日本TOD：公园城市型站点怎么开发?

// 公园型站点

日本TOD交通站点系列

公园价值/社区场景/文化目的地/特色商业

// 导语

城市公园可以说是城市中一片净土，为城市居民提供了娱乐休闲、亲近自然和户外运动的机会。现代城市规划一直在探索如何在城市“高密度”的情况下避免“低质量”的生活，而公园是城市病的重要缓解因素。

站点开发追求效益的过程中不可避免地会增加站点周围的密度，而人行友好和社区步行网络是TOD项目成功的必要条件之一，因而在TOD开发过程当中，需要协调建设密度和行人体验的平衡，以创造更加舒适的空间感受。

公园型站点有着得天独厚的自然资源和人流导入，但并不意味着能创造相应的经济效益。比如汐留站的开发，就缺乏和公园的紧密联系，建筑的造型和功能也没有和文脉很好结合，从而让滨离宫恩赐公园这一重要文化场所未尽其用。

公园+

自然综合体

TOD开发

- 日本TOD案例 -

因此，公园型站点我们需要考虑这些因素：

1. 如何充分挖掘公园的自然和文化价值，以提高公园竞争力，吸引更多人流。

2. 如何串联“生态-业态”走廊，将城市和自然紧密衔接，创造社区应用场景，提高行人体验。

3. 如何选择合适的业态，用客流促进地区经济活力提升

4. 如何进行区域土地利用配比，进行价值捕捉，提升用地价值

今天我们将从上野站、天王寺站、二子玉川站和南町田站，解读“公园城市型”站点的开发特点。

上野站

上野站是东京最重要的火车站之一，周边不仅有日本第一座公园上野恩赐公园，还有丰富的特色购物场所、文博资源、教育资源。

整个区域有着“公园-文化博览-购物”的流线链条。多个博物馆、图书馆、动物园、美术馆、文化馆形成聚集的文博区，发挥文化效益，提升目的性旅游的竞争力。同时，赏樱、动物园的熊猫、公园景点、阿美横町购物街又形成了日常人流的应用场景。东京大学、东京艺术大学等诸多高校围绕公园而生、多个办公楼密集围绕着站点而建，有为该片区提供了稳定的客流基础。

不过公园也有弊端。柳美里的文学作品《东京上野站》获得了美国国家图书奖，其中描述了公园里大量流浪汉的生活，以及周边高档化对他们的负面影响。这本书控诉了资本主义对普通人的不公；以及经济泡沫、贫富差距、无家可归者等社会现象，揭露了灯火通明的上野站危险而不稳定的另一面，也为缺乏可负担住宅的TOD项目敲了一个警钟。

天王寺站

天王寺是日本大阪重要的门户，有着较多的铁路线路，仅次于梅田和难波区域。天王寺和上野站一样，有着丰富的历史文化遗产，同时动物园、美术馆都紧密连接在公园附近。另外，大型的多功能草场是公园又一个亮点，可以提供娱乐、餐饮、聚会、招待等功能。

业态上，天王寺站周边提供了众多的大型购物商场公园，以让游玩人流其他时段可以享受购物时光。而超高层建筑提供了酒店、观景台的功能，更好地对接公园资源。

可以说，公园只是一个城市本底，这些结合公园开发的文娱、零售、酒店等业务才真正地让公园“立体”起来，让开放空间变为目的地场所，从而提升周边经济价值。

二子玉川站

二子玉川站是一个近郊“公园+住宅+商业办公”的闭环项目。利用河谷地和公园的自然景观资源，创造更加宜居的居住、购物、办公环境，一定程度上实现职住平衡。

该项目的行人友好步行网络是最大亮点之一，不同的平台、屋顶绿化、步行街道、广场将城市和公园串联起来，融合了商业办公和居住休闲。同时，完整的生活配套和购物场所加强了地区的竞争力。创意都市的旗号帮助地区吸引更多企业入驻，从而为周边地区创造更多工作岗位。

另外，二子玉川站的开发分多次开发，其中住宅等用于回款，而商业多为自持，从而保证了持续的现金流，注重长远利益。政府对于此类增加生活配套设施的郊区开发还有一定的公共补贴，以完善城市功能。

