噫吁嚱,信心溃哉!楼市之难,难于上青天!
要承认,这就是目前中国楼市的现状。
上周末,央行发布了《2021年第四季度中国货币政策执行报告》。
关于去年的数据,我就不多说了,之前的文章也写过。
主要看看下一阶段的政策思路:
一个是货币政策,央妈曰:
一要保持货币信贷总量稳定增长;二要保持信贷结构稳步优化;三要促进降低企业综合融资成本;四要保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。
言下之意,“宽货币+宽信用”,既要印更多钱出来,又要降低借钱的门槛。
一个是房地产政策,央妈又曰:
牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环。
不难看出,楼市政策有保有压,既要支持买房人,又要避免投机炒作。
那么问题来了,既然放水已成趋势,楼市会重现2020年的高光时刻吗?
先给出我的结论:2022年,请放弃一切幻想!
由于这是去年四季度的报告,所以下一阶段的政策思路,体现在今年年初。
最直观的体现,就是1月份的金融数据。
上周我在《信贷迎来开门红,楼市却被打了一针!》一文中分析过,央妈确实把钱印多了,M2、社融同比增速都连续出现反弹。
但是,住户部门中长期贷款增加的7424亿元,仍然比不上去年同期水平。
关于这个数据,很多人的理解是:央妈给楼市放的水,不如去年的多。
但是不是也可以反过来理解,今年贷款买房的人,不如去年的多?
为什么会这样?
当然不是全款买房的人变多了,而是老百姓对楼市的信心溃散!
之前,我在文末发起过关于楼市回暖的投票,大家可以看下结果。
认为今年楼市都不会回暖的人,比例足足占了41%!
所以,今年楼市开局,整体成交数据并不好看。
根据贝壳研究院数据显示:
2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米,同比下降了4成。
2022年1月贝壳50城二手房成交量环比下降约23%,相比去年同期已经腰斩。
只要成交量上不来,房价想重现2020年的大涨行情,也就无从谈起。
所以,难怪连万科郁亮也直言,房地产行业进入“黑铁时代”,今年要破釜沉舟、背水一战了。
对了,要注意的是,这一轮楼市的低迷,和2020年上半年也是不一样的。
2020年是因为疫情压抑了需求,而这一次完全是因为政策把预期打垮了。
尤其是银行“两道红线”,直接把房贷额度限死,而2021年上半年楼市火热,又一下子把额度用得差不多了,导致下半年贷款买房特别难。
还有各地调控的升级,增值税二改五、人才落户收紧或取消、法拍房限购、离婚买房打补丁等等。
当然,在房企方面,去年7月恒大爆雷,彻底轰动了市场,随后产生的多米诺效应,一步步加剧了人们对楼市的观望情绪。
正因为如此,2021年下半年开始,房地产市场发生180度反转,火热不再延续,反倒陷入冰封,并连续两个季度拖累了国民经济。
四季度更是出现-2.9%的负增长,比三季度的-1.6%进一步扩大。
不知道你们发现了没,央行提出房地产“两维护”也是从去年三季度开始的。
所以,今年上半年提振房地产市场,对于国民经济稳增长至关重要,说白了高层的目的也就只有这一个。
从开年到现在,大家也看到不少针对金融端的楼市政策:
例如,5年期LPR利率20个月首降、并购贷不计入三道红线、保障性租赁住房贷款不计入两道红线、商品房预售资金监管办法出台......
但刚才也说了,从目前人们的预期和信心来看,要房地产恢复正常水平,还是一项很艰巨的任务,我觉得至少要半年时间。
不过可以确定的是,一旦经济稳定之后,目前对房地产市场的宽松政策,大概率也会画上句号。
所幸,由于政策的滞后性,在此之前会出现一段窗口期,虽然为时不长,但却是刚需、改善买家可以抓住的入手时机。
那么,今年楼市还会有小阳春吗?哪些城市的楼市会率先走出低迷?
除了少数个别城市,其他大部分城市,只有一个字:难。
从目前来看,上海楼市已经启动,出现小阳春的可能性最大。
来看看两组克而瑞的数据:
一线城市中,1月上海新房成交最好,也是唯一一个成交面积出现环比上涨的,上涨了43%。
听说1月份上海新推的28个新盘,有21个都日光了,而且都是地段比较好,备案价也不高的项目,对有资格的刚需来说还是很香的。
北京因为疫情反复,成交有所下滑,今年我觉得也是以稳为主,不会出现什么大行情。
广深这对难兄难弟,则是受到前期政策的持续影响,短期内估计都难有起色了。
而消化周期方面,上海供求比超过1,新房5.3个月就能卖完了,半年都不到,市场基本处在供不应求的状态。
至于北广深,消化周期都在10以上,北京还超过了20,主要是供应都集中在外围区,原因刚才也说了。
对了,对于很多的城市来说,商品房市场很快还要接受保障性租赁住房的暴击。
根据住建部透露,十四五期间40个重点城市就要筹建650万套保障性租赁住房,光2022年就要筹建240万套,占比高达37%。
其中,十四五期间,东莞要建设15万套,成都要建设30万套,贵州至少建设10万套......
当然,保障性租赁住房也属于房地产市场范围,而之前央妈也说相关贷款也不纳入两道红线,所以对于房企来说,这也是一个新的赛道。
只不过,利润肯定比不上商品房,高杠杆模式也无以为继了。
而对于城市底层居民来说,这则是一张平价车票,可以暂时作为扎根城市的落脚点。
总的来说,2020年的大行情已经载入史册,目前所看到的局部火热,只不过像一个步入中年的男人。
支棱是可以支棱起来,但持久力,不行了。
部分资料来自微信公众号:克而瑞地产研究、贝壳研究院
来源:地产投资PLUS
页面更新:2024-05-08
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