今明两年买房，等于3年后给自己“找麻烦”？可能会面临这3个问题

前不久，第一财经发布了一项数据，引发了广泛关注：截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”，这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。什么是“限跌令”呢？简单来说就是当地发布的限制房价下跌的新规，有的直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。简单来说就是限制房企恶意竞争下导致房价出现大幅下跌的条令。

为何越来越多的房企选择降价抛售呢？主要有两个方面的原因，其一是监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”标准：1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；2、净负债率不超过百分之百；3、现金短债比不小于1。根据贝壳研究院2020年统计数据来看，在其监测的85家房企中，有70家房企有“踩线”行为，特别是负债率方面，负债超过万亿有4家房企，负债超过千亿有47家房企。

其二是不断上升的库存压力，进入下半年后，楼市出现了明显的遇冷情况，随着新房二手房市场下行，越来越多的购房者选择了观望态度，由此导致房企的库存规模不断增加。根据中指研究院公布的数据显示，10月超过80%的房企单月业绩同比降低，其中44家房企业绩同比降幅超过三成。正如融创董事长孙宏斌强调的那样：下半年楼市将会比较“惨烈”。

正因如此，许多房企开始降价抛售，以此来增加房产销量，降低负债的同时还降低了相应的库存压力。但问题在于，对于许多城市来说，并非只有一家房企，往往是一家房企率先降价后，其他房企也会跟着降价，进而引发“价格战”导致房价出现乱跌的情况，增大了市场金融风险，因此需要通过“限跌”的方式来进行调控。但即使如此，许多房企依旧使用打折、特价房、促销房、工抵房、买房送车送家具等方式来“变相”销售，以此来吸引购房者买房。

对于今明两年买房的人来说，等于3年后给自己“找麻烦”？可能会面临3个问题，需要注意：

1、房子升值慢，并且可能会出现下跌的问题

对于大多数的购房者来说，都不希望自己的房子贬值，毕竟一套房可能象征着大半辈子的收入，最好的情况是房子能够大幅升值。但目前来看，房价大涨的时代已经过去了，取而代之的是涨幅不断地收缩，不仅如此，进入下半年后，平均房价确实已经开始下跌了，根据国家统计局公布的数据来看，10月平均房价已经跌回万元以下，回到了2019年的水平。

与此同时，随着楼市不断“分化”，也可能会导致当地的房价出现下跌的问题。对于一些偏远城市、资源收缩型城市、远离城市群都市圈城市来说，正面临着人口不断流失的问题，相当于住房需求在不断减少，那么房价上涨也就失去了支撑，很容易受到影响而下跌。如果当地的房企开始变相降价抛售的话，也同样会导致房价出现下跌的问题，对此购房者在城市以及地段的选择上需要注意。

2、购买的期房出现延期交房的问题

由于2020年的“黑天鹅”事件，大部分城市的期房工程都被迫暂停了几个月，不少房企的资金链也受到了影响，简单来说会出现资金周转异常的情况，由此导致购房者购买的期房出现延期的问题，可能有人会说，一旦开发商出现延期交房，那么自己也能够获得相应的违约金补偿。事实真是如此吗？答案是否定的，根据《商品房买卖合同》规定：“因为不可抗力出现的延期交房，则不承担相关责任”。因此开发商完全可以编造一个“不可抗力”因素，购房者很难获得违约金。

并且上文已经提到过，不少房企的资金链都出现了问题。作为资金密集型企业，对于高负债、高杠杆、高融资的“三高”房企来说，一旦资金链出现问题，很容易导致破产倒闭，那么届时的期房工程很有可能就会烂尾了。对于购房者来说，显然是不希望看到这样的事情发生。

3、住房质量缩水问题

进入2021年后，楼市开始从“金融层面”开始调控，除了上文所说的三道红线以外，央行也在年初的时候发布了“限贷令”，限制了银行对于房地产市场相关贷款的占比上限，相当于堵住了流入楼市的资金入水口。在这样的情况下，房企也会出现资金紧张的问题，除了降价抛售来增加现金流外，不排除部分房企会以节约成本的方式来盖房，简单来说就是原本需要4亿元建成的住房，后面只花了3亿就建好了，那么房子肯定会出现相应的质量问题。

那么对于今明两年有购房需求的人来说，如何避免遇到类似的问题呢？首先，经济条件允许的情况下，对于地段的选择，优先选择人口流入大的核心城市房产，虽然这类城市也不能保证房价一定会涨，但抗跌性还是比较强的，拥有一定的保值功能。其次，在住房类型的选择上，尽量避免入手期房。事实上就算没有新规约束，笔者也不建议购房者购买期房，除了延期交付以外，可能还会面临交房与预期严重不符、周边资源配置不到位等各种问题，十分闹心。

最后是关于避免住房质量缩水的问题，应该选择规模大、且口碑好的房企。规模大意味着房企有足够的现金流，资金链也会比较稳定，不容易出现系统性风险，而口碑好也很重要，意味着质量有所保障。与此同时，购房者在买房的时候，可以参考已经建成的现房，尽量做到“货比三家”。做到上述3点后，能够有效避免3年后可能会遇到的一系列问题。