今明两年不买房，5年后买不起还是随便买？王健林马光远意见一致

2021年3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，要采取有针对性的举措，完善现代金融监管体系。针对抑制房地产泡沫，可以说房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

上世纪开始，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占据了银行业贷款的39%，还有大量债券、信托等资金进入房地产行业。导致房地产行业泡沫较大，是我国金融行业最大的“灰犀牛”。而自从2016年开始，我国就出台了调控政策。

这几年来，调控政策一直在不断收紧，其目的就是要让房子回归居住属性，使得房价回归合理水平，让房地产行业走上健康平稳的道路，使得人们住有所居，烫平房地产行业的“泡沫”。从2016年截至今日，我国调控次数累计已经达到了2500次左右，可以说这几年来调控政策丝毫没有放松，一直在不断的调控楼市。

根据国家统计局公布的10月份70城房价数据显示，一些城市新建商品住宅销售价格环比持平，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市则环比下降0.3%。对于房价的走势来说，从下跌城市的数量当中就可以明显看出。

全国70个大中城市中，新房价格出现环比下跌的城市数量为52个，相比于9月份的36个城市房价下跌明显增多。而对于二手房市场来说，10月份有64个城市的二手房房价环比下跌，相当于九成的城市二手房房价都出现了明显的下跌现象。总体来说，70城房价从9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。

这就导致现在的楼市已经出现了很大的变化，房地产市场从“过热”转向“过冷”。这也是楼市出现的一个拐点，使得房价只涨不跌的“神话”就此破碎。人们对楼市的信心也在不断下降，毕竟楼市就和股市有着相同的地方。如果房价下跌的话，人们对楼市的信心就会越来越弱。只有房价不断上涨，人们才对房价充满信心，总的来说就是买涨不买跌。

在这样的情况下，很多家庭都不敢轻易买房，而是出于观望状态。毕竟在前几年，房价上涨速度是非常迅速的。根据数据显示，在2016年时，我国的平均房价为6793元/平方米，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元/平方米。而这还只是平均房价，对于那些大城市来说，房价上涨速度更为夸张。

然而，到了今年，楼市却开始出现“寒冬”，房价也出现了下跌趋势。这就使得那些购房者有些不知所措，不知道如今是否该选择买房。可以说现在的楼市当中，主要存在两种观点，一种就是随着调控政策不断收紧，未来房价将会持续性下跌，直至回归合理水平。还有一种观点就是认为房价下跌只是暂时的，未来几年房价依旧会继续上涨。那如果今明两年不买房的话，5年后买不起还是随便买呢？王健林和马光远意见一致。

王健林曾对楼市走势表达了自己的看法：“一二线城市的房价还有较大的上涨空间，而对于那些三四线城市来说，房价将没有太大的上涨空间，作此依据的是我国的城镇化发展方向。”

王健林为何会给出这样的看法呢？主要还是因为我国的城镇化。要知道，在这些年里城镇化一直在不断的推进过程中。而这些农村人口涌入到城市当中后，给楼市带来了大量的购房需求，使得房价一直在不断上涨。然而对于现在来说，我国的城镇化率已经达到了63.89%，可以说城镇化已经进入到下半场，而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是小城市人口逐渐流入到大城市当中。

对于一个城市来说，人口基数无疑是最重要的，人口基数代表了城市内的劳动力，如果一个城市人口较少的话，城市的经济发展也会比较缓慢。而且对于人口不断流失的城市来说，购房需求也会不断减少。面对经济萎缩、人口流失的城市来说，城市的房价当然没有太大的上涨空间。而对于那些一二线城市来说，随着人口不断流入，城市内的购房需求还会继续增加。这就使得这些一二线城市的住宅供不应求，房价还有较大的上涨空间。

马光远也曾说出了自己对楼市的看法，在马光远看来，未来楼市将只剩下三个20%值得投资，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。为何会有这样的看法呢？主要还是因为现在我国的住宅已经出现了过剩的局面，根据央行给出的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%。可以说现在很多家庭都拥有多套房子。

只不过对于这些拥有多套房的家庭来说，并没有将住宅流入到楼市当中，而是出于空置状态，造成了大量住宅资源浪费。根据西南财经大学给出的数据显示，我国城镇住宅空置率已经达到了21.4%。要知道，按照国际城镇住宅空置率来说，合理区间应该在5%-10%之间。而现在我国的城镇住宅空置率明显已经超出了合理区间，处于非常危险的地步当中。

如果这些空置住宅都流入到楼市当中的话，就会造成供给大于需求的局面。而随着调控政策的不断收紧，这些空置住宅最终都将流入到楼市当中。到那时，大多数住宅都将回归居住属性，只有那些大城市的住宅和那些品质较好的住宅，才具有较大的升值空间。

从王健林和马光远的观点当中，我们可以看出，他们的观点完全就是大同小异，认为楼市分化是必然的事情。对于那些小城市的住宅和品质较差的住宅，最终都将回归居住属性，房价没有太大的上涨空间，五年后无疑是更容易买房。而对于那些大城市和品质较好的住宅来说，房价还有较大的上涨空间，五年后可能会“更买不起”。

对此而言，你有何看法呢？