前两天去望京，早高峰堵成狗。。。

清河之前说过，北京科创聚集地，正在逐渐形成一个U型，京藏／京新高速-北三环-京承／机场高速。

而望京，就是这个U的右上角。。。各种互联网大牌聚集于此，产业高地，非常光鲜。

突然想到了之前和公众号《文森地产嗅》作者聊过的话题，互联网大厂的入驻，对一个区域而言，真的一定是好事吗？

我尝试讲两句话，分成几块：

1.这条北三四五环科技带的脉络

2.产业方的诉求

3.城市经营者的账本

4.收尾和总结

01

科技带的形成，市场与政府的拉扯

之前在忘记哪篇文章里介绍过，中关村是一个被赋予了太多内涵的概念，而且在不同历史时期，不断变化。。。

北京是最先推行1+N园区的，已经把中关村园区扩大到了北京的每一个区。。。后来上海张江也采用了同样的方式，几乎各区都有分园。。。目的就是将国家给的园区优惠政策，尽可能撒播到更广泛的区域，带动整个城市的发展。。。

政府对于产业或者区域，肯定是有高瞻远瞩的规划的，当然了，市场也有自己的意志，市场最后跑成啥样，其实就是政府与市场之间拉扯平衡与妥协的结果。。。

1.中关村科学城的拉扯例子

比如中关村科学城，早在2011年，当时规划的区域75平方公里，是放在了所谓的“中知学”区域，如下图红线范围，骨架就是中关村大街-知春路-学院路构成的H型。。。

中关村历史上是以中科院为核心逐渐发展起来的。。。中关村核心区，也就是中关村西区（海淀黄庄与北大之间）和东区（融科），如果20年后的现在眼光来看，无论是当时的规划还是实施、运营，都存在非常多的问题，算是历史局限性吧。。。

2011年规划的中关村科学城，在中关村核心区的基础上，向东扩展到了学院路（北航、北科大、林大、地质大学、北语等），向南跨过知春路（中科院、中航体系、航空航天），扩展到了北下关区域（涵盖了北邮、中央财经、北交大，不能再往南了，往前就出了海淀区，到西城区了。。。），基本上把海淀辖区内的高校都涵盖了进来。这个区域，人口密度差不多是每平方公里2.2万人，2011年做这个规划时，区域人口数大概120万多人，占到海淀区常住人口的三分之一。比人口数量更重要的，是人口的比例。。。外来人口：本地人口：在校学生的数量分别是50：40：30万人，这个比例挺好，外来人口和学生占到了三分之二，在整体均衡的基础上，兼具智力、活力、创造力。。。

可以说，这个区域应该是海淀区最精华的部分了，南边到北二环，北边到北五环，靠近核心城区，生活配套成熟，人口特征均衡向好，尤其是四环内，高校多、科研院所多、科创氛围浓郁。。。

但是，为什么10年过去了，产业并没有按照政府的规划在这个区域内扎根，而是在积极向北、向东溢出。。。发生了什么？问题的核心，在于权属问题。。。

之前在讲中关村西区的文章里说过，中关村路东是中科院驻地，海淀区根本动不了中央事业单位，所以只能忍痛把原来海淀镇的驻地给拆迁了，腾出来四环内的成片开发的空间，这才有了现在的中关村西区。

同样的逻辑，我们来盘一下上述规划的中关村科学城区域，看看底层的家底。。。

红线范围内，主要分为国有土地和集体用地两类。国有土地为4000公顷左右，其中高校占51%，科研院所占14%，部队占3%，他们的土地都是国家划拨用地，这加起来就占据了78%，意味着，在市场主体手中的土地只有22%左右。

集体用地为510公顷（归属于村集体或者合作社），这部分算是可以商量着用起来，不过即便把这部分加进去，中关村科学城“中知学”区域范围内，非划拨用地的比例也只有差不多30%。

可以说，在划拨用地占大头、机关大院普遍存在且形成割裂的权属格局下，海淀区可以放手发展中关村科学城的空间并不大。。。再加上轨道、铁路、快速路、河流等元素的切割，进一步压缩了中关村科学城的腾挪空间。

所以，虽然规划是圈定了这个区域，但市场的力量在积极寻求外溢。。。产业像是流水，只会往对自己最有利的方向流淌。。。政府心里也非常清楚，所以规划也在与时俱进的升级调整。。。

