房价“全面下跌”，最“受伤”的是炒房客？错！其实是这四类群体

继2017年下半年北方城市房价陆续出现下降乃至“集体失守”以后，全国房价也开始出现“全面下跌”的趋势。几个数据可以说明问题。第一，全国平均房价涨幅方面。国家统计局发布的数据显示，2019年 2021年，全国商品房销售均价分别为9307元/平方米、9860元/平方米、10139元/平方米，涨幅分别为6.5%、5.9%、2.8%。虽然房价基数变大后涨幅收窄在所难免，但是房价“涨不动”后逐渐走低的趋势非常明显。第二，房价“折返”得比较厉害。2021年2月的时候，全国商品房均价一度攀上11220元/平方米的高峰，但是到了目前，房价已跌到9749元/平方米，不仅回到了万元以下，还跌回到2020年之前的水平。第三，受信贷政策收紧等因素的影响，进入2021年9月份以后，全国受监测的70个大中城市，新旧商品住宅销售价格环比总体呈现一个连续数月下降的态势。第四，北方城市房价下跌潮“涛声依旧”。进入2022年以后，在已经统计房价数据的310座城市中，其中有162座城市的房价出现下跌。而在这些下跌的城市中，绝大部分都是北方城市。比如青岛环比下跌6.77%，烟台环比下跌6.49%，北京环比下跌5.97%，汉中环比下跌6.14%。

那么，房价“全面下跌”以后，最容易“受伤”的会是哪些群体呢？有人可能认为是炒房客，答案是：错！

第一，炒房与投资的最大区别是，持有房产的时间长短不同。炒房都是按照“短平快”的操作手法“滚动式”地炒作房产，讲究“快进快出”，即便“薄利多销”，也要保持资金的流动性。因此很多时候炒房客都是私底下从开发商处直接拿房，然后按照“一手房”的手续倒卖给投资者或普通购房者，从中获利的时间跨度甚至只有短短数月，而投资持房的时间之所以会更长久，主要还是受到法定交易时间或限售政策的影响，短则二年、长则五年。因此炒房客对持房时间拿捏得比较好，不会被长久套牢，即便部分房子遇到房价下跌，损失也不大。

第二，凡是参与炒房的人，都不是普通人。职业炒房客都拥有雄厚的资金实力，就像过去温州炒房团一样，可以将整栋楼买下来进行炒作，而经历了2016年之后那一波全国性房价翻倍上涨以后，很多炒房客早已跨越了资金原始积累过程，持有的房产不仅经过优化重组后更加优质、更为抗跌，一部分房源甚至是全款买入，而且他们在楼市中跌打滚爬了多年，早已总结出一套成熟的炒房经验，抵抗房价下跌风险的能力，也比普通投资者强很多。就像从2018年以后楼市开始风波不断，但是很多炒房客依然过得潇洒自在。

第三，很多炒房客属于“社会精英”阶层，更能捕捉到房价涨跌的准确信息。这部分群体由于掌握着社会不同方面的资源，得到的楼市信息远比普通人更早、更多，因此更容易嗅到楼市变化的气息，及时调整自己的资金流向以及持房数量，不至于高位接盘后被套牢。比如他们在得到楼市将要下跌的信息以后，就会提前卖掉一部分位置相对差些的房子，落袋为安。由于他们拥有的资产更多、更优质，而且一部分都是实打实的真金白银，故而即便遭遇大幅度的房价下跌，结局也是“瘦死的骆驼比马大”，不至于像普通投资客那样容易“倾家荡产”。

那么房价全面下跌后，既然最容易“受伤”的群体不是炒房客，那会是谁呢？其实就是以下这四类群体。

第一类：在中小城市投资房产的散户。虽然目前房价还保持着上涨的趋势不变，比如去年最差的上涨幅度也有2.8%，但这仅仅只是一个平均值，并不是说所有城市的房价都能上涨2.8%，涨的也是那些有人口和经济支撑的一二线大城市，少数城市的涨幅甚至远高于2.8%，其他没有人口和经济支撑的中小城市，能保持不涨不跌就已经很不错了，多数城市的房价都是在下降的。而中小城市的一些投资者，之前看到别人买房赚了钱，自己也不甘落后，于是在头脑不冷静的情况下，也参与到炒房大军中。殊不知自己的资金实力很有限，靠东挪西借投资的三二套房子，还是从专业炒房客那里高位接盘来的，每月还有数千、上万元的月供要还，如今房价整体涨幅不仅追不上银行利息，遭遇全面下跌以后，中小城市的跌幅太大，已经导致投资亏本；受交易时间的限制和房源过剩的影响，想卖卖不掉，想租租不出去，被深度套牢后，已经达到“伤筋动骨”的程度了。