南町田站

南町田站是一个远郊项目，因而没有一味地追求高密度开发，而是选择了开放式购物街区、公园、博物馆文娱场所进行结合。并引入了特色目的地以吸引外来客流：比如前期的奥特莱斯和后期的史努比博物馆，增加对主城区游客的吸引力。

南町田站还着重打造生活社区氛围，提供丰富的亲子和家庭活动场所、户外运动和体育公园，极大提升了公园的参与价值。同时开发的还有中高层居住区，以增加区域的经济效益。

町田市是东京的卫星城市，和其他周边城市一样面临着少子化的困扰。因而，南町田站周边开发不仅仅承担着引入人流的功能，还需要帮助稳定当地居住人口。良好的步行网络、完善社区配套和浓厚的生活氛围，帮助该区域提升居住价值。

比较

//公园型站点有什么共同的特点？

1. 公园+

公园型站点并不只是在公园旁边修地铁修楼，还需要结合公园特征开发相关业态，深度挖掘公园的价值，以创造复合型的公园城市街区。比如上野站的“公园+文博”、天王寺站的“公园+休闲旅游”、二子玉川站的“公园+居住”、南町田站的“公园+社区”。通过特色区域的植入，从而提升公园竞争力，以加强客流导向。

2. 复合业态

公园站点的业态更加复合，除了常规的办公、居住、商业，还有可以和公园紧密结合的景点观光、休闲娱乐、酒店、文化博览、户外运动等等。公园是一个很好的目的地，但如何利用客流提升区域土地和经济价值，需要不同的业态作为转换的支点。

3.场所感和体验

公园作为大型公共空间，可以承担丰富的活动。反过来，公园需要特色的故事线和应用场景，才能提高客户粘性。比如在上野站，你可以参观到丰富的艺术、博物馆，体验文化氛围，也可以去上野动物园看大熊猫，或是赏樱、逛特色购物街；在二子玉川，你可以去茑屋家电和RISE逛街，也可以多摩河谷观景畅游；在南町田，你可以去史努比博物馆体验，也可以去商业街购物、参加户外亲子活动。

4.步行网络

站点与公园的接驳是提高站区价值的重要元素。比如二子玉川的生态走廊、南町田的开放街区、天王寺的环形天桥。良好的步行体验可以更有效地引导人流，创造舒适的社区氛围。

//公园型站点如何因地制宜?

1. 商业街区

因为公园本身具备开放的属性，并且边缘不规则，因此需要合适形态的商业街区以进行呼应。比如上野站，是沿着站点布置的“线形+开放式”购物街，并配合桥下空间，引导人群沿街购物。而天王寺则是“环形+盒子”购物中心，通过空中连廊组织。二子玉川是沿着河流走向布置的“线形+盒子”的商业街区，同时利用了连廊、广场、露台及屋顶花园，创造更好的商业流线。南町田是“块状+开放式"的低密商业街区，围绕站点紧密开发，并创造宜人的步行网络。

上野公园、不忍池、阿美横街都在上野站的步行范围内

天王站围绕站点打造都市圈，并顺连公园和动物园

二子玉川站以丝带街贯穿购物、办公、居住和公园功能

南町田站打造环形开放式商业街，紧邻公园和史努比博物馆

2. 业态配比

业态和功能选择与项目所在区位相关。上野和天王寺分别位于东京和大阪的核心区域，因此围绕站点和公园多为购物和办公。而二子玉川位于近郊、南町田站位于远郊，因而提供了更多的居住功能和特色购物场所。二子玉川的居住配比甚至达到了30%，南町田则正计划在2021年建设4.5万方的高层住宅。

区位也决定了目标人群，城市核心地带更多地是服务城市居民、旅游人群的功能。而郊区地带则需要创造新的功能需求。比如二子玉川的口号是为创新行业和工作者服务，而南町田则主打亲子人群。

不同的区位导致功能建筑与公园的结合方式的差异，比如核心地区的上野和天王寺，除去建在公园里的文博旅游相关功能，其他建筑多为“毗邻”，围绕公园而建。而二子玉川和南町田则着重于“渗透”，自然穿插在城市当中，融为一体。

来源：建筑手帐C

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微信编辑：今朝