楼市寒冬已过，央妈大放水，这些城市房价能压住吗？

芸姨，资深房产投资人！这是芸姨带你赚钱的第3年，已经成功帮助全国超1000人资产破千万，数次成功预测了多个城市的上涨节点，关注芸姨爱房，成为买房内行人。

#01

楼市寒冬已过，央妈大放水，这些城市房价能压住吗？

提问：芸姨姐姐，一直看您的文章，收益颇大，而且您的预测也很准，今年上班年听了您的建议买在重庆土拍前买了中央公园，结果重庆土拍一出来，就上涨了，然后现在政策底已过，市场预期也好很多，前几天也看了一条新闻，央妈放水1000亿，请问接下来该哪些城市还可以选择，还会上涨！麻烦芸姨解答一下！

回答：前些天我就告诉大家政策底已经到了！11月份，政策层面不断有利好消息，特别是信贷，显然放松一些了。

所以，明年楼市的行情肯定会比今年好， 这一点毋庸置疑，但是不是全部城市都值得上车。
像深圳、上海、广州、合肥、成都、宁波、东莞、杭州、西安、海口、厦门等城市，房价已经大涨了一波，并且调控已经落地，短期就不要去追高了。

对于本来要涨还没有涨的城市，一些二线城市。比如青岛、济南、武汉、重庆、苏州、郑州这种调整充分，今年行情有的刚启动就被中断，有的是还完全没启动的，政策松动都会有所反弹。

包括弱二线城市，比如正在大跌的昆明，南宁，贵阳，还有石家庄，天津这种慢跌好几年的城市，都有好转的机会。总之就是房价都没有正儿八经涨一波，还没有遭受调控的城市，都会有行情的。但一定是核心地段涨，绝不是整个城市，分化依然是趋势。毕竟这些二线也是省会核心城市，人口还有流入，有产业，就有购房需求。

当下买房的几点核心建议：

1. 尽量置换到人口输入的一二线，人口输出的三四线城市就留一套自住。
2. 买房要降低收益率预期，持有周期要变得更长。
3. 二十年的楼市大发展，很多城市步入存量房时代，不要一直死守一套房，有条件就逢低换优进行置换。

百成效的置换大杀器：逢一退三

一套房置换：市场低迷时，尽全力买入潜力大的物业，等待市场恢复后的大幅反弹。

市场旺盛时，趁着行情火爆，卖出升值乏力的物业，回笼资金，以便接下来有资金进行置换。

千万不要爱上自己住的房子，说到底，这社会谁都有地方住，中国没有多少人是睡马路，大家缺的是资产。

形容得帖切一些，买房的本质就是养猪，月供就是饲料，猪仔长到200斤就很难继续长了，这时再吃饲料就是浪费，应该宰了它换钱，然后买更多猪仔回来…

房子也是，如果楼龄老了，房子旧了，升值就会变得缓慢，这时就应该卖掉置换，换更优质的。房子也需要与更新换代，与时俱进

两套房及以上置换：逢三退一，是更高层级的置换，在你持有2套或以上房产的情况下，每当大市好的时候，就要卖掉手中相对劣质的房产，例如老破旧，在楼市下跌回调的时候才有资金去抄更好的货。经过多轮置换，您手中的房产就会越来越优质。

#02

卖房大杀器，其实你一学就会

提问：万能小姐姐，我想卖房，请问有什么大杀器吗?让我先看看，少走弯路，再此谢过了，

回答：好的，我看你骨骼清奇，就给你一本吧，买房的5大要素，你详细看一下

卖房置换主要分两大块

一 、卖房的时期

二、卖房的技巧

咱们一步一步细讲

卖房的时期

牛市上行期置换，一定要先买后卖，牛市下行期置换，一定要先卖后买，卖出时要注意各区域的涨价规律。

解释一下，上行期，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。

有人会说了，先买后卖，我哪里那么多钱啊?

