城镇化率超64%！人口流向即将改变，在哪买房不会亏本？-

因为城市拥有比农村更多更好的资源，所以在过去这二十多年里，人口一直都在朝着城市聚集，城镇化率也变得越来越高。根据国家发改委公布的数据显示，2021年全国常住人口城镇化率达到64.72%，户籍人口城镇化提高到46.7%！这说明我们的城镇化取得了非常不错的成效。

不过这也带来了一个新的问题，那就是在城镇化达到一定阶段之后，接下来的人口流向很有可能会出现变化。而这就直接关系到房地产市场的变化，所以购房者在这个时候买房就必须要小心，否则很有可能会亏本！

因为过去二十多年楼市的突飞猛进跟人口红利存在巨大的关系，特别是在这一轮楼市调控之后，人口几乎已经跟房价绑定在一起了。如果一个城市的人口增速比较快，那么这个城市的房价自然也会出现上涨，反过来如果一个城市的人口增长比较慢，那这个城市的房价就会出现下跌。

所以在目前人口流向可能会出现变化的背景下，接下来普通人该在哪买房才不会亏本呢？

在回答这个问题之前，必须要弄清楚的一个问题是，在城镇化进入新的阶段之后，接下来的人口流向会出现什么变化？首先一个变化就是，人口不再集中流向大城市，特别是四个一线城市。一方面是因为目前一线城市的“人口余额”已经不足，机构调查给出的结论是4个一线城市距离人口上限只有411.6万人。平均下来每个城市距离可容的人口上限只有100万出头，就算未来大家还想朝着一线城市聚集，也要考虑一线城市要不要你的问题。

另一方面是现在一线城市的房价实在是太高了，根本就留不住人口。举个例子，现在北京上海的房价普遍超过6万元一平米，一套房子下来就要六七百万，就算是首付也需要两百万左右，有几个普通人能拿出这么多钱买房呢？而在一个城市里没有房产，总会觉得自己像无根浮萍，根本就不会产生定居落户的想法。所以最后的结果就是，选择留在大城市的人会变得越来越少。

那么现在问题就来了，既然人口不会朝着大城市聚集，未来人口会朝着哪些地方聚集呢？答案其实也很简单，因为产业转移是有成本的，所以这些被大城市转移出来的产业，大多也都只会转移到大城市的周边县城或者三四线城市。到时候这些地方的产业变多了，人口自然会朝着这些地方聚集，而这就是接下来购房者可以关注的重点区域。

也就是说未来大城市的人口可能会出现明显增长，但大城市周边的城市却会受益于产业转移而出现人口增长。到时候就会形成以大城市为核心，以周边小城市为依托的城市群机构，这也是国家对未来的城市发展规划。而且经济学家任泽平此前也进行了预测，认为未来新增城镇人口中的80%将分布在19个城市群！

在搞清楚了未来的人口流向之后，答案其实就已经很明显了，那就是接下来买房尽量选择这些城市群购买，重点关注和选择城市群中人口大量流入的城市。

当然各个城市群之间也会存在巨大的经济差异，比如说长三角、珠三角城市群的经济发展就比其他城市群要好，能吸引到的人口肯定也会比其他城市群多。但问题是长三角跟珠三角地区的房价也相对较高，特别是珠三角城市群因为受到大湾区概念的利好，现在一些小城市的房价都突破了万元大关。

虽然这些地区还能持续不断吸引人口，但在房价本来就比价高的背景下，在这些地方买房并不是一个好的选择，因为很多人可能没有足够的经济实力。

还好除了长三角跟珠三角之外，未来还会出现很多城市群，比如说笔者比较看好的成渝城市群、长江中游城市群等。虽然现在来看，在经济实力方面这些城市群比长三角、珠三角弱了不少，发展也相对滞后一些，但在人口流向出现新的变化之后，未来这些城市群肯定会迎来高速的发展，到时候一切都会改变。

最重要的是，这几个城市群目前的房价并不高，基本上在普通人能承受的范围之内。所以在这些地区买房既不会给自己带来多大压力，还有可能在未来享受到房价上涨带来的利好处，就算购房者没有靠房产赚大钱的心思，但买房能实现财富保值的功能也是好的。