六部委集体发声，利好后的房地产要怎么走？-

3月16日新华社消息，金融委召开专题会议研究当前经济形势和资本市场问题，关于房企，会议表示要研究和提出有力有效的方案来防范和化解风险，要提出向新发展模式转型的配套措施。

这边刚结束，其他部委脚跟脚开始纷纷表态：

央行：稳中求进，防范化解房地产市场风险；证监会：积极配合化解房企风险；银保监会：重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；外汇局：配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展；财政部：这个激起的反应最大——今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

一天内，六部委针对房地产集体发声，威力自然不同凡响。

3月17日，A股我爱我家、世联行等与租售同权相关的企业出现涨停，港股更是重量级利好，房地产相关企业涨幅超10%的多达70家，其中融创暴涨59%创下历史单日最高涨幅，雅生活大涨48%紧随其后。

这样的“盛况”，许久未见，变化降临，市场信心大提振，行业内外忍不住议论纷纷：

这难道是房地产的春天要来了？

房地产 要稳中有变

六部委的表态，大体上指出要防范和化解风险，要稳。

不管是银保监会提出的支持房企并购事宜，还是外汇局表示要配合有关部门促进房地产健康稳定发展（比如房企美元债，涉及到加速到期的风险），都是如此。

但同时，这个行业也必须改变，金融委说的向新发展模式的转变，虽然针对“房企”，但从股市上那一系列做租赁生意的企业表现来看，这同样也在说“房地产市场”本身。

房企的问题在于“经典模式”，高负债、高周转、囤地、大量建房，然后消化还债——容易崩。

市场则是依赖土地财政，重买轻租，对城市发展和居民生活都存在隐患。

现有转变措施是三道红线，两集中拍地，以及最重要的——利用建设全球最大规模的保障性住房体系，来实现租售并举，打破目前重买轻租的局面。

前两点成功“优化”掉不少房企，使得百强房企内部大洗牌，前十房企中，国资背景占了6席，表面了国资背景房企的“崛起”，以及它们对土拍的托底，替民企和行业“降低了风险”；而保障性租赁住房的建设，让市场从买向租转变。

搭配成功让交易量降温、压制住房价过快上涨势头的各类政策，这可能就是国家先前阶段所要的稳中有进。

当然，就这点肯定不够，新的政策和补丁还会层出不穷。

不说别的，二孩三孩家庭在租房上是否会有优先，保障性租赁住房的申请条件是否能普惠相关人群，国资托底土拍能托多久，民营房企的“优化”还需进行多久，都是需要解决的问题。

千呼万唤的房地产税 还没有出台

这次集体发声，讨论度最高的，就是房地产税试点的扩展，要延期了。

从去年3月提到房地产税试点，很多人就像打了鸡血一样，极其期待这个税种的降临，好让那些手头房子很多的人，来一次大出血。

兴奋之余，却完全忽视了这东西在国内施行的难度（而且可能会要选择在经济势头很好时他们出台）。

首先，土地是国有制的，70年产权实际上只是租赁权，地都不是自己的，为啥要交税？其次，房地产税作为一种直接税，需要对自然人的不动产进行登记，而且是统一登记。

前者现在基本避开不谈，后者我不知道现在有没有技术性问题，也许正因如此，现在需要试点先行，增加容错率。

房地产税每年都会提，每次都会让很多人高潮，似乎这样一个税种，就可以平衡国内的房价。

能不能做到这点我不清楚，就欧美来看，在施行的同时，可能还会伴随很多抵扣选项，因此实际效果未必就能像很多人脑补的一样。

而且，就目前来看，房地产税即便出台，它的主要目标也不是去压房价，而是去填土拍优化后，土地财政可能出现的缺失。

中指研究院数据，去年300个城市成交各类用地20.2亿平米，同比下滑17.1%，总出让金5.6万亿，同比下跌9%，虽然各城市实际水平参差不齐，但整体下跌已是事实，大城市也许不降反增，但是中小城市的日子可没这么好过。

在两集中拍地和房企优化还将继续的前提下，很多城市的土拍成绩不会有明显好转，而地方产业也没啥进展时，房地产税兴许就会成为救星。当然，这得经过测算，我记得有的说法是房地产税的收入并不足以弥补。

不过，不管怎样，房地产税试点城市的延期扩展，似乎对房地产产生了提振，最大的，莫过于提高了购房者对房子投资价值的信心。

利好之后 房地产要怎么走？

我们要搞明白一件事，那就是房地产是国家支柱产业之一，它涉及的不仅仅只有住宅和房价，它还涉及到建材、建筑、服务业等等上下游产业，是一个巨大的产业体。

国家并不想把这样一个产业整没了，而是怕房地产原先运转模式带来的负面效果拖慢国家经济的发展。

因此去年前三季度是强力打压，但是当成交量大幅下降，房价增速剧烈下跌后，相应的“放松”就开始了。

为什么？因为一棍子敲死，房企破产，导致烂尾楼增加，为了回血不断低价甩卖导致大量维权产生，最后可能把银行拖下水，最终会影响到国家整体经济的稳定与发展。

收紧和放松，是要有节奏的，而现在，就是在大方向（房住不炒）不变的框架下，进行的少许放松。

这就是为什么你看到郑州楼市政策大幅变化，没有变成一日游；东莞土拍萎缩，出台新房不限价政策，也没有变成一日游。

要知道，今年的经济增速目标是5.5%，去年因为疫情后的报复性增长达到8%以上，但是分季度看，第四季度增速已明显放缓，降幅远高于以往，而且今年年初俄乌和疫情状况接连出现，因此今年发展任务很重，整体态势改变的房地产自然是助力之一。

不说别的，中原银行的“留郑大学生”首套房贷利率最低可到4.7%，比起去年大幅下降，还有网友提到，苏州现在有的地方利率4.6%，而且隔天就放贷。

放贷周期减短已是很多城市的普遍，这种画面，比起去年，真是天差地别。

当然，这是从整体上来说的放松，但是今时不同往日，即便放松也不代表某地的楼市可以再热起来：

1.去年对楼市的调控太严，房企和楼盘的负面消息较多，让很多人只敢观望，即便现在政策放松，也不敢轻易出手，怕开发商资金链断裂摊上烂尾楼（而且也没别的能买，股市这行情让人望而却步，其他的又不懂，只能盯着房子观望）。2.大趋势没变，房住不炒，而且城市的发展格局比较固定，去泡沫后指数一般的内部分化让人看得一清二楚，城市与城市间的楼市，真不一样。

因此，对于看似放松，利好满满的楼市不要过于乐观，国家统计局近几个月的数字已经表明，城市分化真实存在，不要看中介提利好就立马动心。

以上，很罕见的六部委集体针对楼市发声，在次日的资本市场产生了巨大效果，大家看下朋友圈应该也能发现无数中介在转发，奔走相告这一大利好。

但是，在这盛况下，必须看清，利好归利好，落实到买房上，那就是自己的份内事了，一线，部分二线和一小撮三线仍然活跃，但是整体的分化切记要注意，市场和具体自己买的房子，并不是完全的一回事！

希望各位在今年都可以做到自己心仪的投资，还请多多点赞和在看以示鼓励呀，多谢啦！

（免责声明：本文为根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。数据 摘自 网络 如有 侵权 联系 删稿 ）

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