难承受“高、大、难”项目，即便有也是少量特殊县域城市。

4、碳中和碳达峰对城市的建筑使用和能耗效率提出了更高要求，根据相关研究证明建筑的体形系数和能耗成显著正相关，所以在未实现重大的技术突破前，碳中和城市、中和县城等导向大概率会倾向于“小、专、精”以满足碳中和碳达峰的要求。

四、时代转变对建筑行业的要求

时代已经在悄然转变，而这样的外部转变对于建筑行业而言必须要作出适应性调整以保证企业依旧可以生存于这个行业。针对行业变化，建议建筑企业考虑如下四点的转型改变：

1、更加注重区域关系维护。行业形势在中低速发展下竞争将更加剧烈，及社会信用体系的建设，信用将成为未来建筑企业生存的基本本领，同时伴随全国统一大市场的建立，区域性的项目开发将小而散的涌现市场，而这就需要企业更加重视区域关系网的维护，以区域深耕为主旋律，而不是是以往可以“打一枪换一个地方”或干烂了重新去下一个城市的思维去进行市场拓展，在未来企业的“信用成本”将变得异常高企。

2、管理需更加精细化，项目小而散下的管理成本将显著增加，如果无法做出组织结构设计有效地组织多项目生产，管理成本将大量侵蚀项目的利润，未来的管理精细化将成为影响竞争的另一个关键影响因素，而区域层的组织设计的合理性将至关重要。

3、专业及专利要求更加突出，建造成本、能耗成本在碳中和政策不断完善的背景下将逐步凸显，而如何降低将成为影响公司的成本管控和转嫁能力，绿色建筑、企业内的“碳链循环”设计将对未来的竞争增加一定的竞争优势，甚至建立竞争壁垒。

4、个性化功能提供和服务提供将变成企业壁垒，新的城镇化要求功能多样化，满足这些功能并提供差异化服务将成为企业精细化和专业化道路上的重要手段，不可替代的功能型专利技术和服务将为企业创造一个良好的护城河。

五、新时代下建筑企业的机遇

1、短期来看建筑行业应当将眼光从东部转向中西部，建筑行业增长将出现西快东慢，项目投资规模呈现西大东小的发展节奏，西部将变成建筑行业的一个关键增长极和投资机会，对于无论是否布局中西部地区的企业应当将目光适当关注向中西部地区。

2、关注物流、邮储、高级航道和高铁等板块的项目机会，高级航道和高铁对资质要求较高一般为央国企的居多，但民营企业同样可以关注联合体或分包性的业务承做。

3、关注绿色建筑、装配式建筑等技术的研发、专利申请等，重视专利的作用，及早形成自己的专利壁垒。

4、关注信用市场，做好流动性管理，虽然寒冬仍未过去，但曙光已现，继续坚持现金为王，拓宽融资渠道，熬过这个冬天预计会出现一个小并购潮，手握现金及资产负债良好的企业将出现一波快速扩充自己和补充自己的机会。