这个不解释，只提一点，你借钱买房的那点利息，和你自己那个房子几个月涨的钱相比，完全可以忽略不计啊。

如果你是从远郊或老破小往核心区置换，要注意，楼市一定是从核心区先启动，再接着是往老破小和远郊蔓延，所以核心区不涨了，不意味着老破小和远郊不涨了。

卖房置换的时期讲完了，接下来讲第二板块

卖房的技巧

1【市场调研】

首先，要进行市场调研，了解最近相似户型房子，房屋成交均价多少。

跟中介的朋友聊下，了解房源信息，然后找他带看在卖的房源（他知道你是做市场调研的）；

跟2-3家靠谱的中介（一般链家，到家了+1个小中介），以卖家身份，问房源信息；

跟2-3家靠谱的中介，以买家的身份，问房源信息；

到附近2家门店，以买家的身份，找他们带看当前在卖的相似户型房源；

做完以上工作，能清楚知道市场行情，自己房子该挂什么价格合适，目标客户在哪，大概多久可以卖掉，通常能整理表格出来。

2【美化包装】

卖房就像去美女相亲嫁人一样。

清水房可以直接打扫

装修房需要以下三点

清爽：出售的房子，最好不要有私人物品，质量不好的家具最好处理掉，保持清爽。

干净：墙面如若脏乱记得全面粉刷，踢脚线、地板损坏的修补，浴缸、洗手盆边缘发黄的用填缝剂重新填一遍，然后找保洁做个开荒保洁。

养眼：注意软装，窗帘，桌布，装饰画，花束，让人感觉到有品位和舒适温馨。

3【撒网挂牌】

做3件事：做宣传文案，配多把钥匙（或改成电子锁），申请个临时电话号码（用阿里小号）。

拍房屋优质照片配上文案讲房屋优势写出，参照开发商推荐房屋一些方法。

挂牌时最好找到店经理，拿出钥匙或者电子密码，房屋文案以及联系方式，让店经理映像深刻（电话可以是临时号码，卖完就不再接相关电话）

态度友好谦卑，把中介当朋友，人熟好办事

4【有序推广】

挂完牌后，要跟踪中介跟客户推广和带看的情况，以便及时调整策略。

可以采取微信跟踪+店面回访两种方式。

回访，要找个中介门店人比较多的时间，上门问房子的带看情况，因为行业竞争的激烈，你一上门，很多眼睛看过来，耳朵竖起来了，这时需要嗓门大一些，自报家门，然后让大家帮忙跟客户推广。注意回访方式和频率，要让中介感觉到你诚意卖，但又不是特别着急卖。

每家中介找到1-2个得力的人，作为你房子推广的接口人，反馈你的房源在他们公司内部的推广情况，有没有列入A类房源？在什么规模的会议上推广？并反馈每周客户带看情况，客户看后的反馈，再根据这些反馈，调整自己的方向

对这些卖力推你房子的中介，要表示感谢，适时发下红包以表感谢。

5【应对虚实】

中间会接到很多中介电话，比如他们会说有一个客户，付款方式全款，蛮诚意的，多少钱能卖。

这时就需要挑选客户，方法通常是打款诚意金5000元面谈，先缴钱再当面谈具体价格。

6【签单成交】

约定客户签单卖房时，清理好房子的产权，同时一定是要和买家见面的，否则当心被ABC。

卖房要卖给主流自住人群，大企业，公务员等收入稳定者是首选，千万不要和炒家做交易，千万不要，各种拖延流。

如果是买家承担税费，卖房一定要走正规流程，多方见证，卖房要的就是稳，不要出岔子。

以上是卖房时期和卖房细节归纳总结完毕，愿你举一反三，层层出新，让房子make more money！

#03

重庆海语江山虽不是坑货，但也不是潜力股，建议抛掉！

提问：芸姨小姐姐，想咨询下，重庆的海语江山，有没有必要卖掉以及卖的时间怎么选择？

回答：海语江山有些老了，07年建的，现在均价14000元/平左右，江北是个比较成熟的板块，现在这个沉淀下来的价格就是它的价值，建议卖掉置换哟！

置换的时间：现在新房库存只剩2.7个月，12月有第三次土拍，信贷也开始支持，明年重庆会回暖有小阳春，趁小阳春3-4月，行情回暖及时售出，这样利益更高哟
如果没有其它投资渠道，建议还是再买优质板块的房龄教新的优质小区，未来10年国家还是非常呵护房地产，一二线人口流入的城市，优质房产持续上涨，重庆就是其中之一

#04

揭秘包租公寓的坑，能救一个是一个！

提问：芸姐姐，我涉世未深 ，请教下一些包租公寓号称7％ 9％的，会不会有猫腻？

回答：孩子，果然涉世未深。来告诉芸姨今年几岁了？
包租公寓通常都是商住，猫腻在于两处：第一，因为帮你包租了。你觉得很省心 于是，卖不掉的商住就顺利卖掉了。

第二，羊毛出在羊身上 包租9%的公寓，售价通常比旁边的普通住宅楼还要贵 反正他把包租的费用已经折算在房价里了

然后，包租1年后，和你签包租协议的皮包公司就会破产清算 跑路了 傻了吧唧的，你还以为能永远给你包租吗？包租就像段正淳的谎言 这个时候，我是爱你的，但不是永远

甚至，连明年都没有，只有这个时候，我是爱你的 一样的道理，只有卖给你房子的时候， 才是9%包租的，明年，后年，就不一定了 ，你拿着包租公寓自己去市场上找租客

会发现，这个价格根本就租不掉， 市场价只有包租价的一半而已， 以上两点就是猫腻 我说得够清楚了吧？

看了你这个问题，芸姨不由得感慨，因为商住的广告攻势太强大， 每天依然有无数人掉入火坑， 呐喊只是杯水车薪啊，能救一个是一个。

#05

楼市寒冬已过，北京建议立即上车

提问：芸姨，您说楼市寒冬已过，请问一下，北京合肥郑州可以买吗？麻烦解答！

回答：北京是当下一线城市里面唯一还没涨到位的，非常看好北京以及回调到位的燕郊行情！

买房问题，问芸姨就对啦！