2.政策配合打开产业空间

2019年，政府再次调整规划，把中关村科学城扩大至海淀区全域，整体思路和当初把中关村科技园逐步扩大至北京各区一样，希望先进带动后进、扶持政策雨露均沾。

扩大后的中关村科学城，打开了广阔的发展空间，似乎是被打通了任督二脉。。。有一横一竖两条产业带：竖的是中关村大街高端科创功能聚集发展轴，基本上是G7沿线（或者轨道13号线沿线），从西直门开始，经过中知学核心区（即中关村、知春路、学院路核心区，也就是此前说的原中关村科学城范围），向北经过上地软件园组团和永丰组团。。。横的是北清路科创发展走廊，核心点是永丰组团，向西是山后的翠湖区域，向东是生命科学园以及未来科学城（后者属于昌平了。。。所以没有在海淀的规划里体现出来。。。）对于产业而言，地面都是北京，到底是海淀还是昌平，具体行政区划的约束其实并不突出。。。如果单纯只看上面海淀区的规划，还是容易对趋势发展形成误判。。。

把朝阳区、昌平区乃至顺义区等利益相关方的规划拼到一起，就可以对产业带延展有更客观的认识。。。

02

产业在流动，看似无序，其实有章

刚才介绍过，大望京区域早年间承接了国贸区域外企的外迁，最近几年汇集了阿里为代表的众多互联网企业，成为U型的右上角，与上地西二旗为代表的U型左上角，遥相呼应。。。这世界变化快，中国更是日新月异，五年前的规划，都可能不周全。。。

1.非传统规划区域的意外崛起

U字中间连廊，也就是北三四五环这个区域，发展一度有些滞后，但是最近几年，几个点状的强化，依然可以让趋势逐渐显露端倪。。。这应该是纯市场主导的力量吧。。。举几个例子。

知春路区域：大家都知道，字节跳动的大本营是知春路区域，几万人分散隐藏在十几栋楼里。。。

方恒已经满了，到了晚上9点以后，正是互联网人的下班高峰期。。。三环边上车水马龙，各种拥堵。。。

对面的中坤广场，在紧锣密鼓地装修，在可以预见的未来，字节这个大本营会逐渐强化。。。

京东对翠宫饭店的改造已经完成，双11之后就会搬进去，保守估计1-2万人吧。。。

太阳宫区域：

京承高速的起点，就在它与北三环的交叉口，太阳宫区域，在这里，字节又租了十万方的办公空间。。。

可以装几万人？其实，这里不算是传统意义上的商务区，但是一方面隔壁太阳宫百盛改造后成为了大众汽车的总部，一方面这里往北高速去望京和未来科学城都非常便利，算是被好运砸中了吧。。。

亚奥区域：之前亚运会、奥运会，有效带动了四环南北这片区域的发展，但是讲真，北辰的能力确实有些局限性，基本上就没有留下太出彩的商办项目。。。中轴线最近几年的发展，才逐渐给人一种商圈逐渐形成的感觉。。。

2.以中轴线的逐渐成型为例

对于产业方来说，选择办公地址，租金只是要素之一。。。应该是周边产业基础、生活配套、交通状况、员工通勤、客户距离、企业形象等多种因素综合考虑的结果。。。

中轴线区域，最大的优势除了帝都龙脉，就是环境吧，四环内是奥体中心，四环外是奥奥林匹克森林公园，没有高大建筑群的遮挡，中高区基本上都是park view。。。

亚奥地标天圆祥泰大厦看西山的视野

天圆祥泰大厦看奥森公园视野

天圆祥泰大厦看望京视野

清河有时候在想，为啥办公就一定要往高楼林立的国贸挤呢？为啥一定要往逼仄的中关村挤呢？为啥要往吃午饭都成问题的金融街挤呢？拥挤和堵车，图啥类？每天俯视奥森公园，它不香吗？

这个区域目前是5号线（往北连接天通苑区域）、8号线（往北连接回龙观西二旗区域）、10号线、15号线（往西是清华）汇集，码农们过来上班也很方便的好吗。。。

后来清河发现，这个观点已经不算新颖了。。。因为很多机构已经不是设想，而是行动。在逃离那些传统商圈。。。

一般说逃离CBD的时候，常见的逻辑是说CBD区域租金高企，愈发拥堵，而外溢区租金更低，环境更好，吸引中小企业向副中心迁移。。。

但现实真的是这样吗？安贞门中轴线附近汇集了天圆祥泰、北投、中海、城奥等一批品质比较高的项目，几年时间，逐渐吸引了几千平米以上的大客户入驻，促使整个区域进去了良性上升的通道。。。

