#展望2022房产行业新常态#

经过2021年的调整，地产行业正步入新阶段。在新阶段，房地产作为拉动国民经济的重要支柱产业之一，仍然是值得被看好的行业。与此同时，房地产行业必须要科学应对新时期下的各种挑战，以新发展模式迎接时代的变化与挑战，并在新的时期，成功占位。

2021年，中国地产行业加速步入新常态

近几年，随着中国进入新常态，经济结构实现再平衡，通过供给侧改革推动结构优化的改革持续深化，很多产业都进行了调整、优化，从而推动中国经济在新时期持续健康发展。

2021年，在宏观政策的指引下，中国地产行业更是进入了深度调整期。在坚持“房子是用来住的”大政方针下，通过限贷、限购、限价、“两集中”新政、学区改制等一系列强有力的政策加速推进房地产业调整。各地“因城施策”，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，共同促进房地产经济结构向长期化、规范化平稳发展。

2021年下半年，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落，达到“房住不炒” 预期，楼市调控成效明显。并且，经过房地产企业的积极调整，结构大幅改善，行业开始走出上扬趋势，众多地产企业的转好，如碧桂园、万科A、保利发展等头部企业为代表的多家优质企业均在10月份实现了增长。

进入11月份之后，众多利好政策先后出台，更是给地产行业注入了新活力，让经历2021年的地产行业重入正轨，并进入新常态，下一个发展10年正在开启。

新时期，地产企业将如何发展？

在新常态下，宏观经济发展的要素条件、组合方式、配置效率发生改变，对发展模式提出了更高的要求。其中，最重要的是经济结构优化的调整，使产业系统达到最佳化，便于下一阶段更好的发展。

在此背景下，作为国民支柱产业的房地产行业，将从规模扩张转向结构升级，这种内在结构的优化，更有利于产业乃至于国民经济的可持续发展。

在2021年深度调整中，一些优质企业通过内在结构优化，提高了内在韧性和活力，并外化为业绩优化，跑赢大盘。如碧桂园，就是其中典型的代表。

降杆杆表现突出，持续优化

在对地产行业进行结构优化的宏观调控中，排在首位的是降杠杆，“金融降杠杆”政策频出，全链条调控发力。在降杠杆方面，碧桂园走在行业前列。截至2021年6月30日，碧桂园有息负债亦低至3242.4亿元，而且比去年底下降了7.5%，其中一年以内有息负债占比更是下降至27%。

同时，碧桂园净借贷比率49.7%，已连续多年保持低于70%，相比去年底下降了 5.9%，远低于不得大于100%的净负债率的要求，该数据从侧面上反映了企业良好的经营能力和去杠杆的能力。

同时，经过碧桂园持续有力的债务优化，进一步推动了负债结构多元且均衡的良好局面。财华网报道显示，截至2021年上半年，碧桂园国内贷款仅占有息负债总额49%，处于合理水平，可换股债券、境外贷款、境外优先票据及公司债务分别占有息负债总额比重为2%、14%、23%及12%，体现了其财务管控的稳健和灵活性。

现金流宽裕稳健

现金短债比反映了企业的经营现金流压力及安全性，碧桂园的现金短债比为2.15倍。远优于现金短债比不得低于1的要求。而且，截至6月末，碧桂园可动用现金余额约1862.4亿元，现金流非常稳健。

同时，碧桂园一直保持着高回款率。2021上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已连续6年达90%或以上。

授信额度不断提升，三大国际评级机构均给予好评

基于过往良好的经营状况、长年稳健的财务管控，授信度和影响力不断提升，碧桂园长期享受较低的融资成本。年初至今年8月份，碧桂园在境外共发了4笔融资，平均票面利率为2.956%。其中有两笔境外融资票面利率低至2.700%，这在行业是极其罕见的。

同时，碧桂园还得到全球三大顶级评级机构的高度认可及看好。穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级。这在当前大背景下，给出较高投资评级是实属少见的。标普今年10月发布评级报告，高度肯定碧桂园强大土地储备量将带来的销售增长及未来良好的发展趋势。

此外，摩根士丹利此前研报观点表示，未来看好具强劲可见盈利、执行纪录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企，给予碧桂园等房企增持评级。

可见，顶级评级机构对碧桂园的看好，也是对新常态下内在经济结构持续优化的优质企业的高度肯定。

企业需做好抢占下一个10年的准备

随着地产行业加速步入新常态，一个新的时期已经开启，企业要做好抢占未来又一个10年的准备。

目前，地产行业仍处于战略机遇期。今年作为“十四五”开局的第一年，年初发布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，十四五期间，中国各类要素资源将更注重集聚效应，户籍和土地制度改革的深化，必将对房地产市场产生巨大和深远的影响。新型城镇化建设将呈现“人地钱”供需匹配的特征，城市群和都市圈建设将成为新的趋势，大城市的住房问题、农村的土地改革、老旧城区的改造都将引起市场产生深刻变化。中国房地产行业正在迎来新的发展时期，正在逐步显现一系列新发展机遇。

对于房地产企业而言，需要适应新常态，实现升级。由粗放型向精细型转变，由投资型向成长型转变，只有不断优化经济结构，使企业系统达到最佳，才能在新常态下实现集约化、长远化发展，也才能更好的把握地产行业新的战略机遇。

未来，在宏观政策发挥更多调节作用的情况下，房地产的经济结构会将更趋于优化，更有利于房地产市场长期、稳定、健康的发展，而及时结构优化的企业，将会如同碧桂园在新常态下所呈现出稳健、良好的发展趋势一样，更有机会在下一个10年发展中占据优势。