拐点已到！三四线城市房价下行是必然？两大事实看清未来局势-

众所周知，2021年是国家房地产行业宏观调控最为严厉的一年，进入2022年以来，全国楼市调控松绑的声音不断，楼市行情出现了回暖迹象。

58安居客房产研究院统计数据显示，2022年2月全国找房热度出现回升，环比上涨36.6%。其中，一线城市找房热度环比上涨43.6%，二线城市找房热度环比上涨34.5%，三四线城市找房热度环比上涨36.5%。

尽管如此，楼市调控的目标和底线并未发生变化。“房住不炒”依然是主基调, “稳地价、稳房价、稳预期”依然是政策的出发点和落脚点。据58同城、安居客发布的2022年《2月国民安居指数报告》显示，2月份，全国重点65城新房线上均价17561元/平方米，环比微跌0.12%；二手房在线挂牌均价16958元/平方米，环比上涨0.42%，市场秩序基本保持稳定。

但是，其中有一个不容忽视的事实，那就是楼市正在加速分化，城市与城市之间的差距越来越大，一二线和三四线已经不能一概而论，同一个板块的不同城市，甚至都会出现不一样的市场热度。

非常典型的例子就是鹤岗，据安居客数据显示，鹤岗目前二手房单价仅2000余元，一套房两居室仅不到20万元，这相比于动辄上百万的一二线城市而言，简直是白菜价。

（图据安居客APP）

鹤岗无疑是三四线城市的典型例子，有人断言，三四线城市房价下跌已成定局。实际上，排除一些强三四线城市的个例，从整体来看，这种论断不是没有依据。其中有事实就暗藏了这个信号：

1、“棚改”退出历史舞台

有人或许会说，自己所在的就是三四线城市，但是看到的却是房价一年比一年高啊，的确如此，当时房价节节攀升有一个很重要的推动力。2015年起，我国就开始了“棚改”计划，后来为了给各地商品房去库存，以及稳定房价，国家发改委就研究出台“棚改货币化安置”政策，改“实物安置”为“现金安置”。在这种情况下，市场流动资金增多，居民消费力增强，住房改善需求提升，自然会拉动房价的上涨。

但是，从2021年开始，“棚改”退出历史舞台，取而代之的是“旧改”和“城市更新”，在这样的情况下，居民购房需求减弱，再加上炒房客提倡、库存商品房积压、存销比加大等原因，三四线城市房价下跌几乎是难以避免。

2、人口向大城市聚集

都知道，房价的支撑是人口，而人口的支撑是产业。从这一点上来看，三四线房价上涨已失去支撑。一个可以确定的事实是，从长远来看，三四线城市相较于一二线城市缺少足够的经济基础、产业支撑，甚至连人口和各种资源都在大量向省会城市、区域中心，甚至更大的城市集中。

当前，我国城镇化战略发生重大转变，从控制大城市人口规模转向以城市群建设为主，强调发挥核心城市的引领作用。城镇化建设将紧紧围绕19个国家级城市群展开，这19大城市群以1/4的土地聚集了全国74%的人口，创造了90%的GDP。预计到2030年，新增加的2亿城镇人口将有80%以上分布在这19个城市群。

此外，根据第一财经城市商业魅力排行榜，北上广深、成都、杭州、重庆、苏州、南京等核心城市的商业门店数量、用户行为、城市资源较为活跃，未来具有较大发展潜力，商业地产租金具备上涨空间，从侧面也反映出未来一二线城市和三四线城市的分化趋势。

这些城市都将是未来人口聚集的主力区域，这种吸附力无疑会使三四线城市的人口、产业将再次削弱，房价下跌也是必然的事了。

实际上，当前有的三四线城市楼市已经疲软，政府纷纷出招托市，在此情况下，真正的刚需可以借着政策红利入手买房，但投资者一定要谨慎入手，否则将来房子有砸手里和被空置的风险。