第二类：与房地产有关的普通从业人员。这么多年来，房地产在国民经济发展中始终具有举足轻重的地位，对经济增长的贡献率也始终保持着稳定增长的态势，到2020年的时候，贡献率已经达到7.34%的水平，相较于10年前的2011年，增长了1.65个百分点。房地产行业关联着上下游诸多个其他行业，可以说房价涨跌直接关乎着这些从业人员的收入。比如房产中介，处在房价上涨的大好行情时，即便在三四线城市开店，底薪加绩效每月至少也有数万元的收入，当时“满大街都是房产中介”，曾经成为很多城市普遍存在的“风景线”。而房价下跌以后，不少中介门店由于连续数月没有业绩，要么降薪裁员，要么关门停业，从业人员也因此也减少了收入，甚至完全失去了经济来源。再者是房产销售人员，其收入来源与楼市行情变化更是息息相关，房价下跌后一些被裁撤的人员不仅失去了饭碗，再想寻找其他就业岗位也并非易事，毕竟按照现在单位的用人标准，年龄一旦超过35岁，是没有竞争优势的。

第三类：高位接盘的低收入刚需家庭。过去业内有种观点认为：刚需买房无所谓涨跌，毕竟房子是买来住的，不是买来炒的。其实这种说法更多带有忽悠刚需买房的成分。殊不知如今房产在家庭财富中的占比已经超过七成，而很多普通刚需家庭的收入并不高，不少人的首付都需要家庭几代成员拼凑，之后还要背负几十年的沉重债务，生活质量会受到影响不说，一旦房价下跌，家庭唯一的财富就要缩水，如果房价下跌幅度太大，对于刚需的打击最为沉重。毕竟他们买房子解决居住问题只是其一，希望房产保值增值也是非常重要的。关键是，随着房价不断上涨，房子买得越晚，付出的购房成本也越大，特别是赶上最近几年房价上涨高峰期买的房子，房价不涨反跌要为高房价站岗不说，如果又是低收入家庭，一旦收入不够稳定，还将面临弃房断供的风险，就连唯一住的地方也保不住。因此要说房价下跌“受伤”最重的群体，非他们莫属。

第四类：对资金依赖性较强的房企。房地产行业是一个资金密集度非常高的行业，因此几乎所有的房企都是高周转、高杠杆运行。特别是过去房价快速上涨的时期，很多房企都在高价拿地，疯狂扩张，导致银行贷款融资规模越来越大。但是自从去年金融机构给房企融资划定三道红线以后，房企融资的渠道便受到限制，包括头部房企在内的很多高负债房企都深感资金压力太过紧张，而一些负债率高的中小房企，在资金链断裂以后更是先行倒闭。房价上涨缓慢的时候，高负债房企迫于债务到期的压力，尚且需要通过降价促销的办法回笼资金，而房价一旦出现下降，不仅购房者会持币观望，一旦跌幅超过了房企的利润空间，他们就再也没办法维系企业生存，只能发布破产文书申请破产了。正如潘石屹所说，如果整体房价跌幅超过30%，将有八成左右的房企会倒闭。可见越是对资金过于倚重的房企，最无法承受房价下跌所带来的“伤害”。

因此，房价下跌对于资深炒房客来说影响其实并不大，主要因为他们拥有雄厚的资金实力，炒房经验丰富，所掌握的人脉信息资源比普通投资者多，而且即便遇到房价大幅下跌，他们的抗风险能力也比普通人要强很多。而因房价下跌“受伤”最严重的人，却是中小城市经济实力弱小的投资散户、与房地产相关联的普通从业人员、高位接盘的低收入刚需家庭，以及对资金依赖度太强的高负债房企这四类群体。