北京新格局：二环"限住"，四环"限商"，五环"限医"

2021年12月2日，北京市再次针对“禁止产业的目录”进行调整更新，公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》的征求意见稿。

所谓“禁止产业的目录”，就是要指出哪些产业不允许进入北京，哪些产业不能进入指定的地区，是北京“瘦身发展”的指南针。

这已经是北京第三次调整“禁止产业的目录”，前两次分别是2015年和2018年，这一次的调整关键在于：增加“高精尖产业”比重。

意味着北京将重点发展“中高端制造业”。

北京“硅农时代”全面到来。

与此同时，在这一次的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》中，分别对“东西城核心区”和“城四区”的产业禁入作出规定。

哪些产业不能在东西城核心区，哪些产业不能进入城四区，都做了非常详细的规定和说明。

【01】

东西城核心区

禁止新建“住宅、酒店和写字楼”

禁止1万平米以上的商业

禁止央企总部和国企总部及子公司

在首都功能核心区，本次《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》明确提到：

第一，禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施；

第二，禁止新建住宅类项目（棚改和危房改建除外），禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

第三，禁止央企总部新迁入，严控迁入市属国有企业总部，不允许市属国有企业在首都功能核心区新设立子公司、分公司。

这就意味着在东西城核心区，将来要禁止“新建住宅、新建酒店、新建办公楼，新建1万平米以上商业”，而对于央企总部、市属国企总部都要禁止迁入，同时也不允许在东西城“设立分公司”。

比如最近成立的央企“中国物流集团”，也只能将总部落在丰台丽泽商务区，而不能进入东西城核心区。

总体来看，东西城首都功能核心区是“产业禁止”最广泛的地区，不仅“限制房地产开发”，同时高校、医院等都不得“新建或扩建”。

这就相当于二环以里地区，限制“新增居住空间”了。

【02】

海淀、朝阳、丰台、石景山等城四区

四环里“限制新增商业”

五环里“限制新增写字楼酒店”

五环里“禁止新设三级医院”

对于城四区来说，主要是限制“新增商业”和“新增写字楼酒店”。

《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》里面提出：

第一，东、西、北四环和南三环路以内，禁止新建建筑面积在 1 万平方米以上的商业设施。

第二，东、西、北五环路和南四环路以内, 禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

第三，五环路以内禁止新设三级医院，不再批准增加三级医院的编制床位总量。

位于城四区的医疗机构在规划建设新院区时，应适当压缩城四区的编制床位数量。

这就相当于四环里地区，超过1万平米的商业不得新建，四环里“限制商业扩张”，再想大型商超，就去四环外。

五环里不得“新建酒店写字楼”，禁止“商务行为扩张”，所以很多新建的写字楼只能搬去五环外盖，带动企业迁出五环里。

同时五环里禁止“新建三级医院”，也导致很多医院要想扩大发展规模，只能去五环外地区“另外选址”了。

通过本次《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》的相关规定，我们就基本可以看出，为什么北京城里大量的写字楼、商业、医院、高校要到外面去开“分校”，开“分院”。

而大量的商业和写字楼则集中放置，大量的新增企业需要安置，所以再设计出“北京城市副中心”、“北京自贸区”等五环外地区。

归根结底，就是北京五环里地区，已经基本全部属于“限制地区”。

【03】

北京城市副中心+平原新城+五环外的城区

不限住+不限办+不限商+不限医

属于“全部放开随便造”地区

而只要出了五环，基本上“限制发展”立刻少了很多。

其中主要是北京城市副中心和五大平原新城，基本上除了污染类、电力类、高校类不让新建外，其他的都可以新建。

重点当然是要放开对“高端制造业”的限制，可以帮助北京尽快实现“高精尖”产业的落地。

而同时由于五环外地区，由于“不限住”“不限商”“不限办”“不限医”，未来将会成为北京新增人口的最大居住地。

住宅，商业，写字楼，医院，学校都会大规模在五环外地区新建扩建，而成为北京新的人口承载地。

综上所述，我们通过本次《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》的基本内容，可以看出北京未来的基本格局变化。

五环里地区由于发展基本“饱和”，已经属于“限制扩张地区”，不再新建扩建各种商业、写字楼及医院等产业和配套资源。

所以未来北京的“大型商业中心”“大型商务中心”及“大型医疗中心”都会逐渐从五环里向五环外地区转移过渡。

从而会在五环外地区塑造若干个“大型居住组团”，从而推动五环外地区的资产实现升值。

当然，这种变化显然不是“一蹴而就”的，而是要经过5-10年的发展，我们才能看得出这种真正的格局变迁。

也就是在“十四五”规划结束后，北京极有可能将会呈现一种全新的发展格局，五环里“传统而人文”，五环外“现代而国际”。

未来的北京将会是一个“以五环里为分界”，泾渭分明的“全球城市”：五环里是中国的北京，五环外则是世界的北京。

你是想居住在“中国的北京”，还是更加向往“世界的北京”，五环就是一个最好的分界。

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