春节刚过，我国楼市延续了去年楼市的状态，处在一个低谷期。根据中指院发布的数据显示，在2022年1月，百城新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，环比价格已经是三连跌。百城二手住宅平均价格为15987元/平方米，环比下跌0.08%，价格环比已现四连跌；同比上涨2.86%。

本来以为1月份楼市情况已经见底了，很多人认为随着春天的到来，楼市也会逐渐回暖。但实际情况并不是这样，根据中指院公布的数据显示，在上周一线城市整体成交量环比下跌3.9%，深圳降幅最大，达到了60%，其次是北京，降幅是12%。同比进行比较，楼市整体成交量下降幅度更大，降幅达到了50.5%。其中深圳降幅最大，达到了77.3%。而二三线城市成交量下跌的城市也达到了7成，代表城市有福州，环比下跌8.3%，同比下跌57.3%。另外，根据相关机构的调查报告显示，计划在一年内完成购房的购房者比例从2021年的8成下降到了2022年的6成，也就是说如今有超过40%的家庭已经不愿意在今年买房。

在成交量下跌的同时，各个城市的商品房库存量却在不断上升。监测的7个代表城市库存环比整体上升1.18%。监测的城市中，杭州库存升幅较大，约为4.54%，北京升幅为2.66%，位居第二；深圳升幅为1.63%，位居第三。

由此可以看出，楼市周期还没有降到谷底，人们对楼市的信心还没有恢复，即使一些一二线城市的楼市也没有回暖的迹象。在这种情况下，很多购房者观望情绪愈浓，成交量降到“冰点”，楼市仍然处在“寒冬”时期。

为什么出现这种情况，一方面这两年楼市处于降温状态，很多投资炒房者甚至刚需不愿在这个时机买房，一旦买不好很容易被资金套牢。另一方面由于疫情原因，很多人都捂紧口袋，不希望在疫情还没有结束的情况下买房，让自己经济风险过大。

对于如今楼市低迷的情况，很多城市开始出台“救市”政策。在去年的12月份，哈尔滨率先出台“救市”政策，一方面减轻房企资金压力，一方面给予购房补贴，释放住房需求。而过完春节之后，又有多个城市开始出台“救市”政策，首先在今年的3月1号，郑州出台“楼市新政19条”，降低购房门槛，取消认房又认贷的限购政策。其次又有多个城市降低购房首付比例，从过去的首付30%，变为20%，直接降低了购房者的购房难度。最近楼市暖风频吹，已经成了很多城市的常态，很多人认为楼市在利好政策下，回暖在即。

除了各地方城市不断“救市”以外，央媒在短短3天内，两次发表文章“维护”房地产行业，维护房地产的支柱地位。

第一次是在今年2月21日，央媒在经济日报发表文章指出，房地产去金融化是对此前过度金融化的矫正，不要误读。在2016年我国提出“房主不变”，在前面国家对于房企提出“三道红线”，再加上去年的“限贷令”。这些政策的出台，让很多专业人士认为，接下来国家为了去房地产的金融属性，会对房地产行业的金融支持大幅降低。对比央行指出过去之所以出台这些调控政策，是对过去房地产行业的过度金融化的矫正，不是说不再对房地产行业进行金融支持，相反房地产行业属于资金密集型产业，要加大金融支持。前段时间央行宣布降准降息也传达这方面的信号。央媒这次“维护”房地产行业，对于房地产行业来说，无疑是一次非常利好的消息。

第二次是在2月23号，央媒经济日报发表名为《稳楼市需谨防市场过快上涨》的文章。这篇文章中指出，房地产行业作为我国的支柱产业短期内不会变，仍然是我国经济的重要组成部分，影响着老百姓生活的方方面面，因此必须稳定市场预期，促进房地产行业的良性发展和健康发展。这次央媒重申房地产行业的经济支柱地位，又表示房地产行业和老百姓的生活息息相关，也就暗示了楼市必须稳定，不可能一直跌下去。

央媒2次“维护”楼市释放什么信号？是不是说楼市开始回暖，房价开始由跌变涨？

笔者认为并不是这样，首先来说各地出台“救市”政策和央媒“维护”房地产行业，主要原因还是现在的楼市已经过“冷”了，已经偏离了高层“稳”的方向。在去年年底中央层面早已给2022年楼市定调，坚持“房住不炒”定位，实现“三稳”目标，因此“稳”是未来楼市的主基调。房价大涨不是稳，房价大跌同样不稳，如今楼市下行，高层必然会给楼市松绑，让楼市回归稳定。在这种情况下，不要期望于政策一松，房价就立刻出现由跌向涨的大转变。

其次尽管政策有所放松，但人们对于楼市的信心短时间内并不能恢复。例如郑州，离郑州发布1“新郑19”已经过去将近一个月，但效果并没有想象的那么好，郑州无论新房还是二手房成交量并没有出现明显的增加，楼市也没有回暖的迹象。其主要原因还是人们仍然不再看好楼市，购房意愿极低。

对于2022房价的走势，其实我国经济学家马光远早已说透：房价再次出现快速上涨没有任何支撑，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。马光远做出这个判断主要有两点：首先房子够了，手头的房子已经很多，换句话说现在我国的住房资源已经过剩，无论是新建商品房还是投资炒房者手里的房子都处于过剩的状态，在这种情况下住房需求只会越来越低，没有住房需求的支撑房价很难再有大涨的潜力。

其次我国住房价格已经处于高位，因此很难再继续上涨，再涨可能会把“刚性需求”也抹杀掉，到那个时候可能房子真的会面临“有价无市”的局面。所以马光远表示：目前房地产市场，最担心的仍然是房地产整体的下降态势对宏观经济的影响，以及引发的金融风险，稳仍然是主要的。也就是说现在高层面临的问题主要还是想方设法地去稳定楼市，以及楼市下行给经济带来的一系列的经济问题，而不是担心房价继续大涨的问题。由此可以看出，马光远认为未来无论政策再怎么宽松，能稳住房价已经不错了，房价大涨已经不再可能。

最后你认为未来房价是否还有大涨的可能？欢迎评论区留言讨论。