超甲级大楼天圆祥泰大厦

文森地产嗅是一个我关注的公众号，作者是每天在租售一线打拼的业内人士，从它的文章里看到，亚奥中轴线区域的办公楼租金也都在10元以上了，几个顶尖项目已经干到了13-15元，与国贸CBD、中关村核心区已经基本持平。。。

那科技类企业呢？这龙脉中轴线，会是他们的菜吗？（根据笔者了解到信息，天圆祥泰是该区域目前唯一可以提供3万平米办公物业供大型公司办公使用的超甲级楼项目）

熟悉清河的读者朋友可能知道，这个区域我最喜欢德国暖男GMP操刀设计的亚洲金融大厦（亚投行大厦）。

亚洲金融大厦

据说，互联网大厂TX除了在鼎好大手笔租赁之外，也在亚投行大厦拿下了大片的面积。行了，这个新型商圈，正在以肉眼可见的速度，在不断填充，逐渐成型。。。

03

产业是真落地了吗？穿透到背后都是一笔账

回到文初清河抛出来的问题，互联网大厂入驻一个地方，对当地而言，一定是好事吗？

我比较认同赵燕菁教授关于城市发展历史的观点：

一是城市管理者和当地政府，最终都要回到一个最本初的出发点，就是为自己的纳税人服务。二是城市更新的两个核心问题，产权统筹，财务平衡。

无论是公共服务，还是城市更新，你琢磨下，背后的逻辑是一样的。。。

清河之前介绍过，国内的互联网大厂，多数都属于劳动力密集型。。。如果是小企业，可能还不值得仔细计算，但这可是动辄几千几万人呢，给区域公共服务会带来不小的压力，必须计算。这大量的人口，每天早晨来晚上走中午靠外卖，当地政府一定会算账，这红红火火的企业运营，给当地贡献了啥？

公司本身或者它的上下游生态，是不是我的税收贡献者。。。当然，也不是只看它自己，还要看它是否可以有利于培育区域的产业生态，从而孵化出更多的税收贡献者？

它是否有效拉动了辖区内的就业，还是它的员工都是住在其他区、只是过来上个班？它是不是有效带动了区域价值（尤其是房产价值）的提升？

这还只是收入项，还要考虑成本项，区域内的公共服务品质是否被挤压？道路是不是更拥堵、停车位是不是越来越不够用、各种快递员和外卖小哥是不是越来越多越集中、环境是不是越来越不好管。。。

可能这个问题在1年左右这样的短期内，还不是很明显，但如果放在3-5年这样的期限上来看，就会明显的多。。。物流行业算是殷鉴之一吧。。。

04

算账是认知方式，千万不要羞于算账。。

突然想到了早年间一个朋友的经历。。。他新加入一家百货公司，参考行业做法，年底搞各种优惠大促，也就是常见的满多少钱减多少钱，结果，那年人气特别旺，人山人海的。

但最后一算账，公司是亏的，据说是因为大家都是新手没经验，满减政策算错了。搞成了真正的“赔本赚吆喝”。

大家都是处于经济社会，各种商业行为连接了整个社会，不要羞于算账。

算账只是认识外部世界的一种方式，并不一定是绝对或者单一的判断标准，但是如果账都算不过来，那肯定是隐藏了一些咱们没有意识到的问题。。。

可能差异点在于是算短期还是算长期吧。。。有些人是只看短期，有些人是牺牲了短期利益，但是换来了长期繁荣。

长期来看，一定是各方都受益的模式才会长久持续。。。

如果一种合作，有一方是持续吃亏的，那你一定要小心了，你看中的是人家的利息，人家盯上的，可能是你的本金。。。

还是那句话，不动产行业本身就是和政策紧密相关的，政府规划指引、政策拉抬或打压，与市场力量之间肯定一直会相互拉扯。。。多算一算，没坏处。

有时是合力，有时是消耗，有时是侧面，不同参与者其实大多是在寻找适合自己的方向而已。

与商办酒店这样的业态相比，产业相关的业态（产业园、工业园、物流冷链、数据中心、配套居住等），与政策的关联度更高，换言之，也就更需要寻找自己与政策之间的切入角度。。。

本文转载自微信公众号清河三思，笔者是我们文森地产嗅的好友，希望他的内容给大家带来行业的思考！